강남 스타조합장까지 뜬 목동 7단지 재건축…신탁이냐, 조합이냐 '고심'

[땅집고] 서울 양천구 목동 신시가지 아파트에서 신탁 방식으로 재건축을 추진하는 사례가 늘고 있다. 14개 단지 중 5개 단지가 신탁 방식을 채택하면서, 조합 방식과 신탁 방식 중 결정을 앞둔 일부 재건축 단지의 고심이 깊어지고 있다.

목동 7단지는 신탁 방식과 조합 방식 사업을 비교하는 설명회를 다음 달 7일 개최한다. 신탁사 측에선 하나자산신탁이 나서고, 조합 설명 전문가로는 한형기 전 신반포1차(아크로리버파크) 조합장이 나선다. ‘스타조합장’으로 알려진 한 조합장은 반포 주요 재건축 단지와 은마아파트 등에서도 설명회 연사로 나선 적이 있다. 한 조합장은 “목동 7단지는 목동 신시가지 단지 중 규모와 입지 측면에서 재건축 후 랜드마크가 될 곳이다”며 “여의도나 목동에서 사업성이 좋은 단지는 신탁 방식으로 사업을 추진하는 것보다 조합 방식으로 가는 것이 훨씬 유리하다”고 했다.

이날 설명회는 ▲1부 BM도시건축사사무소의 정비구역 지정 진행 보고 ▲2부 삼성물산 건설부문 초빙 ▲3부 신탁설명(하나자산신탁) 및 조합설명(반포 아크로리버파크 한형기 조합장) 순으로 진행된다. 사업 방식을 두고 조합원들의 고민이 커지자 준비위원회 측에서 설명회를 마련한 것으로 풀이된다.

지난 1986년 준공된 목동7단지는 목동 재건축 대장주로 꼽힌다. 최고 15층 아파트 34개동 2550가구 규모의 대단지다. 목동신시가지 아파트 중에서는 14단지(3100가구)에 이어 두 번째로 크다.

민간이 추진하는 재건축 사업은 크게 조합, 신탁으로 나뉜다. 대부분의 재건축 단지는 조합 방식이다. 주택 소유주로 구성된 조합이 시공사와 계약한다. 조합은 시공사 선정과 각종 인허가, 분양 등 모든 절차를 맡아 진행한다. 조합이 의사 결정을 할 수 있지만 조합원 간 복잡하게 얽힌 이해관계를 조율하기 어려워 사업이 지연되는 경우가 많다. 사업 속도가 늦어지면 조합원 분담금이 늘어난다.

반면, 신탁 방식은 조합이 일부 수수료를 지불하고 사업 진행 전반에 걸쳐 전문 신탁사가 관리한다. 신탁방식은 신탁회사의 자금조달, 투명성, 전문성을 바탕으로 사업을 안정적으로 추진할 수 있다는 장점이 있다. 반면, 신탁사에 분양 수익의 일정 비율을 수수료로 지급해야 하는 점은 부담이다. 게다가 신탁 방식으로 성공 사례가 많지 않은 점도 기피 요인 중 하나다.

양천구 목동에서는 신시가지 아파트 단지 14개 단지 중 5개 단지가 신탁방식을 채택했다. 목동 14단지는 가장 먼저 KB부동산신탁과 예비신탁사 업무협약(MOU)을 맺었다. 목동 9·10·11 단지도 신탁사와 양해각서 체결을 마쳤다. 또 5단지는 설문을 통해 신탁방식으로 결정했다. 최근 여의도에서도 16개 단지 중 7곳이 신탁방식을 택했다.

정비업계 한 관계자는 “최근 원자재값 인상에 따른 조합과 시공사 간 공사비 갈등이 커지면서 여의도·목동을 중심으로 전문성을 갖춘 신탁사에 맡기자는 조합이 늘고 있다”고 말했다. ／박기홍 땅집고 기자 hongg@chosun.com

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