입주 2년 밀린 3기 신도시…공급 가뭄 후 '대폭락' 오나

[3기 신도시 실종사태]③ 입주 2년 밀린 3기 신도시

[땅집고] 3기 신도시 첫 입주 일정이 당초보다 최대 2년 밀릴 전망이다. 업계에선 대규모 공공 분양 공급 시기가 계획과 크게 달라지면서 주택 시장에 대혼란이 찾아올 것을 우려하고 있다.

11일 홍기원 국토교통위원회 소속 더불어민주당 의원이 국토교통부에서 제출받은 자료에 따르면 당초 2025~2026년 최초입주가 계획됐던 3기 신도시 일정이 최소 1~2년 이상 미뤄진 것으로 확인됐다.

현재 기준 최초입주 예정 시점은 ▲남양주 왕숙 2025년→2027년 상반기 ▲하남 교산 2025년→2027년 상반기 ▲인천 계양 2025년→2026년 하반기 ▲부천 대장 2026년→2027년 하반기 ▲2025년→고양 창릉 2027년 하반기다.

인천 계양 지구의 경우, 기존 2025년 입주에서 지난해 2026년 상반기로 한 차례 미뤄졌는데, 올해 들어 2026년 하반기로 또다시 연기된 상태다. 다른 지역도 최초 입주 시기는 부천 대장(2026년)을 제외하면 2025년이었다. 2년이 더 지연된 셈이다.

■ 첫 입주시기 2년 밀려…“더 연기될 수도”

3기 신도시는 서울에 공급이 부족해 집값이 폭등하던 2018년 9월 도입됐다.

집값을 잠재우려면 대규모 공급이 필요한데, 공급 속도가 느린 민간 공급을 보완하기 위함이었다. 재건축·재개발 등을 통해 공급되는 민간 아파트는 각종 인허가·주민 갈등 등을 고려하면 통상 10년 이상의 사업 기간이 소요된다. 2018년 당장 사업을 추진하더라도 입주까지 시기가 적어도 2030년 이후가 되는 셈이다. 당시 정부는 민간 공급이 뜸해질 수밖에 없는 2025년~2029년을 3기 신도시 아파트 공급 시기로 잡고 서울 접근성이 우수한 지역을 대상지로 선정해 추진했다.

하지만 문제는 현재 3기 신도시 입주가 지연되고 더 늦어질 가능성이 있다는 점이다.

최근 건설비용 상승, 미분양 우려, LH 용역 계약 전면 중단 등 부동산 침체 영향 탓이다. 올해 상반기 주택건설 인허가는 약 18만 9000가구, 착공은 약 9만 2500가구로 전년 동기 대비 각각 27%, 51% 급감했다.

사전청약 공급 물량도 올해는 저조한 수준이다. 홍기원 의원실에 따르면 3기 신도시 내 공공분양주택 총 1만6000가구의 사전청약이 완료됐는데, 올해 들어 사전청약 물량이 확 줄어들었다. 2021년 첫 도입에선 9700가구가 공급된데 이어 지난해 5400가구가 공급됐다. 하지만 올해는 상반기까지 남양주 왕숙지구에 단 900가구가 공급된 것에 그쳤다. 올해 시행 예정 물량은 4200가구 규모다. 사전청약 횟수도 지난 2년은 분기당 2회 이상, 연평균 4회 이상이었는데, 올해는 상반기에 단 한차례 시행에 그쳤다.

■ 수요 공백 후 공급 폭탄…주택 시장 대혼란 우려

업계에선 이러한 속도라면 수도권 아파트 시장에 약 2년간의 공급 공백이 발생할 것이란 우려가 나온다. 서울은 현재 인허가 물량이 2년째 줄고 있다. 초기 단계에 놓인 민간 재건축·재개발 사업지만 속도를 내고 있고, 중장기 단계에 놓인 사업지는 금리상승·자재값 인상 여파로 분양에 숨을 고르고 있다. 민간 공급도 꽉 막힌 상태다.

3기 신도시가 입주하는 2027년까지는 민간·공공 물량 모두에서 공급 가뭄이 오다가, 3기 신도시 입주 시점인 2027년 민간 공급까지 대거 풀리는 엇박자가 발생할 수도 있다는 분석이 나온다. 공급 공백이 발생, 집값에 다시 버블이 커지다가 2~3년후에 공공-민간의 공급 폭탄이 터지면서 부동산 버블이 붕괴할 수 있다는 우려도 나온다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “공공분양 공급 속도는 예상조차 할 수 없을 만큼 기약이 없고, 공사비가 오르면서 사업성이 떨어져 민간 공급도 초토화 상태”라며 “민간이든 공공이든 서울에서 지금 공사를 진행 중이 단지가 마지막 물량이 되어 신축 선호 현상이 더 짙어질 수도 있고 경기가 좀 나아지면 공급이 한꺼번에 한 시점에 쏠릴 수도 있다”고 했다.

홍기원 의원은 “최근 건설지표가 급감하면서 2~3년 뒤 주택 공급난으로 인한 집값 상승 우려가 나오고 있다”며 “반복되는 지연으로 정부의 공급 정책에 대한 신뢰가 흔들리면 신도시 사전청약 당첨자의 주거안정 뿐만 아니라 주택시장 전반이 불안정해질 수 있는 만큼 정부가 현실적인 대책을 마련해야 한다”고 촉구했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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