"하반기 꼬마빌딩 투자 성공 포인트, 좋은 급매물 얼마나 빨리 잡느냐"

[땅집고] 지난해까지 침체기에 빠졌던 서울 꼬마빌딩 시장이 최근 들어 분위기가 반전하는 모습이다. 약 1년 만에 바닥을 치고 가격이 반등하고 있다. 지난 1분기에 비해 거래량이 늘었으며 매매가격도 옛 호황기 수준을 되찾고 있다. 꼬마빌딩은 흔히 연면적 1000평(3305.8㎡) 미만 건물을 말한다. 업계에 따르면 지난 2분기 기준 서울지역 상업·업무용 건물 거래량이 1분기보다 50% 정도, 거래금액은 1조원 이상 각각 급증한 것으로 조사됐다. 거래된 매물의 70%는 100억원 이하인 꼬마빌딩이었다.

꼬마빌딩 중개시장 전문가 김태훈 케이펙부동산중개 팀장은 “현재 꼬마빌딩 시장은 알짜 급매를 잡는 싸움”이라고 했다. 김 팀장은 “아직까진 경기 전반이 침체기이고, 앞으로 금리가 더 상승할 수도 있어 하반기도 올해 1~3월처럼 한 차례 더 급매물이 쏟아질 가능성이 높다”며 “일반 매물보다 급매물을 잡는 것이 더 어렵기 때문에, 지금부터 예비 건물주는 알짜 빌딩을 고르는 안목을 기르고 우수한 중개사를 만나기 위해 발품을 팔아야 한다”고 했다.

김 팀장은 신한은행 마스턴자산운용 부동산 투자개발팀 투자자문위원으로 활동하고 있으며 현재 케이펙부동산중개법인에서 중소형 빌딩 컨설팅 업무를 맡고 있다. 그는 오는 9월5일 개강하는 땅집고 ‘꼬마빌딩 실전투자 스쿨 10기’ 과정에서 “중개사로부터 좋은 매물을 소개받는 법’에 대해 강의한다. 김 팀장에게 수도권 지역 꼬마빌딩 시장 분위기와 투자 전략을 물었다.

―최근 서울 꼬마빌딩 거래 시장 분위기는 어떠한가.
“현장에서 느끼는 것을 한마디로 정리하면, 일단 지금은 소강상태다. 작년 8월부터 금리가 오르기 시작하면서 꼬마빌딩 시장 거래량은 올해 3~4월까지 바닥을 쳤다. 상업용 부동산은 아파트보다 금리 영향을 크게 받는다. 금리 상승은 대출을 받아 건물 리모델링이나 신축 등을 진행하는 건물주에게 직격탄이다. 지난 2~3년 전 호황기 때 고가에 거래한 건물주들이 올해 3~4월까지 버티다 원가 이하의 급매물을 내놓기 시작하면서 거래가 조금씩 풀렸다. 7월까지 이러한 급매물이 시장에 쏟아진 동시에, 금리 인상이 잠깐 멈추면서 2분기 꼬마빌딩 거래량이 늘어났다. 현재는 다시 급매물이 사라져 매수세가 진정됐다.”

―하반기, 꼬마빌딩 거래량 더 늘어날까.
“꼬마빌딩 시장은 4월부터 9월까지가 성수기, 10월부터는 비수기다. 그런데, 올해 10월부터는 다시 한 차례 시장에 급매물이 쏟아질 가능성이 높아 보인다. 매수자에게는 올해 10월부터 내년 3월 전까지가 알짜 빌딩을 다소 저렴한 가격에 구입할 수 있는 기회가 될 수도 있을 것 같다. 왜냐하면 금리가 하반기에 현 상태를 유지하거나, 더 오를 가능성이 있기 때문이다. 호황기 때 변동금리로 매물을 사들인 경우 한 차례 금리가 바뀔 시기가 다가온다. 현재 금리도 3년 전보다는 높은 수준이고, 만약 더 오른다면 금융 비용을 감당하기 어려운 건축주가 늘어날 수밖에 없다.”

―알짜 매물을 고르는 전략이 있다면.
“급매물이 나오더라도 경기가 호황기는 아니기 때문에 매물을 고를 때 환금성에 초점을 맞춰야 한다. 예컨대 100억원을 주고 빌딩을 구입한다고 가정했을 때 취·등록세를 제외한 가격에서 약 20% 정도는 높여 당장 내일 되팔아도 팔릴 수 있을만큼, 수요가 있는지 파악해야 한다. 올해는 꼬마빌딩 중 100억원 미만 건물이 인기가 많았다. 가격대가 높은 강남에서도 59%는 100억원대 미만 매물이 차지했을 정도다. 이런 빌딩 대부분은 노후해 리모델링이나 신축 등을 거쳐야 하는 경우가 많다. 상권이 살아있고 임대료가 많이 오른 곳 등을 위주로 눈여겨봐야 한다. 신흥 상권보다는 다소 외지더라도 강남 등 전통 상권에 있는 저렴한 빌딩을 알아보는 것이 안전하다.”

-좋은 빌딩을 매입하려면 중개사도 잘 만나야 할 것 같다.
“그렇다. 중개사를 만나기 전 예비 건물주가 갖춰야 할 것이 있다면 우선 자신의 자산 수준에 맞는 지역을 답사하고, 상권을 탐방하고, 신축·리모델링 사례 등을 알아보는 등 기본적인 공부가 바탕이 돼야 한다. 그런데 또 실전은 다르다. 막상 매물을 발견하면 그 빌딩이 알짜인지 파악하기 어렵다. 어떤 건물주는 한 중개사에게 좀 더 많은 금액을 지불하고 책임 중개를 요구하는 전략을 취하기도 하는데, 그보다는 최대한 많은 공인중개사와 관계를 맺고 매물에 대한 정보를 풍부하게 알아두는 것을 추천한다. 현재 시장은 급매물을 어떻게 잡느냐의 싸움이기 때문이다. 만약에 시장에 10개 꼬마빌딩 매물이 있다면 적어도 8개 정도는 현황을 빠삭히 알고 있어야 한다. 적극적으로 많은 정보를 제공해 주는 중개사와 친하게 지내면서 다양한 매물을 접해야 한다”

―빌딩 매입을 할 때 주의할 점은 없는지.
“아파트 등과 달리 상업용 부동산은 가격대가 수십억, 수백억원에 이르다 보니 공동투자 형식으로 빌딩을 매입하는 경우가 많다. 자신이 가진 자금의 범위보다 더 우수한 상권에 들어가기 위해서도 공동투자를 한다. 그런데, 되도록이면 스스로의 범위 내에서 할 수 있는 만큼 개별적으로 투자하는 것을 추천한다. 빌딩 공동투자는 학창시절 조별 과제를 하는 것과 비슷하다. 누군가는 적극적으로 발품을 팔고, 정보를 알아보고, 세입자를 유치하는가 하면, 누군가는 무임승차를 한다. 토지 매입부터 신축 혹은 리모델링, 임대차, 재매각 등의 과정을 끝까지 문제없이 거치기 어려운 경우가 대부분이다. 공동투자자 중 한 명이라도 자금 사정에 문제가 생기면 다른 이에게 리스크가 옮겨붙는다. 강남도 잘 찾아보면 금액대가 낮아도 괜찮은 빌딩이 많다. 좋은 중개사를 만나서 최대한 발품 팔고 공부해 빌딩을 구입하는 것이 더 바람직하다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


<꼬마빌딩 실전투자 10기 과정>

꼬마빌딩 실전투자스쿨 10기’ 과정에는 빌딩 시장에서 왕성하게 활동하고 있는 최고 중개사들이 강사로 나서며 현장 스터디 중심으로 진행한다. 빌딩시장 트렌드와 지역별 상권·매물 분석 방법, 공실 없는 빌딩 운영 노하우, 공간 기획전략 등을 알려준다. 강의는 총 9회로 신사·도산권, 성수권, 신당권, 홍대·연남권 등지에서 현장 스터디를 4회 진행한다. 수강료는 160만원이다. 땅집고M 홈페이지(▶바로가기)에서 신청하면 된다. 02)6949-6190.

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