입력 : 2023.09.28 08:23
[9.26대책과 부동산, 전문가 연쇄 인터뷰] 1.송인호 KDI경제정보센터 소장
[땅집고] “하반기 서울은 재건축 아파트를 중심으로 집값이 상승할 전망입니다. 그런데, 2년 후엔 공급이 부족해지면서 지금보다 더 집값이 오를 것입니다.”
지난 2년간 전국 부동산 시장이 급등과 급락을 반복하며, 혼란스러운 모습을 보이고 있다. 추석 전 정부가 대규모 공급대책까지 내놓은 가운데 하반기 집값 향방은 어떻게 변화할까.
송인호 KDI경제정보센터 소장은 “하반기 전국 집값이 3%대로 오르고 내년부터 주택 시장이 안정적인 상승세를 보일 전망인데, 2년 후엔 이보다 더 상승할 것으로 예상한다”고 했다. 그는 “주택 공급이 2년 후부터 급격히 감소할 것으로 예측된다”며 “주택시장이 불안정성이 심화할 것에 대비해 정부가 공급 정책을 더 준비해야 한다”고 했다.
■하반기 전국 집값 3% 오른다…‘서울 재건축’ 시장 강세 나타날 것
송인호 소장은 하반기 전국의 주택 매매가격이 1~3% 정도는 상승할 것으로 내다봤다. 그는 “서울과 지방의 매매가격 변동률이 상이한 흐름을 보이고 있는데, 서울은 재건축을 중심으로 상승해 약 2% 내외로 상승하고, 지방은 기존 미분양 물량을 해소해 가면서 1% 오를 것으로 전망한다”고 밝혔다.
송 소장 “공급이 부족한 상황에서 정부의 규제완화 정책이 최근 일부 지역의 집값에 큰 영향을 주고 있기 때문”이라고 설명했다. 고금리·물가 상승 속에 건설사들이 당장 착공 물량을 늘리기에 부담감을 가질 수밖에 없는 점도 집값 상승의 주 요인이 될 것으로 봤다.
송 소장은 “서울의 경우 재건축·재개발 규제완화로 작년과 올해 초보다 더 유입이 늘어날 것”이라며 “기존 신축 아파트는 40~50대를 중심으로 꾸준히 수요가 따르고, 노후 단지도 20~30대의 갭투자 등이 올 초보다 확대될 것으로 예상한다”고 밝혔다. 다만 “지방은 기존 미분양 물량 해소에 중점이 있는데, 기존 아파트 및 주택 시장의 수요 유입은 제약될 것으로 보인다”고 했다.
전세 시장도 마찬가지로 1~3%정도 상승이 있을 것으로 예상했다. 송 소장은 “2018년 이후 우리나라 주택매매시장은 전세시장과 동조현상이 뚜렷이 나타나 앞으로도 동일하게 지속될 것으로 보인다”고 했다. 매매가격을 따라 전세금도 오른단 이야기다. 그는 “전세시장도 서울을 중심으로 수도권 지역이 지방보다 상승률이 높게 나타날 것”이라고 예측했다.
■“중소 건설사 자금위기 정점 이르지만…건설업 전반 침체 우려는 시기상조”
하지만 하반기 집값이 상승하더라도 부동산 시장 불안을 야기하는 위험이 몇 가지 도사리고 있다고 설명했다. 금리와 자금시장 경색, 그리고 거시경제 불확실성이 주 요인이다.
송 소장은 “최근 주택시장의 침체는 급격히 상승한 금리의 영향이 컸고 이로인해 건설업 전반의 부진으로 이어졌다”고 진단했다. 그는 “금리가 부동산 시장에 미치는 영향이 과거의 민감도에 비해 앞으로 더욱 커질 것”이라며 “자금시장 경색은 결국 주택 공급시장에 크게 영향을 미치는데, 부동산PF에 의한 불안이 금리 상승에 따른 주택 시장 불안정성과 연결되면서 건설사의 주택 공급능력을 감소시킬 것”이라고 했다.
또 “자금경색 등에 따라 2~3년 후 건설업체의 주택공급의 감소가 이어지면 주택 시장의 불안정 요인으로 작용할 가능성이 있다”며 “거시경제의 불확실성은 금리 결정의 불확실성으로 연결돼 집값 불안정성을 심화시킬 것”이라고 했다.
건설사의 자금 위기도 올 하반기 정점을 찍을 것으로 내다봤다. 다만 송 소장은 “올해 하반기 3% 내외의 주택 가격 상승률이 예상되고, 정부의 부동산PF대책 등이 작용하면서 올해보다는 진정 국면에 들어갈 수도 있다”고 했다. 그는 “중소형 건설사에는 금리상승, 부동산PF 연체율 상승, 건설비용 증가 등 자금 압박의 요인이 크고, 이런 문제가 올 하반기 정점을 찍을 것”이라며 “대형 건설사는 안정적이어서 전반적인 건설산업의 리스크로 확대되지 않을 것”으로 진단했다.
송 소장은 무주택자 등 실수요자의 경우 올 하반기 청약에 적극적으로 도전하라고 조언했다. 그는 “분양가 상한제가 적용되는 한 신축 아파트 청약은 변수가 아닌 상수의 투자 전략”이라고 강조했다. 유주택자는 “올 하반기부터 주택 시장 가격이 오를 가능성이 높아 현재의 보유한 주택을 팔기보다는 보유하는 것이 적정해 보인다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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