추석 이후 집값 좌우할 두가지 돌발 변수

[땅집고] 실거래가 기준으로 작년 22% 폭락했다 올해 1~7월 11% 급등한 서울 아파트 가격은 연말까지 계속 치솟을 수 있을까? 서울을 중심으로 급반등한 아파트 시장의 상승세가 추석 이후에도 이어질지 여부를 결정할 두가지 돌발 변수가 발생했다

◆변수 1, 미국발 고금리의 지속

첫째, 미국발 금리 인상 가능성이라는 돌발 변수이다. 미국 중앙은행(Fed)이 20일(현지시간) 기준금리를 현재 수준(5.25∼5.50%)으로 유지했다. 그러나 고유가와 견조한 고용 등을 이유로 미국 중앙은행이 연내 기준금리의 추가 인상을 시사하고 내년 금리 전망치 중간값이 5.1%로 지난 6월(4.6%)보다 0.5% 포인트 높아졌다.

당초 전문가들은 연내 금리가 정점을 치고 내년부터 본격적으로 하락할 것으로 전망했다. 그러나 제롬 파월 FED 의장은 “필요하다면 금리를 추가로 인상할 준비가 돼 있다”고 말했다. 기준 금리 추가 인상 가능성까지 나오면서 10년물 국채금리는 장중 4.4%까지, 2년물 금리는 5.19%까지 치솟았다.

미국의 금리가 내년에도 오름세를 보일 가능성이 높아지면서 한국 부동산 시장에도 영향을 줄 전망이다. 추경호 부총리는 21일 이와 관련 “고금리 장기화 가능성이 높아졌다”고 평가했다.

한국뿐만 아니라 미국, 캐나다. 뉴질랜드 등의 전세계 집값이 올해 급반등한 것은 미국 금리의 하락 가능성이 한몫했다. 지금은 고금리이지만, 늦어도 내년에는 금리가 빠르게 하락할 것이라는 기대감이 있었다. 특히 한국은 다른 나라와 달리, 부동산 PF부실과 가계부채 문제라는 뇌관이 있다. 정부는 대주단을 동원해 이자 유예 등으로 통해 PF부실 문제를 틀어막고 있다. 내년에 금리가 본격적으로 하락하면서 해결될 수 있다고 본 것이다. 가계부채의 증가를 금융당국이 용인한 것도 같은 이유였다.

◆변수 2, 정부정책이 부양과 냉각, 두마리 토끼 다 잡을 수 있을까

둘째, 추석 전 발표될 정부의 대책도 추석이후 집값에 큰 영향을 줄 전망이다. 상반기 집값이 급반등한 요인중 하나가 공급부족에 대한 우려와 분양가 폭등이다. 올해 1~7월 전국 주택 인허가 물량은 20만7278가구로 1년 전(29만5855가구) 대비 29.9% 감소했다. 1~7월 전국 주택 착공 물량은 10만2299가구로 전년(22만3082가구) 대비 54.1% 감소했다.

인허가 급감은 2~3년 후 집값에 영향을 줄 수밖에 없다. 공급은 감소하는데 아파트 분양가는 그야말로 폭등 수준이다, 강남3구와 용산을 제외하고 분양가 상한제가 풀린 데다, 자재·인건비 인상과 아파트 붕괴 사고 등으로 인한 관리감독 강화로 아파트 원가가 대폭 오를 수밖에 없다. 부산에서도 평당 4000만원대 분양가 아파트가 나오고 있다. 빨리 저렴하게 아파트를 짓던 시대에서 ‘비싸고 천천히 아파트를 짓는 시대로 바뀌고 있다.

정부가 당초 공급확대를 위해 대책에 미분양 주택 양도세 감면, 임대사업자 규제 완화, 오피스텔의 주택수 산정제외 등 전형적인 부동산 경기 부양책을 포함시켜려 했다.

하지만 최근 강남권을 중심으로 전고점을 돌파하는 아파트가 늘어나면서 정부 정책 기조가 바뀌고 있다. 연초 도입했던 특례보금자리론를 조기 종료하고, 50년 만기 주택담보대출을 제한하기로 했다. 부동산 경기 부양책에서 집값 안정정책으로 선회하는 분위기이다.
초양극화된 시장에 맞게 지역별로 부양과 냉각이라는 두마리 토끼를 잡는 정책을 마련하는 것도, 효과적으로 집행하는 것도 쉽지 않다

◆초양극화 현상 심화…추석 이후 방향 잡힐 듯

현재 주택시장은 초양극화 현상을 보이고 있다. 재건축과 신축을 중심으로 전고점 돌파가 이뤄지고 있는 가운데 여전히 특별한 호재가 없는 아파트 단지는 가격 변동폭이 크지 않다. 신고가를 기록한 단지들이 나오고 있지만, 추격매수세가 따라붙으면서 거래량이 급증하는 전형적인 호황 장세도 아니다.

이 때문에 전문가들도 추석 이후 본격적 상승세와 본격적 하락 등으로 시각이 극명하게 엇갈린다. 정부의 대책에 따라 추석 이후 부동산시장 나침반이 요동칠 가능성이 있다. /차학봉 땅집고기자 hbcha@chosun.com

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