다 쓰러져 가는 공장, 대형 카페로 저렴하게 바꾼 의외의 방법

[땅집고] “출구전략만 확실하다면 부실채권(NPL·3개월 이상 연체한 대출채권)을 활용한 부동산 투자는 수익성이 높고 매력적이죠. 경매에 나온 부동산을 사고 싶을 때 해당 부동산이 담보로 제공된 NPL을 사면 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰받을 수 있습니다.”

30여년간 NPL실전 투자와 컨설팅으로 잔뼈가 굵은 오수근 파워자산관리 자문교수는 “요즘 NPL 시장이 커지면서 투자 매력이 높아졌다”면서 “특히 NPL을 취득한 뒤, 직접 경매에 참여해 담보 부동산을 낙찰받는 방식이 주목받고 있다”고 했다. NPL로 싸게 부동산을 취득하고 나서 리모델링 등 2차 개발을 통해 가치를 올리면 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다.

물론 NPL은 법적으로 개인이 직접 매입할 수는 없다. 하지만 두 가지 방법이 가능하다. 채무인수와 채권양도다. 채권양도는 대부업체를 끼고 채권을 매입하는 방식이다. 채무인수는 경매에 참여해 담보 부동산을 직접 낙찰받는 것을 전제로 채무자 지위만을 넘겨받는 조건부 계약 방식이다. 처음부터 채권을 전부 매입해야 하는 채권양도와 달리 채무인수는 계약을 통해 입찰 보증금의 10% 만 내고 잔금은 대출받아 투자할 수 있어 선호도가 높다.

오 교수는 땅집고가 오는 9월6일 개강하는 ‘NPL 실전 투자 전문가 과정 2기’에서 ‘NPL이해 및 시장 동향’과 ‘개인 투자자의 NPL 투자방법’에 대해 강의한다. 오 교수로부터 NPL 시장 전망과 투자 방법에 대해 미리 들어봤다.

-요즘 NPL 투자 트렌드는.

“예전에는 NPL 매입 후 경매에서 발생하는 배당 차익과 연체 이자로 수익을 올리는 식이었다면 요즘은 NPL을 매입하고 직접 경매에 참여해 낙찰받아 담보를 취득하는 방법이 대세다. ‘유입 투자’라고도 하는데, 시세보다 싸게 사서 리모델링, 용도 변경 등 2차 개발을 통해 가치를 올리고 매각해 수익을 극대화하는 것이다.

어차피 할 부동산 투자라면 NPL을 통해 매입하는 게 가장 좋다. 일반 매매라면 시세대로 다 주고 구입해야 하지만 NPL을 통해 취득하게 되면 협상을 통해 할인이 가능하기 때문이다. 원하는 매물을 싼 가격으로, 게다가 경매를 통해 100% 확률로 취득할 수 있기 때문에 아는 사람들 사이에서는 NPL을 통한 부동산 취득 방식이 주목받고 있다.”

-NPL 투자를 통해 부동산을 취득한 사례가 있나.

“망한 공장을 담보로 한 NPL을 채무인수 방식으로 싸게 취득한 후 해당 공장을 직접 낙찰받은 사례가 있다. 채무 인수자가 미리 현장 조사를 통해 공장 주변이 물류센터 밀집지역이라는 사실을 파악했고, 물류센터를 원하는 임차인도 미리 확보해 성공할 수 있었다.

일반 투자자가 보기에 망한 공장은 상품성이 전혀 없다. 하지만, 용도변경·리모델링 등 확실한 출구전략이나 개발 목적을 가진 투자자에게는 싸게 사서 매각 차익을 크게 올릴 수 있는 우량 매물이 된다.”

-투자 물건을 선정하는 기준은.

“상가를 담보로 한 NPL이 나왔다고 가정해 보자. 같은 상가 담보 NPL이라도 입지가 나쁘고 수요가 없어 수익성이 떨어지는 물건이 있는 반면, 물건의 질은 정말 좋은데 임대인의 신용이 좋지 않아 NPL 시장으로 나온 물건이 있다. 이런 물건이 흔히 말하는 ‘흙 속의 진주’이다.

최근 올리브영이 임차한 건물에 있는 상가 담보 NPL이 나온 적이 있는데, 이런 물건은 높은 확률로 수익성이 담보되어 있다. 대기업이 임차한 건물이라면 일정 수요가 확보된 건물이기 때문이다. 이런 물건이 NPL을 통해 나온다면 투자할 만한 가치가 충분하다.

이 밖에도 물건에 얽힌 권리 관계가 복잡하다면 어떤 방식으로 해결할 수 있는지, 대출 이자를 감당하고도 어느 정도의 수익을 낼 수 있는지, 매입하고 나서 어떻게 활용할 것인지 같은 출구 전략을 확실하게 가져갈 수 있는 물건이라면 투자 실패 확률은 극히 드물다.”

-부동산 투자나 경매 경험이 있으면 투자가 더 유리하다는데.

“NPL로 부동산을 취득하는 방식도 결국 경매를 바탕으로 하는 것이기 때문에 부동산 가치 분석을 할 줄 알고 경매에 참여해 본 경험이 있으면 훨씬 좋다. 다 쓰러져 가는 공장 부지를 담보로 한 NPL을 취득 후 경매로 낙찰받아 대형 카페나 물류센터로 개발해 고수익을 올린 사례가 많다. 입지를 분석하고 개발 목적을 확실하게 해두었기 때문에 가능한 일이다.

투자자 본인이 부동산이나 경매에 대한 지식을 어느 정도 갖춰야 사기나 투자 실패 가능성도 낮출 수 있다. 단순히 NPL로 싸게 나왔다는 이유만으로 묻지마 투자했다간 낭패 보기 십상이다.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com


<NPL 전문가 2기 과정 모집>

부동산 종합미디어 플랫폼 땅집고는 NPL 투자를 믿고 제대로 배울 수 있는 ‘NPL실전투자 전문가 과정 2기’를 오는 9월 6일 개강한다. 경기 침체기에 고수익을 내는 NPL 시장에서 전문투자자가 아니더라도 개인이나 법인이 접근할 수 있는 투자법과 투자전략을 알려주는 강좌다. NPL 전문투자를 준비하는 업계종사자, NPL 투자에 관심이 많은 일반 법인 및 개인, 경매(공매)투자 이후 추가 투자 전략이 필요한 투자자를 대상으로 한다.

이번 강의에는 NPL 실전투자 분야에서 국내 최고 전문가라고 평가받는 강사진이 총출동한다.

오수근 ㈜파워자산관리 자문교수는 국내 최초 NPL 실전투자 전문가이자 이론가로 유명하다. 30년 넘게 경매, 채권관리, 소송 대리 업무를 수행했다. 서울중앙지법에서 NPL 관련 소송만 1000건 이상을 수행했다. 변호사와 의사, 법무사 등 전문가 대상으로 NPL 강의를 진행했다. ‘NPL 랭킹업 투자비법’(2014년), ‘NPL투자 혁명’(2016년), ‘전문가가 알려주는 NPL 투자세금 절세비법’(2020년) 등 10여권의 NPL 투자서를 내기도 했다.

서만석 ㈜해피드림 대표는 경·공매 투자 분야에만 10년 이상 잔뼈가 굵었고, 전업 투자자로도 활동 중이다. 경·공매 낙찰만 100건 이상 받았고, 전자소송 수행 실적도 70여건에 달한다. 특수물건 투자와 NPL, 대위변제, 무담보채권 투자·소송 전문가로 활동하고 있다.

부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)·개발 금융 전문가인 신봉석 페퍼저축은행 이사와 부동산 유치권 및 특수물건 실전 전문가인 송정화 ㈜엔케이어드바이저스 대표도 강사진으로 합류했다.

강의는 총 5회로 진행한다. 부실채권 투자 실전 사례를 통한 강의와 부실채권 투자 속 다양한 출구 전략을 집중적으로 다룬다. 첫 강의 주제는 NPL이해 및 시장동향을 다루는 ‘NPL 투자 개요’다. 강의는 국내 최고 전문가로 꼽히는 박수호 ㈜파워자산관리 대표와 오수근 ㈜파워자산관리 교수가 맡는다.

2강에서는 신봉석 페퍼저축은행 이사가 NPL 담보부채권 관리 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 기법에 대해, 3강에서는 박수호 대표와 오수근 교수가 개인이 직접 NPL에 투자할 수 있는 방법을 채권양도 실전 이론과 사례를 통해 알려준다.

4강에서는 서만석 ㈜해피드림 대표가 특수권리 유치권 수익모델과 실전투자 사례를, 마지막 5강에서는 송정화 대표가 유치권 및 공사채권, 관리권을 활용한 특수 물건 해결 방법 및 출구전략을 강의한다. 수강생에게는 과정 종료 후에도 교수진과의 지속적인 상담이 가능하도록 무료 멘토링 서비스를 제공한다.

수강료는 300만원이다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로 21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강 신청은 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6179.

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