'대자본의 불꽃놀이'…구분상가 가격이 오르기 어려운 이유 [붇이슈]

[땅집고] “이미 개발이 완료된 데다 다른 사람들과 소유권을 나눠 갖는 구분상가는 재산권을 단독으로 행사하기 불가능하고, 사치재로서 소유욕도 채워주지 못하죠. 이 때문에 구분상가 가격이 오르기 어려운 겁니다.”

최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에서 구분상가 가격이 잘 오르지 않는 이유에 대해 적은 글이 네티즌들의 주목을 받고 있다. 이 글을 작성한 사람은 부동산 도서 ‘금쪽같은 내 건물’을 펴낸 저자 ‘도마뱀’.

저자는 구분상가를 ‘대자본의 불꽃놀이’라고 비유했다. PF대출을 끌어모아 자금력을 갖춘 시행사가 최대 용적률을 적용받아 높은 건물을 지은 뒤, 최대한 잘게 쪼갠 구분상가로 분양해서 분양수익을 최대한으로 끌어모은 결과라는 것.

저자는 구분상가를 분양받을 계획이라면 매각 차익을 기대하기보다는 임대 수익률을 최우선으로 고려해야 한다고 조언했다. 구분상가가 갖는 특징 때문에 가격이 오르기 힘들기 때문이라는 설명이다. 먼저 구분상가는 토지 및 건물에 대한 소유권을 나 혼자만 갖는 것이 아니라 다른 수분양자 여럿과 함께 공유하는 것이기 때문에 재산권 행사가 어렵다. 추후 재건축 계획이 있다고 하더라도 많게는 수백명에 달하는 다른 구분 소유권자들과 합의 과정을 거쳐야 하기 때문에 사업 자체가 힘들기도 하다.

저자는 “구분상가는 대자본(시행사)가 개인 지주들의 토지를 모조리 사들인 뒤, 이를 화약 삼아 용적률 불꽃놀이를 하는 것”이라며 “화려하지만 (불꽃높이가) 끝나고 난 뒤 적막은 구분상가를 고액으로 분양받은 소유주들을 괴롭게 한다”고 했다.

<이하 원문>
예컨대 여섯 필지의 토지가 있고, 필지 하나당 1~4층 규모 건물이 있다고 해보자. 개인이 가지고 있던 이 여섯개의 토지를 시행사가 비싼 값에 사들여 규모의 경제를 일으킨다. 이들은 규모와 시간에 있어 개인을 압도한다. 이들이 제시하는 가격은 수익률로 보나 주변의 평단가로 따져보나 일반적인 매수자들이 제시하는 가격보다 더 높을 가능성이 크다. 사회 흐름상 대부분의 작은 건물들은 서서히 생산성이 떨어지게 되고, 단독으로 신축이나 리모델링을 통해 생산성을 끌어올리는 데도 한계가 있다. 결국 개인 지주들은 토지를 하나 둘씩 팔게 되는 것이다.

이 거대한 자금 동원력은 모두 PF(Project Financing)대출로 이뤄진다. 시행사의 자본은 전체 사업비의 5%도 차지하지 않는 경우도 있다. 이렇게 거대한 대출을 통해 하나로 합쳐진 토지 위에 시행사가 높은 건물을 짓는다. 건축을 완료하고 나면 이들은 이 대출을 해결해야 한다. 건물 자체에서 자신들이 월세를 받는 것으로는 대출을 해결할수가 없고, 설령 가능하다 한들 이들에게는 크나큰 기회비용 낭비이기 때문이다.

그래서 분양을 한다. 구분 소유권으로 건물의 한 칸 한 칸을 나눠서 파는 것이다. 이들은 레버리지 수익률을 앞세우며 대출로 구매하게 종용한다. 곧 자신들의 부채를 더 크게 나눠갖자는 의미다. 이 모든 과정이 끝나면 이제 이전의 온전한 토지 소유권을 지닌 지주는 없다. 집합건물법에 따라 관리단이 꾸려지고, 과거 단독 필지 소유권 수십명이 구분 소유권으로 나눠 가지게 된다.

여기서 가장 중요한 점은 분양시장의 생리에 따르다 보면 갈수록 개인 소유의 단독 필지가 희소해진다는 것이다. 그들은 이렇게 분양을 통해 번 돈으로 다시 개인의 필지를 사들여 구분 소유권으로 만들 것이기 때문이다. 게다가 앞서 말했듯 PF 또한 금리가 낮을수록 유리하기에 저금리에서 구분상가를 잘못 샀다간 금리의 움직임에 따라 타인의 레버리지 손실까지 함께 안을 수도 있다. 구분상가는 온전한 대지의 개발 잠재력을 지니지 않기 떄문에 금리에 직격타로 영향을 받는다.

이 과정을 살펴보면 개인 지주의 토지를 대자본이 모조리 사서 이를 화약 삼아 용적률 불꽃놀이를 하는 것이다. 화려하지만 끝나고 난 뒤 적막은 고액으로 분양받은 소유주들을 괴롭게 한다. 이것은 본질적으로 꿈의 곱으로 사는 것이기 때문이다. 지주는 자신의 토지가 합필되어 이뤄질 용적률 뻥튀기에 대한 꿈을, 건설사는 건축 이익에 대한 꿈을, 시행사는 분양 이익에 대한 꿈을, 마지막으로 임차인은 권리금 없는 신축에 대한 꿈을 최종 가격에 의탁한다. 이는 곧 꿈의 네 제곱을 구매하는 것이라, 그 실체가 어떨지 잘 파악해봐야 한다.

구분상가는 수익률이 판단 기준의 처음이자 끝이다. 단독 대지보다는 상대적으로 달리 따질게 많이 없다. 원래 부동산은 방어용 재화로서의 속성이 강해서, 개발 행위를 하지 않는 한 단기간에 큰 차익이 발생하기는 힘들다. 내가 살 때와 같은 이유로, 사줄 사람은 별 차익을 가져다주지 못한다.나와는 다른 이유로 사 줄 사람이 와줘야 차익이 크게 발생한다. 보통은 이것이 개발업자들의 매입인데, 구분상가는 이미 개발이 완료돼 단독 소유권이 구분 소유권으로 모두 흩어져버렸으니 사치재로서나 재료성으로서 가치가 많이 떨어진다. 재산권 단독 행사가 불가능할 뿐 아니라, 소유욕이란 것을 채워주지 못하기 때문이다.

하지만 나눌수록 단가가 올라 총 분양가도 오르니 분양하는 시행사 입장에선 상가를 최대한 잘게 자르려 한다. 상가 안에서 내 앞, 뒤, 옆이 모조리 경쟁자가 되는 셈이다. 이런 와중에 누군가 큰 평수를 임차하길 원한다면 소유자 여러명이 모여서 임대해야 하는데, 이러면 벽을 튼 구분상가가 된다. 이건 대출이 나오기도 쉽지 않다. 또 여러 개를 합칠 때 누군가는 코너의 더 좋은 자리를 갖고 있다거나 아래 위층을 터야 한다면 임대료 배분은 어떻게 합의해야 할까. 임대 하나만 해도 이렇게 복잡한데, 언젠가 해야 할 재건축은 어떻게 한단 말인가. 토지 시장에서 온전한 물건이 단독 소유가 아닌 경우, 이 소유권을 전부 다시 회수해오려면 합의든 매입이든 정말 지난한 과정을 거쳐야 한다.

물론 구분상가도 재건축을 하는 사례가 없지는 않다. 하지만 최근 지어지는 상가일수록 보통 재건축이 힘들다. 구분상가도 결국 입지 공식을 따르고, 좋은 입지는 희소하기 때문이다. 아파트만 해도 입지가 좋을수록 구축이고, 외곽일수록 신축이라는 것을 생각해봐야 한다.

따라서 만약 신축 분양 상가라면 공급량을 주의 깊게 보는 것을 추천한다. 구분상가는 대형 상가의 공급이 더는 없을 것이란 독점성을 기반으로 지속성을 보장받을 수 있어야 한다. 그래서 어찌 보면 최고의 구분상가는 같은 급의 건물보다 사기 어렵다. 이런 위험성을 모두 헤쳐내고 변수가 없는 완제품으로서 연금같이 월세가 잘 나오고 있는 구분상가를 선점자들이 굳이 팔아야할 이유가 없다.

또 한 번 개발이 된 필지는 다시 예전의 잠재력을 가지기 힘들다. 재건축 기대감이 없는 구분상가가 값이 오르려면 월세가 오르거나, 금리가 내려 요구 수익률이 낮아져야 한다. 무난반듯하게 개발이 완료된지라 월세가 내 것만 갑자기 오를만한 변수가 생기기도 힘들고, 금리가 내려봐야 다른 것들도 다 올라 있을 것이다 .

결국 이런 요소들이 해체되어버린 구분상가에선 수익률을 최우선으로 해서 봐야 하고, 토지 소유권에 대해선 그 지분만큼 희석된 금융상품이라는 시각으로 접근 하는 것이 좋다. 다시 말해 구분상가는 곧 수익률이고, 최종적으로 내 돈 놓고 내 돈 먹기 이상을 받을 수 있어야 한다는 것이 핵심이다. ./이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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