입력 : 2023.09.10 07:41
[땅집고] “지금까지 서울에 살아본 곳 중에서는 잠실이 가장 좋았다.”
최근 국내 최대 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 서울 송파구 잠실동 일대 대장주를 정리한 글에 이목이 집중되고 있다. 이른바 ‘강남3구’에서도 핵심 입지로 꼽히는 잠실동에서 주목할 만한 아파트 5곳을 골라 소개한 글이라 강남권 입성을 원하는 수요자와 예비투자자들 관심을 받고 있는 것.
‘경제적자유인’이라는 필명의 글쓴이는 “잠실은 한강과 가까울수록 좋고, 영동대로·삼성역·코엑스·종합운동장과 가까울수록 좋다”며 “롯데타워를 중심으로 조성된 잠실 업무지구도 고려 대상”이라고 했다. 이어 그는 “이 조건들을 종합하면 잠실동 아파트는 한강과 면해있으면서 동부보다는 서부의 입지가 더 좋다는 것을 알 수 있다”고 했다 .
이 글을 본 네티즌들은 “재건축까지 고려하면 잠실 아파트가 최고긴 하다”, “잠실이 입지에 비해서 가성비가 좋긴 하다”는 등 반응을 보이고 있다 .
<이하 원문>
서울 홍대 쪽에서 살다가, 영등포구청으로, 다시 남성으로, 잠실로 갔다가, 석촌호수 쪽으로 이사를 했다. 이제까지 살아본 곳 중에서는 잠실 라인이 가장 좋았다.
잠실은 한강과 가까울수록 좋다. 또 영동대로, 삼성역, 코엑스, 종합운동장(제2의 코엑스가 될 예정)이 가까울수록 좋고, 롯데타워를 중심으로 한 잠실 중심 업무지구도 고려 대상이다. 이 조건들을 종합하면 잠실동에서 핵심 입지는 한강과 면해 있어야 하고, 동부보다는 서부가 더 좋다는 것을 알 수 있다. 이런 기본적인 입지에 작용하는 힘을 이해한 상태에서 이 일대 대장 아파트들을 살펴보자.
1. 아시아선수촌
잠실 1짱 아파트다. 일단 입지를 보면 영동대로, 코엑스, 잠실종합운동장을 끼고 있다. 특히 잠실에서 가장 서부에 위치해 있다. 종합운동장역은 2호선, 9호선 더블 역세권이다. 가장 가치가 높은 지하철 노선을 동시에 끼고 있다. 한 가지 아쉬운 점은 한강에서는 떨어져 있다는 것.
재건축 아파트에서 가장 중요한 것이 용적률이다. 용적률이 낮을수록 아파트 연면적당 깔고 있는 대지가 높다는 뜻이다. 아시아선수촌은 155%로 상당히 낮은 용적률을 사용 중이다. 최근 250~300% 사이가 일반 주거지의 용적률이기 때문에, 이론상 건축비를 모두 추가 분담한다면 1.5배 이상 넓은 신축으로 바꿔서 받을 수 있는 권리를 사는 것이다.
또 가장 작은 평수가 38평으로 중소형이 없고, 전부 중대형이다. 이러면 세대수가 적어지게 되는데, 한 채를 가지고 있는 사람의 재산은 많아진다. 가장 이상적으로 재건축 사업할 여건이 되는 것이다. 조합원들이 돈이 많고, 그 수가 적은 게 가장 유리하다. 오히려 그래서 그런지 재건축은 가장 나중에 진행될 것으로 보인다. 소유자들의 나이가 많고 현재 실거주에도 만족하고 있으며, 재건축 사업성도 좋아 시세도 잘 받는다. 굳이 급하게 추진할 동기가 떨어진다.
현재 38평의 호가는 29억원이다. 40평 초중반을 추가 분담금 없이 받는다고 가정 시에 적절한 가격으로 보인다. 개인적으로 전통 강남에 비해서도 꿀리지 않는 아파트로 본다.
2. 우성 1·2·3차
아시아선수촌보다 탄천 방면으로 더 서쪽에 있다. 가보면 탄천이 생각보다 예쁘게 정비되어 있지 않다. 분당을 가면 탄천이 플러스 요인이지만, 잠실은 그닥 그렇지 않다. 물론 미래에 그 가치는 올라갈 것으로 보인다.
평형은 중소형부터 대형까지 다양하다. 용적률 부분은 확실하지 않고, 세대당 좀 다른 것으로 보인다. 매입할 동호수별로 브리핑을 듣고, k-geo 사이트에서 확실하게 확인을 해야 할 것으로 보인다.
24평이 18억5000만원에 호가가 형성되어 있다. 토지거래허가구역이 풀린다고 해도 전세가가 워낙 낮아서 10억으로도 매입하기 힘들다. 12억~13억 정도 들어갈 하다. 아시아선수촌은 워낙 대형만 있고, 사업성이 워낙 좋기 때문에 많이 비싸니 그 대안으로 보기 좋은 아파트다.
3. 올림픽선수촌
송파구 방이동에 위치한 아파트다. 잠실 입지는 아니지만, 워낙 연계가 강해서 이번 글에서 다룬다. 올림픽선수촌을 보면 올림픽 공원을 거의 단지 내 정원처럼 이용할 수 있다. 지하철은 5, 9호선이 지나간다.
올림픽선수촌은 대한민국에서 실거주 만족도 면에서 탑 클래스 아파트중에 하나다. 더 큰 장점은 재건축 사업성도 좋다는 것. 현재 용적률 137%이다. 잠실주공 5단지(용적률 138%) 정도의 사업성을 가지고 있다. 현재 서울 메인 입지에 이 정도로 낮은 용적률을 가지고 있는 아파트가 거의 없다.
현재 84㎡가 16억5000만원에 나와 있다. 전세를 끼고 사면 10억원 초반에 매수가 가능해 보인다. 역시나 재건축되면 건축비를 전부 부담한다고 했을 때, 이론상 40평 중후반을 가질 수 있다. 건축비를 하나도 내지 않으려면 34평까지는 그냥 받는 것이 가능해 보인다.역시나 적정한 가격으로 볼 수 있다. 현재 5500가구 규모기 때문에, 대형도 많은 것을 고려하면 재건축 시 둔촌주공 규모를 넘어설 가능성도 있다.
4. 잠실주공 5단지
잠실 서쪽라인에서 대장주가 아시아선수촌이라면. 잠실 동쪽 라인에서 재건축 대장주는 주공5단지다. 주공 1~4단지는 모두 재건축되었고, 중층인 5단지만 남아있다. 중층이지만 용적률은 138%로 사업성이 상당히 좋다. 잠실대교를 동쪽으로 끼고 남쪽으로는 더블 역세권인 잠실역이 있다. 남쪽으로 롯데월드, 롯데백화점, 롯데타워, 롯데월드몰을 끼고 있다. 상업지와 바로 맞닿아 있는 것이 장점이자 단점이다.
사실상 30평대 단일 평형이라서 이해관계도 단순한 편이라 사업성에서는 정말 최고다. 현재 34평 호가는 20억원 중반인데, 미래 40평 초반을 추가 분담금 하나 없이 받는다고 가정하면 적정한 가격이다. 특히 이번 하락기에 20억원 초반에 실거래한 사람들은 꽤나 괜찮은 가격에 샀다고 생각한다.
5. 장미 1차
잠실대로를 중심으로 서쪽이 잠실주공 5단지가 있다면, 동쪽은 장미 1차가 있다. 한강에 면해있다. 다만 용적률이 184%로 아시아선수촌이나 주공 5단지에 비해 상대적으로 높다. 아마 동일평형의 신축을 받으려면 약간의 추가분담금이 발생할 것이다. 아마 그래서 속도에 방점을 두고 신속통합기획으로 가는 것이 아닌가 싶다.
그래도 가격적인 메리트가 있어서 현재 20평후반 가격이 17억5000만원이다. 아시아선수촌의 틈새 단지로 우성1·2·3차를 볼 수 있는 것처럼, 잠실주공 5단지의 틈새 단지로 장미1차를 접근하면 된다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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