'한남3구역' 사상 최대 이주비 3조 어디로?

[땅집고] 사상 최대 규모의 재개발 사업지로 불리는 ‘한남3구역’이 지난 6월 관리처분인가를 마치고 다음달 본격적인 이주를 시작한다. 이사를 가야하는 가구 수만 1만 가구에 달하는 만큼 역대 가장 높은 액수의 정비사업 이주비가 풀릴 전망이다.

8일 정비업계에 따르면 한남3구역은 8일(오늘)부터 이주비 대출 접수를 받는다. 이 가운데 기본 이주비 금액만 2조원이 넘을 것으로 추산된다. 정비사업 이주비 가운데 역대 최고 수준이다.

한남3구역 조합원 3799명의 종전 자산 평가액은 5조4000억 원이다. 이 가운데 50%에 해당하는 2조7000억 원이 기본 이주비로 추정된다. 이를 위해 시공사 현대건설과 한남3구역은 최근 우리은행과 이주비 대출 협약을 맺기도 했다.

무주택자 및 1주택자는 종전 자산평가액의 50%, 2주택자 이상은 30% 대출이 가능하다. 조합에 따르면 기본 이주비 금리는 코픽스(COFIX) 기준금리에 0.4%를 더한 수준으로 8일 기준 4.09%이다.

기본 이주비로도 부족한 경우에 조합원들은 시공사 현대건설이 지원하는 추가 이주비 대출을 받을 수도 있다. 무주택자 또는 1주택자는 나머지 50%가 가능하고, 2주택자 이상은 60%까지 대출 받을 수 있다. 이때 대출금리는 6% 후반대가 적용된다.

전문가들은 기본 이주비에 추가 이주비를 더한 경우에는 총 이주비가 3조원을 넘을 것이라고 예상했다. 과거 서초구 반포주공1단지 이주비 1조5000억원, 강동구 둔촌주공 재건축 1조4000억원의 이주비보다 2배 가까이 뛴 금액이다. 이 아파트들도 총 권리가액은 한남3구역에 뒤지지 않았지만 당시에는 정부가 대출규제를 강화하더 시기였기 때문에 기존 대출이 있는 경우 이주비 대출을 못 받는 경우도 발생했다.

정비업계 전문가인 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “한남3구역은 사상 최대로 이주비가 많이 책정됐다”며 “재개발 지역 원주민이 이주를 해도 일반적인 아파트 시장과 상품군이 달라 영향이 제한적일 수 있지만 한남3구역은 이주비 대출 규모가 적어도 6억~8억선을 웃돌 것이기 때문에 인근 부동산 전세, 매매시장 가격 상승에 영향을 줄 것으로 보인다”고 했다.

한남3구역 이주비가 주변 부동산 시장도 자극할 가능성이 있다. 이주비를 대출받아 주택 매입 금지 확약서 등을 작성하더라도 가족 간 이주비를 빌려주고 재투자에 나서는 것이 가능하기 때문이다. 한남뉴타운 한 공인중개업소 대표는 “한남3구역 주민들이 인근에 재투자 매물을 물어오지만 가격이 너무 올라 적정한 가격의 물건을 찾아주는데 어려움이 있다”고 했다.

또 1주택을 소유한 경우, 살던 집이 정비사업으로 재건축이나 재개발을 할 때 그 기간 동안 거주하기 위한 목적으로 또 다른 주택을 매입한 경우는 ‘대체주택’으로 인정받아 비과세 혜택까지 적용된다. 정비업계 관계자는 “거액의 이주비가 풀리는 경우 주변 전세는 물론 매매시장까지 가격을 올리는 사례가 많았다”며 “역대 최대의 이주비인 만큼 인근 부동산 가격 상승에 영향을 미칠 것으로 보인다”고 했다. /서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com

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