입력 : 2023.09.25 09:26
[땅집고] “부동산은 보유하는 동안 청소 등 임대관리를 잘해야만 기대 수익을 거둘 수 있습니다. 관리에 소홀했다간 새는 돈이 많아서 수익률이 떨어지죠. 특히 1인 가구는 시세보다 비싼 월세를 내더라도, 살기 편한 집을 선호합니다. 임대관리만 잘해도 시세보다 높은 월세를 받을 수 있습니다.”
원룸이나 오피스텔 등 소형 공동주택 시장에도 디지털 바람이 불고 있다. 전월세 납부 일자와 금액은 물론 엘리베이터 수리 일자까지 스마트폰 앱(APP)으로 확인하고, 한 건물에 사는 사람들끼리는 온라인으로 커뮤니티를 형성한다. 과거 부동산 중개사무소와 집주인을 통해 이뤄지던 임대관리가 스마트폰안에 들어온 것이다.
정원준 원패밀리 대표는 “소형 공동주택은 아파트 등 다른 주택 시장보다 늦게 디지털화됐다”면서 “지금이라도 1인 가구의 특성을 고려한 주거 서비스를 제공한다면 시세보다 높은 수익률을 거둘 수 있을 것”이라고 말했다.
정 대표는 지난 10여년간 스타트업에서 쌓은 노하우를 주거 서비스에 적용하고 있다. 그는 국내 최초 소셜 커머스 사이트 ‘티켓몬스터’ 초기 멤버다. 경험을 내세워 2014년엔 공간예약 서비스 ‘핀스팟’, 2016년엔 주거지 검색 및 임대관리 플랫폼 ‘동거동락’을 만들었다. 정 대표는 오는 11월 13일 개강하는 ‘코리빙하우스 개발 실전스쿨 4기’ 과정에서 ‘임대차 마케팅 전략 및 운영관리 솔루션’에 대해 강의한다. 정 대표에게 소형 공동주택 공실을 줄이기 위한 전략을 물었다. 다음은 일문일답.
- 건물 임대관리는 어떤 것인가, 중요한 이유는?
“임대관리는 건물 내외부 청소와 조명·배관 등 수리, 월세·공과금 관리, 임대차계약 등을 아우르는 말이다. 세입자를 들여 꾸준한 수익을 내기 위해 반드시 누군가가 맡아야 하는 일이다. 그러나 소유주가 다 관장하기엔 상당한 번거로움이 따른다.
임대관리는 자산으로서 부동산의 특성과 관련이 깊다. 주식 같은 다른 금융자산과 달리 부동산은 보유 기간 동안 임대관리를 해야만 수익을 낼 수 있다. 임대관리를 제대로 하지 못하면 기대 수익을 받기 어렵다. 공실 문제로 인해 스트레스받는 소유주들이 상당하다.
임대관리를 잘하면 이런 조건에 상관없이 시세보다 높은 수익을 받을 수도 있다. 통상적으로 역세권이나 신축 여부에 따라 월세 수익이 크게 달라지는데, 임대관리 하나로 단점을 상쇄한다. 인테리어를 손보고, 온라인 서비스를 제공하면서 시세보다 높은 수익을 거둔 경우가 많다.”
- 1인 가구 마케팅 전략이 따로 있을까.
“1인 가구가 자유롭고, 얽매이는 것을 원치 않는다는 점에 주목해야 한다. 동거동락의 타깃은 20대부터 30대 후반이다. 20대 초반엔 대학생이나 취업준비생이 많은데, 이들은 학생 때는 학교 근처에서 머물지만, 취직을 하면서 직주근접을 실현하기 위해 주거지를 이동한다. 20대 후반이나 30대 초반은 직장이 있는 경우가 대부분이다. 대개 첫 회사를 평생직장으로 여기기보단, 높은 연봉이나 유리한 근무 여건을 제공하는 곳을 찾아간다.
이동이 잦으므로, 무거운 짐을 최소화하려는 경향이 짙다. 침대나 옷장 가구는 물론, 프라이팬이나 컵처럼 생활용품까지 제공한다면 1인 가구에겐 장점으로 작용한다.
이들은 집에 머물기보다, 밖에서 친구를 만나거나 문화생활을 즐기는 경우가 많다. 굳이 넓은 집을 찾지 않는다. 벽지나 가구 역시 보수가 필요할 정도라면 바꿔야 하지만, 최고급으로 할 필요는 없다. 세입자들이 편리하게 거주할 수 있고, 소유주의 임대수익을 지킬 수 있는 지점에서 타협하면 된다.
또한 대개 2년인 기존 임대차계약 기간은 이동 가능성이 다분한 20·30대엔 부담스러울 수 있다. 동거동락은 6개월 단위로 계약하고, 지방 발령 등 사유가 있을 땐 1일 연장 서비스도 제공한다.”
- 임대관리 디지털화의 장점은?
“임대인과 임차인이 모두 편해진다. 취업준비생 A씨는 쉐어하우스 홈페이지에서 방 모습을 보고, 투어 신청 버튼을 누른 뒤 직접 방을 확인한다. 마음에 드는 방을 고르면 수수료가 발생하는 임대차 계약 대신 운영사와 유사한 계약을 체결한다. 부동산 중개사무소를 거치지 않는 것이다. 매달 월세는 카드로 결제해 실적도 쌓는다. 공과금 납부 기간을 놓치면 독촉 전화 대신 카카오톡으로 알림 메시지를 받는다. 임대관리의 디지털화가 이뤄지는 과정이다.
임대인도 조명이나 도어락이 고장 났다는 수리 요청 전화를 받지 않는다. 배관이 막혔을 땐 동거동락 시설팀 직원이 현장에 직접 나가서 문제를 해결한다. 더 이상 동네에서 실력 있는 사람을 찾을 필요가 없다. 건물의 부속을 고쳐 달라는 세입자 요청은 비용이 발생할 수 있어 임대인들에게 상당한 스트레스를 주는데, 이런 면에서 벗어나니 임대인들의 만족도가 상당하다.
가장 중요한 월세와 공과금 수납도 모두 스마트폰으로 조회 가능하다. 은행에 가지 않고, 언제 어디서든 볼 수 있다. 공실이 몇 개인지, 계약 기간 만료 시점도 마찬가지다.”
- 코리빙하우스 전망은?
“수익률이 정말 높다. 코리빙(Co-living), 코리빙(Co-living), 코워킹(Co-Working) 등 공간을 공유하는 형태는 대부분 수익률이 우수한데, 코리빙하우스의 공식명칭인 ‘임대형기숙사’는 특히 수익률이 좋은 편이다. ‘코리빙하우스’는 공유 주거 형태인 '쉐어하우스'보다 개인·공용 공간을 모두 강조한 형태다.
강남구 한 복층 고급빌라는 주택을 코리빙하우스로 개조했다가, 2배의 수익을 창출하고 있다. 내부를 방 8개와 커뮤니티로 나눠 코리빙하우스로 운영했더니 매달 500만원 정도의 월세가 나온다. 주택으로 뒀으면 아직 500만원을 한번에 낼 세입자를 찾고 있지 않을까.
수년 전 사법고시가 사라지면서 고시촌 일대에선 월 임대료 10만원 방도 안 나가던 시기가 있었다. 그런데 한 고시원을 코리빙하우스로 바꾸고, 인테리어를 새로 했더니 세입자가 줄을 잇는 일이 발생했다. 시세보다 비쌌지만, 장점을 인정받은 것이다.
코리빙하우스는 개인 공간이 적지만, 공유 주방 등 커뮤니티 공간을 갖췄다. 이는 세입자 입장에선 개인 공간보다 넓은 공간을 활용할 수 있다는 장점이다. 코리비앙하우스의 특징은 자유로움을 추구하는 젊은 층의 수요와 잘 맞아떨어진다. 코리빙하우스는 1인 가구 시장의 성장과 함께하는 분야다.” /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
<아직도 오피스텔, 원룸?! 이젠 수익률 끝판왕 코리빙하우스로>
땅집고는 ‘코리빙하우스 개발 실전스쿨 4기’ 과정을 11월 13일 개강한다. 국내에서 첫선을 보이는 임대형 기숙사 수익 모델 개발 노하우를 알려준다. 이번 과정에서는 임대형 기숙사 사업을 준비하는 개인이나 법인을 대상으로 임대형 기숙사의 사업성과 임대수익을 극대화하는 방안을 제시한다. 참여 수강생에게는 1대1 무료 상담(자문) 기회도 제공한다.
강의는 현장스터디 1회를 포함해 총 6회로 진행한다. 국내 최고의 도심형 주택 디벨로퍼인 서용식 수목건축 대표는 ‘왜 코리빙하우스인가? 최적 입지 여건과 개발 기획’을 주제로 코리빙하우스 상품 이해와 최적 입지, 코리빙하우스 개발 기획의 핵심 포인트 등을 짚어준다. 서 대표는 서울 제기동 코리빙 하우스에서 현장스터디를 진행한다.
이혁찬 CA건축사사무소 건축사는 ‘공동기숙사 법규 A to Z 완전정복 & 디자인 전략’을, 이대우 신영부동산신탁 팀장이 ‘공유주거 상품 수익성 분석과 매각 노하우’를 각각 강의한다. 정원준 동거동락 대표는 ‘임대차 마케팅 전략 및 운영관리 솔루션’을, 유용관 비즈세무법인 대표세무사는 ‘세금 모르면 말짱 도루묵 : 절세의 기술’을 알려준다.
민간임대주택 사업을 준비하는 개인 및 법인이라면 누구나 수강 가능하다. 수강료는 130만원이다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강 신청은 땅집고M홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6176.
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