"고분양가에도 높은 청약 경쟁률? 투자·투기 수요 영향일 뿐"

[땅집고] 부동산 시장은 지난해부터 시작된 기준금리 인상으로 대출을 받아 집을 사려는 사람들이 줄었다. 이에 따른 부동산 시장 침체기로 정부는 규제지역 전면해제, 전매제한 기간 완화 등 부동산 규제 완화 정책을 펼쳤다.

부동산 독립 리서치 법인 ‘광수네 복덕방’의 이광수 대표는 윤석열 정부의 부동산 정책에 대한 지난 1년을 10점 만점 중 2점으로 평가했다. 과도한 시장 규제 완화로 시장 불확실성을 확대시키고, 대출 확대로 가계 대출 증가와 그에 따른 거시경제 불안을 가중시켰다는 것이다. .

현재 집값이 올해 초 저점을 찍고 서울 아파트 가격을 중심으로 반등세를 보이고 있다. 이 대표는 현재 부동산 시장이 가격 하락에 따라 실수요가 증가했고, 이에 따른 일시적인 가격 반등으로 판단했다. 또한 추석 이후 집값 회복세가 빨랐던 서울과 수도권을 중심으로 거래량 감소가 이뤄지고 일시적으로 가격 변동은 크지 않을 것으로 전망했다. 이에 반해 지방의 집값은 가격 하락이 지속될 것으로 예상했다.

이 대표는 전 미래에셋증권 애널리스트로 부동산 시장의 대표적인 하락론자다. 현재는 부동산 리서치 법인 ‘광수네 복덕방’ 대표로 월 2회 부동산 시장과 경제 분석에 대한 보고서를 무료로 발간하고 있다.

다음은 일문일답.

-이번 정부의 주택 공급 대책이 시장에 미치는 영향은?

“현재 부동산 시장 불안 요인이 공급 부족이 아니었기 때문에 공급 대책이 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 본다. 추석 전 대책으로 주택 공급 대책이 아닌 수요에 대한 정책이 필요했다고 생각한다. 또한 공공주택 공급물량 확대, 패스트트랙을 통한 조기 공급, 기 추진 사업의 철저한 공정관리 외에도 적극적인 공공주택 공급 대책에 대한 보완이 필요하다. 또한 인허가가 빨리 되더라도 결국 사업성이 없으면 공급은 불가하다고 생각한다. 인허가 절차 개선이 문제가 아닌 사업성이 중요하다.”

-3기 신도시 일정도 지연되고 있다. 사전청약 등 수요자들 불안 심리가 커지고 있는데, 3기 신도시 정책을 지금 시점에서 평가한다면? 또한 수요자들은 어떻게 대응해야 하나?

“여유가 있으신 분들은 청약통장은 깨지 않는 것이 좋다. 3기 신도시라는 공급이 있어서 나중에 시장에 변화가 오고 그러면 점수가 쌓일 수 있다. 예를 들어서 3기 신도시가 공급되고 시장에 실제로 유입이 된다면 가격이 크게 하락할 수 있다. 무리하지 않는 한도 내에서 청약통장을 유지하면 좋을 것 같다. 또한 수요자들은 무작정 3기 신도시 일정을 기다리는 것보다 집값이 떨어지면 수요자들은 내 집 마련에 나서야 한다. 그러나 집값이 오를 때는 신도시 일정을 기다려도 좋을 것 같다.”

-분양시장은 계속 뜨겁다. 서울, 수도권 등 분양가가 치솟았음에도 경쟁률이 치열한데 이유는?

“분양권 전매 제한 조치 완화, 세대원 청약 가능, 추첨 비율 확대 등으로 분양시장에 투자수요가 증가했다. 특히 분양권 전매를 노리는 투자·투기 수요가 분양 시장에 유입되며, 당첨 후 거래를 하기 위해 들어오는 것이다. 또한 계속해서 오르는 분양가로 인해 오늘이 가장 싸다는 생각을 하는 사람들이 늘었다. 이로 인해, 서울과 수도권 중심으로 분양시장 경쟁률 상승이 이뤄지는 것이다.”

-앞으로 분양가격이 오르는 것은 불가피하다는 이들이 많다. 이에 동의하는지?

“분양가에서 가장 많은 부분을 차지하는 것은 시행사, 건설회사 이익과 토지비용이다. 분양가격과 청약경쟁률은 비례한다. 분양가가 과도하게 비싸지면 분양이 안 되는데, 그렇게 된다면 분양가는 떨어질 수 있다. 수치로 본다면 분양이 안 될 경우에는 분양가가 30~40%까지 떨어질 수 있다. 부동산 시장이 위축되면 이익을 줄이고 토지 가격 하락도 불가피하기 때문에 분양가격은 충분히 하락할 수 있다고 본다. 둔촌주공도 분양가를 낮춰서 분양했다. 사람들이 두려움에 시장에 진입을 하다 보니 건설사들이 분양가를 올리는 것이다.”

-민간 건설사 공급 위축, LH 조직 해체 위기론 등이 불거지면서 민간, 공공 주택 공급이 끊기고 인허가 승인 수도 급감했다. 장기적으로 2~3년 후에 당장 입주물량이 부족해 시장을 자극할 수 있는 것이 아닌지?

“부동산 시장 침체기가 계속되면서 주택 착공·인허가가 급속도로 감소했다. 이로 인해 2~3년 뒤 공급물량이 평소보다 적을 것은 확실하다. 입주물량이 감소하면 전세 가격을 상승시켜 임대차 시장을 불안하게 할 가능성이 크다. 그러나 이것이 곧바로 집값 상승의 원인이 될 가능성은 낮다고 판단한다. 왜냐하면 집값을 결정하는 공급 유형은 매도 물량이기 때문이다. 또한 부동산 시장을 고려하지 않은 분양가 상승은 미분양 급증으로 이어질 수 있다고 본다.”

-현시점에서 무주택자·1주택자·다주택자가 취해야 할 행동은 각각 무엇이라고 생각하는가?

“무주택자들은 마음이 급할 수 있다. 그러나 현시점에서 무주택자는 가격이 하락할 때 내 집 마련을 해야 하고, 1주택자는 경우에 따라서 다른 곳으로 이사를 원한다면 가격이 하락할 때 주택을 매수해야 한다. 다주택자는 기대보다 가격 상승 가능성은 낮고 오히려 가격 하락폭이 커질 수 있기 때문에 가능하면 빨리 매도해야 한다.” /정진택 땅집고 인턴기자 jjt@chosun.com


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