"싸게 나왔네" 묻지마 투자했다간 '낭패'…NPL 투자 성공하려면?

“출구전략만 확실하다면 부실채권(NPL·3개월 이상 연체한 대출채권)을 활용한 부동산 투자는 수익성이 높고 매력적이죠. 경매에 나온 부동산을 사고 싶을때 해당 부동산이 담보로 제공된 NPL을 사면 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰받을 수 있습니다.”

30여년간 NPL실전 투자와 컨설팅으로 잔뼈가 굵은 오수근 파워자산관리 자문교수는 “요즘 NPL 시장이 커지면서 투자 매력이 높아졌다”면서 “특히 NPL을 취득한 뒤, 직접 경매에 참여해 담보 부동산을 낙찰받는 방식이 주목받고 있다”고 했다. NPL로 싸게 부동산을 취득한 뒤 리모델링 등 2차 개발을 통해 가치를 올리면 수익률을 극대화할 수 있기 때문이다.

물론 NPL은 법적으로 개인이 직접 매입할 수는 없다. 하지만 두 가지 방법이 가능하다. 채무인수와 채권양도다. 채권양도는 대부업체를 끼고 채권을 매입하는 방식이다. 채무인수는 경매에 참여해 담보 부동산을 직접 낙찰받는 것을 전제로 채무자 지위만을 넘겨받는 조건부 계약 방식이다. 처음부터 채권을 전부 매입해야 하는 채권양도와 달리 채무인수는 계약을 통해 입찰 보증금의 10% 만 내고 잔금은 대출받아 투자할 수 있어 선호도가 높다.

오 교수는 NPL을 사서 해당 담보를 직접 낙찰받으면 장점이 많다고 했다. 그는 “망한 공장을 담보로 한 NPL을 채무인수 방식으로 싸게 취득한 후 해당 공장을 직접 낙찰받은 사례가 있다”면서 “현장 조사를 통해 공장 주변이 물류센터 밀집지역이라는 사실을 파악했고, 물류센터를 원하는 임차인도 미리 확보해 성공할 수 있었다”고 했다. 일반 투자자가 보기에 망한 공장은 상품성이 전혀 없다. 하지만, 용도변경·리모델링 등 확실한 출구전략이나 개발 목적을 가진 투자자에게는 싸게 사서 매각 차익을 크게 올릴 수 있는 우량 매물이라는 것이다.

NPL을 보유하면 담보 부동산이 경매에 나올 경우 입찰에서 확실한 우위를 점할 수 있다. 경·공매 투자 최고 전문가로 꼽히는 서만석 해피드림 대표는 “NPL을 매입하면 담보에 대한 이해관계자가 되기 때문에 경매 물건에 대한 모든 정보 열람이 가능하다”면서 “정보를 미리 알고 들어가면 예상 낙찰가를 산정하는데 유리해 그만큼 낙찰 가능성이 높아진다”고 했다.

부동산 가치 분석에 밝고 경매 경험이 있는 투자자일수록 기대 수익률은 높아진다. 오 교수는 “상가 NPL을 산다면 사전에 대출 이자를 내고도 수익이 나는 물건인지 정확하게 파악할 수 있어야 한다”면서 “NPL로 싸게 나왔다는 이유만으로 묻지마 투자했다간 낭패 보기 십상”이라고 했다. /배민주 기자 mjbae@chosun.com

<NPL 전문가 2기 과정 모집>

땅집고가 오는 9월 6일부터 ‘NPL(부실채권) 실전투자 전문가 과정’ 2기를 개설한다. NPL 투자 성공 및 실패 사례 중심으로 다양한 실전투자 전략과 매각 노하우를 알려준다. NPL 시장에 투자하려는 법인과 개인을 대상으로 한다. 강의는 총 5회다. NPL 시장 동향과 가치평가 기법, 담보부 부실채권 실전 투자 사례, 유치권 등이 걸린 특수물건 출구전략을 집중 소개한다. 10년 이상 NPL 실전 투자자와 부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)에 종사한 최고 전문가들이 강사로 나선다. 수강생은 과정 종료 후에도 무료 멘토링 서비스를 받을 수 있다. 수강료는 300만원이며 조기 등록하면 30만원 할인한다. 땅집고 M 홈페이지(▶바로가기)에서 신청하면 된다. (02)6949-6176.