건설사·LH 자금난 심화…공동주택용지 전매허용

[땅집고] 정부가 공공택지 내 아파트 등 공동주택용지의 전매를 허용하기로 했다. 한국토지주택공사(LH)의 공공택지 대금 연체율 커지면서 이에 대한 대책을 내놓은 것이다.

5일 국토교통부는 택지개발촉진법(이하 택촉법) 시행령을 개정해 아파트 등을 지을 수 있는 공동주택용지의 전매를 허용하기로 하고, 이달 중 발표하는 부동산 공급대책에 관련 내용을 포함할 것이라고 했다.

정부는 2020년 택촉법 시행령 개정을 통해 건설사가 추첨을 통해 분양받은 공공택지 내 공동주택용지는 부도 등의 특별한 사유를 제외하고 계약 2년 경과(또는 잔금 완납) 후 가능했던 택지 전매를 금지했다.

사내 계열사를 동원한 무더기 '벌떼입찰'과 계열사 간 택지 전매로 공급 질서를 교란한다는 이유에서다. 그러나 최근 건설사들이 프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 자금 조달이 어려워지면서 공공택지 미분양이 증가하고, 이미 분양받은 땅도 대금을 미납해 연체액이 급증하고 있다. LH에 따르면 올해 6월 말 기준으로 택지지구 내 공동주택용지의 분양 대금을 연체한 사업장은 총 46개 필지이며 연체금액은 총 1조1336억원에 달한다. 공동주택용지 대금 연체액이 1조원을 넘은 것은 2013년 이후 10년 만에 처음이다.

국토부는 이에 민간의 자금 부담을 덜어줘 주택 공급을 확대하고, LH도 택지 매각 대금 확보로 원활한 공공주택 사업을 수행할 수 있도록 택지 전매를 허용하기로 했다. 업계와 LH는 이 경우 자금 여력이 있는 건설사가 전매를 통해 택지를 양도받아 주택 공급을 앞당기고, LH 미매각 토지의 분양성도 높아질 것으로 기대하고 있다. 다만 전매 시 금액은 공급가격 이하로 하고, 계약후 일정 기간 이후 전매를 허용하는 등 전매 가능 가격과 시기를 제한하는 방안을 검토 중이다.

정부는 이달 중 발표할 부동산 공급 대책에서 민간 주택 건설을 촉진하기 위해 건설 PF와 보증 지원을 확대하는 방안을 논의 중이다. 정부는 작년부터 PF 부실을 막기 위해 토지 매수 등 사업 초기 단계 대출인 브릿지론의 만기를 연장해주는 등의 방법으로 건설업계를 지원하고 있지만, 여전히 사업 인허가 이후 본 PF 전환은 중단된 곳이 많다. 이 때문에 올해 1∼7월 민간 주택 건설 인허가 물량은 20만7278가구로 작년 같은 기간보다 29.9% 감소했고, 착공 물량은 10만2299가구로 작년 대비 54.1%가 줄었다.

특히 보증기관에서 보증서를 발급받아 대출을 받는 '보증부 PF'의 경우 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF)가 최근 상위 30∼50위 이내 대형 건설사의 연대보증이나 지급보증을 요구하면서 중견 건설사들의 자금 조달에 어려움이 크다는 게 업계의 설명이다. 주택업계의 한 관계자는 "작년까지는 보증기관이 100위 이내 건설사의 연대·지급보증을 요구하더니 올해 들어서는 30위 이내 대형 건설사의 연대보증을 요구하고 있다"며 "중소 건설사들끼리는 연대보증을 못하는 상황이어서 본 PF 전환이 어렵다"고 말했다.

정부는 이에 따라 보증부 PF의 보증 기준을 낮추는 것 등을 포함해 건설사의 본 PF 전환을 지원하는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다. 연초 출시한 미분양 PF 보증의 조건을 완화해줄 가능성도 제기된다. 정부는 건설사의 유동성 지원 목적으로 올해 1월 HUG를 통해 5조원 규모의 미분양 사업장에 대한 PF 보증을 신설했지만, 10% 이상 분양가 할인 등 까다로운 자구노력 조건 때문에 이용 실적이 전무한 상태다.

이에 따라 건설업계에서는 미분양에 묶인 자금 회수를 위해 조건 완화를 요구하고 있다. 다세대·연립 등 비(非)아파트와 오피스텔 등 비주택 공급을 확대하는 규제 완화 방안이 공급 대책에 포함될지도 관심이다. 국토부 관계자는 "최근 민간 주택 인허가와 착공 물량 감소가 초기 공급 위축 단계로 보고 건설 PF 지원을 포함한 여러 방안을 검토하고 있다"며 "늦어도 추석 전에는 대책을 공개할 것"이라고 말했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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