전문가들 "생활형숙박시설 과징금 부과는 소급입법, 위헌소지"

[땅집고] 정부가 오는 10월14일부터 생활형숙박시설(생숙)을 주거용으로 사용할 경우 이행강제금을 부과한다고 예고한 가운데 전문가들이 생숙을 ‘준주거’ 범주에 포함시켜야 한다는 입장을 밝혔다. 전문가들은 또 건축 법 개정(2021년 5월) 이전 수분양자에 대한 소급 적용을 배제해야 한다고 했다.

주택산업연구원(주산연)은 31일 국회 교통위원회 소속 강대식 의원과 공동으로 ‘생활숙박시설 당면문제와 관련제도 개선방안’ 세미나를 개최했다.

이날 서종대 주산연 대표는 “생숙 규제는 법리적 문제와 사회적 파급력을 충분히 고려하지 못하고 투기억제 차원에서 급히 추진된 면이 있다”며 “생숙 이용자의 주거권과 재산권 침해가 발생하지 않도록 제도상 불합리한 부분을 면밀히 파악해 조속히 관련 법령을 개정해야 한다”고 말했다.

이어 “문재인 정부의 과업을 막자고 하니가 오피스텔, 생숙 투기 완화 취지로 소급입법을 강행한 것”이라며 “진정과 부진정 여부를 따져봐야 한다”고 덧붙였다.

일명 ‘생숙 논란’은 지난 2021년 5월 불거졌다. 문재인 정부는 아파트와 오피스텔에 이어 생숙가격이 급등하자, 부동산 투기를 막겠다며 건축법 시행령 관련규정을 개정해 생숙의 숙박업 등록을 의무화했다.

건설관련 규정을 개정할 때 ‘개정규정은 법령 시행일 이후 인허가를 받은 사업부터 적용되도록 하는 게 원칙’이다. 헌법상 소급입법에 의한 불이익 변경이 발생을 막기 위해서다. 그러나 정부는 공포한 날을 기준으로 삼았고, 이미 분양됐거나 준공 후 사용중인 건축물까지 모두 불법건축물로 간주되는 상황이 됐다. 만약 숙박업으로 등록하지 않으면 10월부터 매년 건물 공시가격의 연 10%를 이행강제금으로 내야 한다.

시행령 개정 후 여러 문제가 제기되면서 국토교통부는 바닥난방, 발코니 규정 등을 완화해 생숙을 오피스텔로 변경하는 방안을 발표했다. 그러나 현재까지 오피스텔로 변경된 단지는 1173호, 전체의 1.1%에 불과한 실정이다. 주산연 관계자는 “단지 규모가 크거나 인근 주민 반대가 있고 또 주차장 등 기반시설 확충이 어려운 경우 현실적으로 변경이 불가능하다”고 설명했다.

김지엽 성균관대 교수는 “주거와 숙박 기능을 담은 생숙이 활용될 필요가 커지고 있다”며 “생숙을 주택법상 준주택으로 인정할 필요가 있다”고 주장했다.

석호영 명지대 교수는 “생숙 규제의 소급적용을 배제해 헌법상 불이익변경금지 원칙과 신뢰보호의 원칙을 지켜야 한다”며 “규제적용은 시행일 이후 건축허가를 받은 경우로 한정해야 한다”고 말했다.

이어 “생숙에 거주하는 게 위법한 시설에 사는 게 아닌데도 불구하고, 위법으로 판단받아 이행강제금을 부과받을 경우엔 반 헌법적인 행태로 볼 수 있다”고 덧붙였다. 그는 생숙에 대한 명확한 개념 정립도 필요하다고 봤다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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