입력 : 2023.09.16 07:11
[혼돈의 부동산 시장, 어디로-전문가 릴레이 인터뷰] 김진유 경기대 교수 인터뷰 下
[땅집고] “지하철을 놓기 위해서는 공사 기간에 불가피하게 도로를 막아야 합니다. 그런데 공사 기간 차가 막힌다는 이유로 철로를 만들지 않을 수는 없지 않습니까. 그것도 하지 않고 지하철을 놓겠다는 건 욕심이죠. 주택 공급도 똑같습니다. 공급 과정에서 생기는 일부 부작용은 사회적 차원에서 감당해야 할 필요가 있습니다.”
도시 계획 및 주택 정책 전문가 김진유 경기대 교수는 주택 공급 부족이 명백한 상황으로 정부가 추가 규제 완화책을 통해 공급 활성화를 이끌어야 한다고 했다. 다만 규제 완화를 통해 공급하는 과정에서는 일부 부작용이 수반될 수밖에 없는데, 그로 인한 효과가 훨씬 크기 때문에 시장에서 감수해야 한다고 강조했다.
땅집고가 지난 8일 김 교수를 만나 혼란을 겪는 최근 부동산 시장 상황과 공급 대책에 대해 물었다. 다음은 일문일답.
-공급 부족은 어떻게 풀어나가야 하나.
“주택 보급이 충분하지 않은 지금 상황에서 공급을 기대할 만한 게 정비사업이다. 그런데 공사비나 인건비가 올라도 너무 올라서 수주 당시와는 달리 사업성이 나오질 않는다. 과거에는 조합원들이 재개발이나 재건축을 하게 되면 투자금을 많이 들이지 않고 새집을 받을 수 있었지만, 지금은 그렇지 못하다.
수익에 대한 기대가 높았던 조합원들 입장에서는 공사비 증액이라는 결과를 받아들이기 어려울 것이다. 결국 공공이 개입할 수밖에 없다. 재건축 부담금을 완화해 주고 개발 비용의 객관성을 높여야 시공사와 조합원끼리 협상이 가능하다.
공사비에 대한 객관적 조사와 지표 제시도 더 구체적으로 자주 해야 한다. 1년에 한 번씩 고시하고 있긴 하지만 6개월 사이에도 어마어마한 변화가 일어나고 있기 때문에 주기를 더 당기는 방법도 고민해 봐야 한다.
-또 다른 해결책이 있다면.
“비(非)아파트 규제를 푸는 것이다. 오피스텔이나 생활숙박시설(생숙)은 주거공간으로 인정받지 못하는 경우가 있다.
생숙만해도 10만호 정도가 되는데 이걸 준주택으로 인정을 해주되 소형인 경우 1가구 2주택에서는 주택 수 산정을 유예를 좀 해주는 방법도 있지 않겠나. 그럼 임대사업자들 수요 끌어올 수 있고, 분양도 받아줄 사람들이 생긴다. 물량을 받아줄 사람이 없으면 미분양으로 이어질 수밖에 없다.
대기업이 임대업 진출하게 하는 것도 방법이다. 삼성물산이나 대우건설에서 삼성임대, 대우임대 주식회사 만들어 임대 사업할 수 있도록 하는 식이다. 일본에는 이런 식으로 대형 임대업 하는 회사가 많다. 대신 세금 규제는 좀 풀어줘야 한다. 재산세는 부담하되 종부세 감면 혜택 주고 운영하게 하면 된다.
기업 이미지가 있기 때문에 주택 관리나 운영의 질이 보장될 것이고, 세금 덜 내니까 임대료도 많이 안 받게 할 수 있지 않겠나. 임차인 입장에서는 전세 보증금도 안전하게 믿고 맡길 수 있기 때문에 전세사기 문제도 예방할 수 있다. “
-규제 완화에 대해 비판적인 시각도 있다.
“다주택자들에 대한 규제를 풀면 과도한 투기 수요를 일으키는 것이 아니냐는 의견도 일리가 있다. 다만 문제는 우리나라에 주택이 충분하지 않다는 점이다. 새로 짓고 공급하는 게 최선책이다. 결국 완화를 많이 할 수밖에 없다.
부자가 조금 더 부자가 되는 게 배 아프다고 그걸 계속 막아서는 안 된다. 공급이 부족하면 질 나쁜 주택을 비싼 가격을 주고 사면서 수요자끼리 경쟁하는 최악의 상황에 내몰릴 수밖에 없다. 공급을 통해 더 나은 주택 시장 만들려면 감수할 부분은 감수하면서 가야 한다.
지하철 짓는 과정에서 도로 막아둬야 하니 불편하다고 지하철 공사 안 하면 그 불편함은 누구 몫이 되나. 시민의 몫이다. 불편은 일시적이지만 그로 인한 수혜는 장기적이다.
현시점에서 공급을 늘리려면 대기업 중심의 민간 임대 사업 촉진은 분명히 필요하다. 과거에 자동차 제조회사 중고차 시장 못 들어오게 한 결과가 어떻게 됐나. 중고차 시장이 신뢰할 수 없을 정도로 완전히 무너졌다. 결국 소비자가 전부 피해자가 되어버린 상황이다.
같은 맥락에서 대기업이 임대 사업하는 것이 나쁜 일이 아니다. 갭투기로 몇백채 사람들로 인해서 피해 보는 임차인이 너무 많아졌다. 믿을 만한 기업이 임대사업을 할 수 있도록 국가 차원에서 독려하는 게 더 나은 선택이지 않나.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
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