"재건축 아파트 살까? 준신축 아파트 살까? 고민돼요" [붇이슈]

[땅집고] 국내 최대 규모 온라인 부동산 커뮤니티인 부동산스터디 카페에 ‘부동산아저씨’라는 필명을 가진 회원이 재건축과 준신축 아파트 사이 고민될 때 선택의 기준을 설명한 글이 화제다.

필자는 “소득에 따라 투자법이 다른데, 근로소득이 낮으면 준신축에 투자를 하고 소득이 높다면 재건축에 목돈을 묻어두는 것이 효율적”이라고 말한다.

<이하 본문>

‘재건축 아파트’를 살까요? 아니면 ‘연식이 얼마 안 된 아파트’를 살까요?

1. 재테크에는 절대적인 정답이 없다!

요즘 ‘재건축아파트에 투자하는 것이 좋을까요?’ ​아니면 ‘가급적 연식이 얼마 안 된 아파트에 투자하는 것이 좋을까요?’라는 질문을 꽤 자주 받는다. 결론부터 말하자면, 수익률(향후 차익)만 놓고 보면 재건축아파트에 투자하는 것이 좋다.

왜냐하면 재건축아파트들은 대부분 입지가 좋은 곳에 있기 때문이다. 상권, 교통, 학군 등이 양호한 편인데 이처럼 좋은 입지에 헌 아파트가 새 아파트로 바뀌었을 때는 낮았던 현재가치(전세가)가 급상승을 하게 되어 매매가 역시 큰 폭으로 상승하게 된다.

입지는 좋지만 건물이 오래돼 실거주에는 불편했던 아파트에서 입지도 좋은데 건물도 새것이 되면서 투자와 실거주 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 완전체에 가까운 부동산이 되기 때문에 시세 상승은 당연한 일이 될 것이다.
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문제는 재건축이 생각보다 시간이 오래 걸린다는 것이다. 그래서 우스갯소리로 ‘젊은 놈 회갑 돌아온다!’라는 말이 있을 정도이다.

그런데 재테크에는 정답이 없다. 왜냐하면 사람마다 처한 상황, 자산의 규모, 소득, 지향점 등이 다르기 때문에 자신에게 가장 맞는 상대적인 답을 찾는 것이 중요하다. 그러므로 누구에게나 모두 정답이 되는 절대적인 답을 찾으려 무모한 안간힘을 쓰지 않아도 된다.

2. 소득에 따라 다르다.

근로소득이 높으면 재건축 아파트에 투자해서 목돈을 묻어놓고 본업에 충실하는 것이 효율적이다. 이와는 반대로 상대적으로 근로소득이 낮으면 최대한 연식이 얼마 안 된 아파트에 투자하는 것이 좋다. 시세차익만 놓고 본다면 재건축아파트보다 이익이 적을 수 있지만, 상대적으로 근로소득이 낮은 사람들에게는 유리한 투자가 될 수 있기 때문이다.

특히 시드를 얼마 모으지 못한 사회초년생들의 첫 투자로는 더 어울릴 수 있다 생각된다. 왜냐하면 근로소득이 높지 않기 때문에 모아 놓은 돈의 액수가 적고 모으는 속도가 더딜 수밖에 없다. 그러므로 이럴 경우 향후 시세차익에 비중을 두기보다는 ‘현금흐름’에 비중을 둔 투자가 유리할 수 있다.

3. 연식이 얼마 안 된 아파트일수록 현금흐름이 좋은 이유

전세가에는 정확하게 ‘현재가치’만 반영된다. 임차인의 입장에서는 ‘~몇 년 후에’ 생기는 호재는 중요하지 않다. 임차인에게 중요한 것은 사는 동안에 당장 무엇을 누릴 수 있느냐이다.

그런데 매매가는 조금 다르다. 매매가는 ‘현재가치 + 미래가치’의 합이기 때문이다. 그러므로 앞으로의 호재가 중요하다. 재건축아파트의 경우 매매가에서 ‘미래가치가’ 차지하는 비중이 ‘현재가치’보다 월등히 크다.

예를 들어, 잠실 주공5단지의 경우에도 30평형대의 매매가 26~28억원인데 전세가는 5~6억원에 불과하다. 즉, 45년이 넘은 오래된 아파트이므로 살기에는 여러모로 불편하기 때문에 전세가는 매매가 대비 상대적으로 굉장히 낮은 편이다. 그런데 이와는 반대로 언젠가는 재건축이 되어 새 아파트가 된다는 호재가 크게 작용을 해서 미래가치는 굉장히 높다. 이로 인해, 매매가에서 현재가치보다 미래가치가 차지하는 비중이 월등히 크다.

이 말은 투자금이 많이 들어간다는 말과도 같다. 그래서 초기 투자금이 많이 들어가고 무엇보다 물리적인 노후에 따른 불편함으로 인해 현재가치의 상승폭이 그리 크지 않기 때문에 시간이 갈수록 현금 흐름은 많지 않게 된다. 그러므로 여윳돈으로 장기적으로 묻어놓기에는 좋은데 단기적으로 접근하기에는 맞지 않을 수 있다.

이와는 반대로 연식이 얼마 안 된 아파트일수록 매매가에서 현재가치가 차지하는 비중이 미래가치보다 크다. 즉, 사용권(전세가)의 가격이 소유권(미래가치)의 가격보다 비싸다.

이 말을 바꿔서 표현하면 ‘소유(투자)와 사용(거주)을 분리하면 적은 돈으로 집을 살 수 있다’가 된다. 그리고 중요한 것은 시간이 갈수록 전세가의 상승(회복)속도가 오래된 구축 아파트보다는 빠르다는 것이다. 이로 인해, 시간이 갈수록 현금흐름을 가져다줄 가능성이 커 그만큼 투자금 회수에 유리해진다.

근로소득이 낮은 사람일수록 시드 돈(또는 신규투자금)을 모을 수 있는 속도가 더딜 수밖에 없는데 이처럼 확보한 ‘현금흐름’으로 더딘 속도를 끌어올릴 수 있는 가속페달 역할을 할 수 있는 투자를 해야 한다.

4. 결론

① 근로소득이 높고, 모아놓은 시드가 많다 ‘재건축’​에 투자를 해라! 시간에 돈을 묻어 놓고 앞으로 이익을 극대화하는 것이 좋다.
② 근로소득이 낮고, 모아놓은 시드가 적다면 ‘가급적 연식이 얼마 안 된 아파트’에 투자를 해라! 현금흐름을 만들어서 후일(또는 신규투자)을 도모하는 것이 좋다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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