자영업 '부익부 빈익빈' 시대…건물주의 생존 전략은?

“최근 상권은 살아나고 있지만, 자영업자에겐 위기가 찾아오고 있습니다. 인건비, 자잿값, 임대료 등 물가 상승으로 남는 게 없다 보니 웬만한 실력으론 살아남기 어려운 환경이 되었죠. SNS를 통한 정보 전달이 빨라 잘 되는 가게는 더 잘 되고, 어설픈 곳은 사라지는 자영업 ‘부익부 빈익빈’ 현상이 심화할 것으로 전망합니다.”

지난해부터 지속한 고금리, 경기 침체 여파로 전국 곳곳에 있는 상권이 침체하고 있다. 지방뿐만이 아닌 서울 핵심지에서도 공실이 쏟아지고, 건물 전체가 텅 비어버린 경우도 부지기수다. 황윤민 무월F&B대표는 “코로나 이후 상권을 회복하는 곳이 많지만, 코로나 이전보다 더 침체하는 곳도 있다”면서 “공실로 어려움을 겪는 임대인이라면 세입자를 받을 때 이 건물에서 장사를 꾸준히 잘 이어 나갈 수 있는 생존력이 강한 업종을 고르는 안목을 키워야 한다”고 했다.

황 대표는 막걸리 바 ‘무월’, 캐주얼 한식 브랜드 ‘무월식탁’, 쌀국수 ‘미미옥’, 플라워 카페 ‘까치화방’, 치킨 브랜드 ‘발라닭’등 독특한 F&B브랜드를 론칭해 주목받았다. 그는 까치양조장(와인 바)·까치화방(플라워 카페)·위치네일스(네일아트숍) 브랜드로 알려진 위치비앤씨, 미미옥(쌀국수)·버거보이(햄버거)를 가지고 있는 로프컴퍼니, 윤춘프레쉬 등 총 4개 기업 26개 매장을 운영하고 있다. 외식업계 미다스 손으로 불리는 황 대표가 오는 10월 시작하는 땅집고 ‘공실 빌딩 살리기 임대차 전략 2기’ 강연에서 ‘스타벅스만이 답인가? 작은 브랜드를 활용한 공실 빌딩 살리기’란 주제로 강연할 예정이다. 황 대표에게 최근 공실 없는 상권과 소위 ‘잘 나가는’ 브랜드의 특징은 무엇인지 물었다.

―코로나 팬데믹이 지나갔지만, 아직도 침체한 상권이 많다.

“이제는 상권 침체가 아닌 자영업 환경 악화로 봐야 한다. 서울 번화가는 부동산 가치가 계속 상승하고 있다. 하지만 그곳에서 장사하는 자영업자는 어렵다. 인건비가 오르고, 오른 인건비에도 인력이 부족해 정말 잘 하지 않고는 살아남기 힘든 여건이 됐다. 사람이 몰리는 가게는 오히려 예전보다 더 고객이 붐벼 매출이 오른다. 하지만 그렇지 못한 대다수는 폐업 위기에 놓이기 십상이다.”

―몇몇 상권이 침체를 못 벗어나는 이유는 무엇인가.

“상권을 떠받치는 부동산 가치는 올랐는데, 그것을 받쳐줄 콘텐츠가 부족한 것이 가장 큰 원인이다. 가로수길을 예로 들어보자. 가로수길은 2009년 애플 스토어 첫 매장이 들어온 이후로 토지와 건물, 임대료 등 모든 부동산 가치가 크게 올랐다. 고급 화장품점, 명품숍, 패션 업종 등이 아니면 가로수길은 임대료를 감당할 수 없게 됐다.

유동인구를 끌어들이기 용이하지만, 이익률이 크지 않은 F&B 업종은 발도 들이기 어렵게 됐다. 그런데 코로나를 거치면서 매출이 높던 화장품·의류 매장들이 모두 온라인화했다. 더 이상 가로수길에 비싼 자릿세를 내고 들어설 업종이 없게 된 것이다. 대부분 가로수길보다 그 주변에 있는 세로수길, 나로수길로 옮겨갔고 최근엔 이곳들이 더 활기를 띠는 이유다.”

―요즘 잘 나가는 상권의 특징 있다면

“상권은 두 가지 관점에서 접근해야 한다. 주택가와 업무시설이 있기 때문에 자연스럽게 생겨난 상권과 사람들이 관광지처럼 목적을 갖고 찾아오는 상권이 있다. 이중 후자의 관점에서 접근해 보고자 한다. 요즘 흥하는 상권은 사람들이 평상시에 즐길 수 없는, 비일상적인 경험을 가져다주는 콘텐츠가 많은 곳이다.

최근 을지로, 성수동, 삼각지, 신당동 등이 신흥 상권으로 떠오르고 있는데 이들의 공통점은 그 지역의 과거 유산을 바탕으로 F&B등의 업종들이 자연스럽게 어우러져 독특한 분위기를 자아낸다는 점이다. 개성 있는 브랜드가 쉽게 도전할 수 있을 정도로 임대료 수준이 적정하고, 대중교통 접근성도 우수한 특징이 있다.”

―다양한 브랜드를 론칭했는데, 이러한 브랜드가 가진 힘은 무엇인지.

“유니크하다는 것과 변화에 빠르게 대응할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 전국적으로 지점을 둔 브랜드는 사업 결정을 할 때 이미 해왔던 전략을 바꾸기가 쉽지 않다. 하지만 로컬 브랜드 등은 메뉴판 개조하는 것부터 시작해 해당 상권을 찾는 고객의 니즈를 발 빠르게 맞춰나갈 수 있다.”

―성공 전략이 돋보이는 브랜드 하나를 소개해달라.

“2017년에 플라워 카페 ‘까치화방’을 론칭했다. 현재 5개 매장이 있고 3개 매장에서 꽃과 케이크를 판매한다. 꽃과 케이크는 둘 다 낭만적이고 특별한 순간에 소비한다는 공통점을 가지고 있는데, 꽃은 더욱 특별한 날에 소비하는 특징이 있다. 비일상적 소비가 있는 상품을 좀 더 일상적인 케이크와 보다 일상적인 카페를 통해 노출함으로써 시너지 효과를 노리고, 지역 거점을 통한 포장, 배달 물류망을 형성하는데 목표를 뒀다. 모든 상권의 오프라인 매장이 온라인으로 옮겨가고 있는 만큼 배달과 픽업 서비스에 주력하는 것도 중요한 포인트다.”

―공실로 어려움을 겪는 건물주, 어떻게 해야 하나.

“살아남을 브랜드를 운영하는 임차인을 들이는 것이 가장 중요하다. 상가는 작은 백화점을 운영하는 것이라고 생각해야 한다. 대부분의 건물주는 원하는 수준의 임대료를 걸어놓고 임차인을 찾는다. 브랜드를 고르려는 노력을 해야한다. 건물이 기초 인프라로 구성된 상권에 있는지, 사람들이 관광지처럼 목적을 갖고 찾아오는 상권에 있는지부터 파악해 접근해야 한다. 해당 상권이 가진 환경에 적합해 롱런할 수 있는 브랜드를 고르는 안목을 키워야 공실을 예방할 수 있다” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


<"유령상가 막아라" 공실빌딩 살리기 임대차 전략 2기 모집>

지난해부터 지속한 고금리, 경기 침체 여파로 전국 곳곳에 있는 상업용 건물이 공실로 몸살을 앓고 있다. 경기 위례, 인천 청라·송도 등 최근 개발한 수도권 신도시와 택지지구에선 예외 없이 유령 상가가 쏟아진다. 서울은 물론 청라 커낼웨이, 위례 중앙광장 등지에서는 전체 상가의 70% 이상이 공실이다. 건물이 통째로 빈 경우도 부지기수다.

땅집고가 오는 10월18일부터 공실 문제로 큰 고민에 빠진 기존 건물주 또는 신축 예정인 건축주 대상으로 ‘공실 빌딩 살리기 임대차 전략 2기’ 교육을 진행한다. 공실을 예방하는 노하우와 함께 빠르게 변화하는 상업공간 트렌드 정보를 제공하고, 이를 임대차 계획에 반영할 수 있도록 하는 기초 교육으로 구성할 예정이다. 공실이 심각한 건물을 소유했거나 상업공간 트렌드에 관심있는 누구나 수강할 수 있다.

강의는 총 6회로 진행하며 서울 최고 핫플로 꼽히는 성수동 현장 스터디 1회를 포함한다. 강사진은 상권 트렌드와 공간 마케팅, 상업공간 운영·관리 전문가들이 나선다.

박진수 쉐어드닷 이사(땅집고 공간기획센터 부장)는 젊은 층인 MZ세대에게 인기 있는 상권 특성을 분석하고 지역 소비 패턴을 분석한 임대차 전략을 강의할 예정이다. 황윤민 무월F&B대표는 스타벅스와 같은 대형 브랜드가 아닌, 소형 브랜드를 활용한 공실 회복 전략을 소개한다. 김시동 스위트스팟 이사는 상업공간의 기획 성공사례를 분석하고 성공한 상업건물을 찾아 현장 스터디를 진행한다. 성정학 박스풀 대표는 공실 건물 위치에 적합한 임대 콘텐츠 찾기 전략, 유다미 브라이튼중개법인 대표는 공간매니지먼트 전문회사와 협력해 공실을 최소화하는 전략 등을 각각 강의할 예정이다.

모든 수강생에게는 박진수 땅집고 공간기획센터 부장을 통한 일대일 무료 상담 기회도 제공한다.

오는 10월 18일부터 매주 화요일과 목요일 오후 6시 50분에 진행한다. 수강료는 170만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.


▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인