입력 : 2023.09.23 08:41
[땅집고] “통상 뉴타운 내에서는 입지가 떨어지는 구역에서 사업 속도가 빠르고, 좋은 구역에서 속도가 느리다. 투자 만족도와 기회비용을 종합적으로 판단해 보면 입지는 좀 떨어지지만, 사업 속도가 빠른 곳을 선택하는 것이 정답일 수 있다.”
국내 최대 규모 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산 스터디’ 카페에는 ‘너 자신을 알라’라는 필명을 가진 회원이 재개발 투자처를 잘 선택하는 노하우를 알린 글이 올라와 화제가 됐다. 입지와 사업 속도라는 기준에 대해 다양한 예시를 들어 소개한 글이라 재개발 투자처를 고민하는 수요자들과 예비투자자들 사이로부터 관심을 받는 것이다.
이 글을 접한 네티즌은 “재개발은 속도전이라는 점에 동의한다”, 프리미엄이 더 붙어도 관리처분인가 난 물건을 사는 게 답이다” 등의 반응을 보였다.
<이하 원문>
통상 뉴타운 내에서는 입지가 떨어지는 구역이 속도가 빠른 편이고, 입지가 좋은 구역은 속도가 느리다. 입지 좋은 구역이 가구 수까지 많다면 사업 속도는 더 느려진다.
여러 변수가 존재하겠지만 보통 입지가 좋을수록 속도보다는 단지의 완성도를 위해 지나친 욕심을 부리는 경우가 많기 때문에 사업이 지연되는 경우가 많은 것 같다.
여기서 선택의 갈림길에 서게 되는데, 속도는 느리지만 입지가 좋은 구역을 선택할지, 속도는 빠르지만 입지가 떨어지는 구역을 선택할지다.
정답은 없지만, 투자 만족도 및 기회비용 등을 종합적으로 판단했을 때 후자를 선택하는 것이 투자 성공률을 더 올릴 수 있다고 본다.
첫 번째 사례는 ‘북아현뉴타운’이다. 2013년 당시 북아현 2구역은 사업시행인가 단계로 관리처분이 진행 중이었고, 북아현 1-2구역(현 신촌푸르지오)은 철거 완료 후 착공 단계에 돌입해 있었다.
입지는 좋으나 속도가 느린 북아현2구역과 입지는 떨어지나 속도가 빠른 북아현1-2구역 중 당신은 어떤 선택을 하겠는가.
올해 기준으로 북아현2구역의 경우 아직도 관리처분인가를 통과하지 못했다. 현재 34평을 배정받은 경우 7억원에서 7억5000만원대로 프리미엄이 붙었다.
북아현 1-2구역은 2015년 입주 이후 16억5000만원을 찍고, 현재 34평 기준 호가 15억5000만원에 달한다.
실제 사례를 소개하자면, 당시 두 가지 선택지 중 고민 끝에 북아현1-2구역을 매수하고 입주한 뒤 실거주하면서 2021년 비과세로 매도 후 강남 준신축으로 갈아탄 사례가 있다.
두 번째는 ‘광명뉴타운’이다.
2016년 당시 광명 11구역은 조합설립인가를 받고 시공사 선정 단계에 있었고, 광명16구역(현 광명아크포레자이위브)은 관리처분인가를 받은 상태였다.
2023년 현재 광명 11구역은 이주 중인 상태로 34평을 배정받은 경우 프리미엄이 6억 정도로 형성됐다. 광명 16구역의 경우 2021년 입주 이후 12억원을 찍고, 현재 호가는 34평 기준으로 11억원대다.
당시 광명 16구역을 매수 후 2단지에 입주해 실거주한 후 2022년에 비과세 매도 후 목동 12단지로 갈아탄 투자 성공 사례가 있다.
이런 사례들을 통해 우리가 배울 수 있는 교훈은 ‘입지가 떨어지더라도 속도를 택하면 만족도와 기회를 모두 가질 수 있다’는 점이다.
2~4년 실거주 후 비과세 받고 더 좋은 상급지로 갈아타거나, 전세를 주고받은 전세금으로 같은 구역 내 입지 좋은 대장 구역을 추가 매수해 자산을 늘릴 수도 있다.
또한 아직 구역이 정비되기 전이기 때문에 뉴타운이 완성되기 전 가장 저평가된 상태로 뉴타운 내 신축 아파트를 선점할 수 있다.
게다가 같은 뉴타운 권역이기 때문에 입지가 떨어지는 구역도 결국 다른 구역과 비슷한 수익률로 따라가게 되어 있고, 뉴타운 내 대장 구역이 속도가 느리다면 향후 갈아탈 대상이지 미리 선점한 대상은 아니라는 점도 알 수 있다.
결국 재개발에서 가장 만족도가 높은 투자는 ‘뉴타운 첫 타자’라고 할 수 있다. 천지개벽 전 장화 신고 들어가서 구두 신고 나올 수 있는 투자이다.
자 그렇다면, 현재로 돌아와서 다음 구역 중 어디를 투자해야 성공률을 올릴 수 있을까.
한남뉴타운에서는 건축 심의를 준비하는 한남 5구역보다는 관리처분 이후 이주를 준비하는 한남3구역이 유리하고, 노량진뉴타운에서는 사업시행인가 이후 시공사 선정 중인 노량진 1구역보다는 철거 중이거나 이주를 마친 노량진 6,8구역이 더욱 좋다고 할 수 있다. 신림뉴타운에서도 또한 사업시행인가 준비 중인 신림1구역보다는 철거 중이거나 일반 분양을 마친 신림 2,3구역이 투자하기에 더 낫다.
기억하자. 뉴타운에서는 속도가 입지를 압도한다.
위의 내용은 정답을 찾아가는 하나의 과정일 뿐이며, 결코 정답은 아니라는 점을 유념하면서 투자하길 바란다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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