입력 : 2023.09.01 07:31
[혼돈의 부동산 시장 어디로④] 역전세대란 리스크 감소
[땅집고] 지난 8월 서울 송파구 가락동 대단지 ‘헬리오시티’ 84㎡ 주택의 신규 전세 계약이 10억5000만원에 체결됐다. 지난 2월 신규 전세금이 6억2500만원까지 떨어진 것과 비교하면, 몇 달 새 4억원이 올랐다. 이 아파트 전세금이 고점이던 2021년 하반기, 84㎡ 전세금 최고가는 13억원, 평균적으로는 10억~12억원 수준이었다. 지난 상반기 침체했던 전세 시장이 호황기 수준으로 회복한 셈이다.
전세 물량도 올 초와 비교하면 절반가량 줄었다. 매물이 줄어든 만큼 전세 수요가 늘었다는 이야기다. 부동산 정보업체 아실에 따르면 ‘헬리오시티’ 전세 매물은 지난 1월 900건에서 올 8월 말 기준 429건으로 감소했다.
이 단지 인근 강동구 ‘고덕래미안힐스테이트’도 8월 전세금이 상승했다. 이 아파트 59㎡는 8월19일 3억8640만원에 거래됐는데, 이후 나흘만인 23일 1억8360만원 오른 5억7000만원에 세입자를 찾았다.
최근 서울을 중심으로 전세금이 다시 반등하고 거래량도 늘고 있다. 지난 2분기 이후부터 수도권을 중심으로 아파트 매매 가격이 반등하자 전세금도 따라 오르고 있다. 상반기 집값이 크게 하락하면서 집주인이 세입자를 구하지 못해 어려움을 겪는 역전세난 경고등이 켜졌지만, 정부의 적극적인 규제 완화로 전세 시장이 연착륙하고 있다는 분석이 나온다. 부동산 업계 관계자들은 최근 전세금이 회복되고, 정부가 대출 규제를 완화하며 집주인과 세입자가 서로 협의해 계약 갱신을 하는 사례도 늘면서 우려한 만큼 역전세난 위험이 잦아들고 있다고 설명했다.
■ 서울, 매매가격 따라 전세금도 오름세…‘역전세난’ 사라져
최근 서울과 수도권 주요 도시에서 아파트 전세금이 반등하는 추세다. 31일 한국부동산원에 따르면 서울 전세금은 지난 1년간 계속 하락하다 올 6월(0.12%)부터 상승 전환했다. 주간 기준으로는 5월 넷째주 이후 15주간 연속 상승했다.
7월 기준 서울 25개구 모두 전세금이 일제히 올랐다. 지역별로 상승률이 가장 높았던 곳은 송파구(0.92%)다. 이어 강동구(0.68), 성동구(0.57%), 마포구(0.53%) , 양천구(0.46%) 순으로 전세금이 올랐다. 경기도는 하남(2.32%), 화성(1.69%), 성남 수정구(1.63%), 과천(1.34%) 등 동남권 지역을 중심으로 가격이 올랐다.
아실에 따르면 지난 1월 서울의 전세 매물은 5만5000건에 달했지만, 8월 말 현재 기준 3만1000여건으로 대폭 감소했다.
송파구 문정동 이은숙 골드공인중개사무소 대표는 “현재 가격이 2년 전 호황기 평균 전세금 수준만큼은 되돌아온 상태여서, 상반기처럼 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주는 데 어려움이 없다”며 “아파트는 빌라와 달리 전세금과 매매가격 차이가 크고, 사고에 안전하다는 인식이 있어 전세 수요도 증가하는 추세이며 전반적으로는 매매가격이 오르며 전세금도 같이 상승하고 있다”고 했다.
실제로 서울은 역전세난 발생 건수도 하락세이다. 임대인이 제때 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 대항력·우선변제권을 공표하는 ‘임차권 등기 명령 신청건수’가 줄어들고 있다. 대한민국 등기정보광장에 따르면 서울에서 최근 3개월간 발생한 임차권등기명령 건수는 직전 3개월간 발생한 임차권등기명령 건수보다 5431건(38.87%) 감소했다.
정부에서 대출 규제를 풀면서 역전세난 방지에 영향을 줬단 분석도 나온다. 집주인이 대출을 받아 해결하거나, 내려간 전세금 차액을 세입자에게 돌려주는 식으로 역전세난을 해결했다는 설명이다. 금융권에 따르면 올해 5월까지 집주인들이 전세보증금 반환을 위해 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리은행)과 주택금융공사(HF)에서 새로 받은 대출 규모가 4조6934억원으로 나타났다. 같은 기간 임차보증금 반환 목적의 특례보금자리론 유효 신청 금액도 2조49억원으로, 지난해 전체 공급액(8002억원)의 2.5배에 달했다.
■ ‘고점 계약’ 만료 돌아오지만…“하반기, 전세금 현 수준 유지할 듯”
하지만 전문가들은 하반기 전세 시장 가격이 크게 오르지 않을 것으로 예측했다. 고점 거래가 증가했던 2021년~2022년 상반기 계약된 전세 거래의 경우 올 하반기 만기가 찾아오기 때문이다. 다만 전세 수요가 최근 증가해 상반기만큼 집주인들이 자금 마련에 어려움을 겪진 않을 것으로 내다봤다.
윤지해 부동산R114 수석연구원은 “정부의 대출규제 완화로 역전세난이 일부 해소되고 금리 상승이 멈추면서 전월세 시장이 안정된 측면이 있다”며 “전세 수요자들이 월세로 이동하면서 상반기에 월세가 많이 오르자 상대적으로 저렴해진 전세금을 찾아 이동하는 수요자가 유입하면서 예전 가격을 되찾아 가고 있다”고 했다. 윤 연구원은 “하반기에 서울에 입주 물량이 많기 때문에 하반기 전월세 시장은 보합 상태를 유지할 것으로 보이지만 입주 물량이 소진되는 내년 상반기쯤 전월세 시장 불안이 한차례 더 찾아올 가능성이 있다”고 덧붙였다.
박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전세금 고점 계약이 2021년 하반기부터 2022년 상반기까지 많았는데, 2년 주기로 만기가 돌아온다는 점을 감안하면 내년 상반기까지는 여전히 전세시장 불안이 이어질 수 있다”며 “하지만 정부가 전세금 반환대출을 폭넓게 허용하며 완충 장치를 마련했고 전세 수요도 증가하는 추세여서 상반기만큼 심각한 가격 변동은 없을 것”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
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