"부실채권이 위험? 일반 부동산 투자보다 안전…이렇게 하면 백전백승"

[땅집고] “NPL(부실채권) 투자에서 성공하려면 ‘이길 싸움’을 한다는 마인드로 접근해야 합니다. 담보물에 얽힌 권리 분석은 물론이고 채권자와 채무자의 관계, 주변 부동산 조사를 통해 가치 평가를 마친 상태에서 출구 전략을 가지고 들어가면 투자는 백전백승입니다.” (송정화 엔케이어드바이저스 대표)

흔히 NPL 투자 시장은 ‘부실채권’에 투자하는 것인 만큼 위험할 것이라는 인식이 있지만, 전문가들은 오히려 부동산 투자보다도 안전하다고 입을 모은다. 짧게는 6개월에서 1년 정도면 경매를 통해 배당 차익을 얻을 수 있고, 할인 매입을 통해 매입하는 만큼 일반 부동산 시세보다 싸게 사서 매각하면 상대적으로 높은 수익을 낼 수 있다는 것이다.

그러나 NPL 투자의 장점만 보고 단순하게 접근했다간 뼈 아픈 실패를 맛보기 십상이다. NPL 투자 경력 23년 차이자 특수물건 해결 전문가인 송정화 엔케이어드바이저스 대표는 “부동산, 경매 지식도 없이 무작정 NPL이 싸다는 이유로 사들였다간 손에 쥐는 것 없이 손해만 보는 경우가 발생한다”면서 “권리관계가 복잡하게 얽힌 NPL을 매입할 때는 주변 부동산, 심지어는 인근 구멍가게까지도 방문해 담보물에 대한 정보를 수집하고 얼마의 차익이 보장된다는 계산을 마친 후 접근해야 한다”고 조언했다.

송 대표는 땅집고가 오는 9월 6일 개강하는 ‘NPL(부실채권) 실전투자 전문가 과정’에서 ‘유치권 및 공사채권, 관리권 등을 활용한 특수 물건 해결 방법 및 출구전략’에 대해 강의한다. 송 대표에게 최근 NPL 시장 동향과 함께 특수물건 해결 노하우와 수익 극대화 방법에 대해 들어봤다.

-최근 NPL 시장 동향은.

“요즘에는 지방 중소 건설사들이 도산하면서 나온 담보부 NPL이 많다. NPL투자 시 아파트나 빌라만 보는 경우가 많은데, 임야나 공장 부지로 시야를 넓혀 투자하는 것도 좋은 방법이다. 주택보다 매입 경쟁률이 낮고, 매입 후 직접 낙찰할 시 가치 상승 폭이 높은 매물이 많다.

임야나 공장 부지의 경우, 개인도 좋지만, 기업이 투자했을 때 이점이 많다. NPL을 담보로 자금 융통하는 데 쓸 수 있는데, NPL 매입가가 아니라 감정평가액을 기준으로 대출이 가능해 일반 담보 대출보다 대출 한도가 크게 오른다. NPL로 매입하고 나서 1년 후 재산 재평가를 통해 매각가를 수 배로 올려 팔 수도 있다.

특히 유통업을 하는 회사가 임야나 공장 부지를 NPL로 구매하는 경우가 있다. 대출과 같은 이유로 NPL 매입가액이 아니라 감정평가액을 기준으로 담보를 삼기 때문에 NPL을 담보 삼아 물건을 받아올 수 있어 사업 측면에서 유리하다.”

-NPL 투자 시 수익을 극대화하는 방법은

“요즘에는 일반 아파트 담보부 NPL 같은 물건으로는 큰 수익률을 올리기 어렵다. 그래서 권리 분석을 좀 할 줄 알면 유치권이나 각종 권리가 얽혀 있는 물건에 관심을 갖는다. 경매 지식이 많이 없고, 현장 경험이 부족한 경우 권리가 복잡한 물건들을 꺼리기 때문에 경쟁률이 낮다.

권리 분석이 매우 복잡할 것이라고 생각하지만, 가짜 유치권과 진짜 유치권을 구분할 줄만 알아도 선택의 폭이 넓다. 정말 공사 대금을 받지 못해 유치권이 걸린 물건도 있지만, 경매 낙찰가를 떨어뜨리기 위해 일부러 유치권을 걸어놓은 경우들이 있기 때문이다.

이런 경우 사전 조사를 통해 가짜 유치권을 비롯한 각종 권리를 깰 수 있는지 파악해 볼 수 있다. 길게는 조사 기간이 수년까지도 걸리지만, 결과적으로 권리를 깬 안전한 상태에서 좋은 가격에 매수할 수 있기 때문에 꼭 필요한 과정이다.

-유치권 등 얽힌 권리를 깨고 수익을 낸 사례가 있나.

“예를 들어 유치권이 걸려 있더라도 진짜 유치권이라는 게 확인된다면, 합당한 가격을 제시해 권리를 사면 된다. 채권자 입장에서도 매각이 급하기 때문에 협상만 되면 권리 매입은 매우 빨리 진행된다.

만약 가짜 유치권이라면, 서류나 주변 조사를 통해 가짜 여부를 파악하고 채권자에게 유치권 포기 각서를 받는 방법이 있다. 이를 법원에 제출해 낙찰가를 올려 배당 수익 얻는 것이다. 유치권 포기 각서를 제출하지 않은 상태에서 NPL 인수를 하고 직접 매입하는 방법도 있다. 종종 채무자에게 다시 NPL을 되파는 식의 거래도 이뤄진다.

복잡한 권리가 얽힌 물건은 채권자 사이의 관계가 복잡한 거지 권리만 깨면 NPL 투자자 입장에서는 하등 복잡할 이유가 없다. 대신 얽힌 권리관계를 해결하기 위해서는 물건 권리 분석은 물론이고 이에 얽힌 시장 조사를 철저히 해 채권자와 채무자의 관계, 출구전략까지도 마련하고 접근해야 한다. 이것이 진정한 ‘물건 분석’이라고 할 수 있다. 이렇게 철저하게 접근해야 손해나 사기 위험을 배제한 ‘이기는 싸움’이 된다.

-NPL 투자 안전하게 하려면

“부동산, 경매에 대한 지식 하나 없이 돈 벌 수 있다는 남의 말만 듣고 투자에 나서는 사례들이 가장 안타깝다. 그래서 사기 위험도 큰 것이다. NPL 투자가 위험한 게 아니라 배경지식 없이 용감하게 덤벼드는 게 위험한 것이다.

본인이 기본적인 지식을 알고 있어야 최소한 손해 안 보고, 사기 안 당할 수 있다. NPL에 대해 투자하고 싶으면, 관련 지식을 익히고 관심 있는 물건 주변에 있는 부동산 중개인들과 네트워크도 쌓아야 한다. 투자가 고민될 때 전화 몇 통만 돌려봐도 사기당하지 않을 수 있다. 현장에서 듣는 이야기가 다 피가 되고 살이 된다.

또한 매각할 때 욕심부리지 말아야 한다. 적당한 차익을 예상하고 출구 전략을 통해 단기간에 빠져나와야지 소송이나 투자 기간이 길면 길어질수록 각종 금융 비용이 들기 때문에 투자자에게는 결국 손해다. NPL이 일반 부동산 투자보다 유리한 건 매각 기일을 정해놓고 짧게는 6개월, 길게는 1년 내 차익을 얻을 수 있다는 점이다. 부동산은 예측이 불가능하지만 NPL은 내가 얼마나 차익을 얻을 수 있는지 예측을 할 수 있다. 이 점을 최대한 활용해야 한다.

-투자 노하우가 있다면.

“기업 입장에서 매각하지 못해 골머리를 앓는 담보부 NPL 매물이 많다. 금융권에서 내놓는 NPL은 개인이나 기업이 매입할 수 없지만, 기업이 보유한 NPL은 매입이 가능하다. 기업 입장에서는 NPL 매각에 적극적으로 나설 수 없는 상황이기 때문에 합리적인 가격에 협상이 가능하다.

지방도 눈여겨보면 좋다. 부동산 PF 위기로 지방 건설사 줄줄이 무너지면서 지방에 가보면 유치권 행사 현수막 붙어 있는 물건들 상당히 많아졌다. 멀리 볼 것도 없이 주변에 유치권 걸린 물건 있는지, 우리 동네에 어떤 물건 나왔는지 파악해 보는 것도 투자의 시작이 된다.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

<NPL 전문가 2기 과정 모집>

부동산 종합미디어 플랫폼 땅집고는 NPL 투자를 믿고 제대로 배울 수 있는 ‘NPL실전투자 전문가 과정 2기’를 오는 9월 6일 개강한다. 경기 침체기에 고수익을 내는 NPL 시장에서 전문투자자가 아니더라도 개인이나 법인이 접근할 수 있는 투자법과 투자전략을 알려주는 강좌다. NPL 전문투자를 준비하는 업계종사자, NPL 투자에 관심이 많은 일반 법인 및 개인, 경매(공매)투자 이후 추가 투자 전략이 필요한 투자자를 대상으로 한다.

이번 강의에는 NPL 실전투자 분야에서 국내 최고 전문가라고 평가받는 강사진이 총출동한다.

오수근 ㈜파워자산관리 자문교수는 국내 최초 NPL 실전투자 전문가이자 이론가로 유명하다. 30년 넘게 경매, 채권관리, 소송 대리 업무를 수행했다. 서울중앙지법에서 NPL 관련 소송만 1000건 이상을 수행했다. 변호사와 의사, 법무사 등 전문가 대상으로 NPL 강의를 진행했다. ‘NPL 랭킹업 투자비법’(2014년), ‘NPL투자 혁명’(2016년), ‘전문가가 알려주는 NPL 투자세금 절세비법’(2020년) 등 10여권의 NPL 투자서를 내기도 했다.

서만석 ㈜해피드림 대표는 경·공매 투자 분야에만 10년 이상 잔뼈가 굵었고, 전업 투자자로도 활동 중이다. 경·공매 낙찰만 100건 이상 받았고, 전자소송 수행 실적도 70여건에 달한다. 특수물건 투자와 NPL, 대위변제, 무담보채권 투자·소송 전문가로 활동하고 있다.

부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)·개발 금융 전문가인 신봉석 페퍼저축은행 이사와 부동산 유치권 및 특수물건 실전 전문가인 송정화 ㈜엔케이어드바이저스 대표도 강사진으로 합류했다.

강의는 총 5회로 진행한다. 부실채권 투자 실전 사례를 통한 강의와 부실채권 투자 속 다양한 출구 전략을 집중적으로 다룬다. 첫 강의 주제는 NPL이해 및 시장동향을 다루는 ‘NPL 투자 개요’다. 강의는 국내 최고 전문가로 꼽히는 박수호 ㈜파워자산관리 대표와 오수근 ㈜파워자산관리 교수가 맡는다.

2강에서는 신봉석 페퍼저축은행 이사가 NPL 담보부채권 관리 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 기법에 대해, 3강에서는 박수호 대표와 오수근 교수가 개인이 직접 NPL에 투자할 수 있는 방법을 채권양도 실전 이론과 사례를 통해 알려준다.

4강에서는 서만석 ㈜해피드림 대표가 특수권리 유치권 수익모델과 실전투자 사례를, 마지막 5강에서는 송정화 대표가 유치권 및 공사채권, 관리권을 활용한 특수 물건 해결 방법 및 출구전략을 강의한다. 수강생에게는 과정 종료 후에도 교수진과의 지속적인 상담이 가능하도록 무료 멘토링 서비스를 제공한다.

수강료는 300만원이다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로 21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강신청은 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6179.

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