우후죽순 안전진단 통과…재건축 아파트 매입 전 고려해야 할 6가지[붇 이슈]

[땅집고] 최근 국내 최대 규모 온라인 부동산 커뮤니티인 부동산스터디 카페에 ‘고기덕’이란 아이디를 가진 회원이 최근 안전진단을 통과한 재건축 단지 매물을 구입하기 전 주의해야 할 사항에 대해 적은 글이 올라와 화제다.

올해 상반기 재건축 안전진단 문턱을 넘은 단지가 서울에서만 약 7만가구를 넘어서는 것으로 나타났다. 전국적으로 111개 노후단지(10만7799가구)가 안전진단을 통과해 지난 5년(21개 단지)보다 급증했다.

필자는 재건축 안전진단에 대한 규제가 강하고, 부동산 시장이 호황기여서 안전진단 통과가 큰 이슈가 되었던 과거와 현재 상황이 다르다고 분석했다. 안전진단을 통과한 단지라도 사업이 좌초될 수 있을 만큼 시장이 침체기이고, 추가 분담금 부담도 막대하기 때문에 단지별 옥석 가리기가 중요하다고 분석했다.

<이하 본문>

정부에서 재건축 안전진단 규제를 완화하하면서 안전진단 통과 단지가 급격히 늘어났다. 명심해야 할 점은 안전진단 통과 절차가 아닌 사업성이다. 과거 부동산 상승장 때는 지속된 투기 수요를 억제하기 위해 정부가 정밀안전진단 과정을 엄격하게 운영해 여러 사업장이 고배를 마셨다. 당시는 부동산 시장이 완연한 상승장이었고 하루 만에 5000만원씩 상승하는 비정상적인 장이었다.

2014년 이후 시장만 봐온 분들은 재건축에 대한 기대감이 막연한 대신 구체적인 사업에 대한 이해도가 낮을 수 있다. 따라서 반드시 지금 열거하는 부분을 잘 숙지해야 한다.

재건축 조합은 일반인들이 모여 본인들의 자산을 모아 하나의 사업을 진행하는 것으로 투자자 대부분이 사업 운영에 뛰어들었다는 것을 인지하지 못하는 경우가 많다. 조합이 알아서 해주겠거니 하는 생각에서 벗어나 객관적인 판단을 해야 한다.

재건축 사업은 본인(토지소유자)이 가진 땅을 조합에 인도하고 해당 땅으로 금융기관으로부터 사업성을 인정받으면 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으켜 아파트를 짓고 일반분양해 얻은 수익으로 조합원에게 아파트를 제공하는 구조다.

조합원의 추가분담금 등 비용은 정비계획이 수립돼야 파악이 가능한데, 안전진단만 통과했다고 해서 호재라고 생각하면 안 된다.

1. 재건축 구역 면적의 대지지분을 활용해 주어진 용적률로 가능한 총 세대 수를 계산해 봐야 한다. 일반분양 물량이 조합원 물량보다 0.5배는 돼야 한다.

2. 주변 아파트 가격을 살펴라. 국민주택형 기준 신축 아파트 가격이 최소 15억원은 가는 생활권이어야 사업성이 나온다.

3. 주변에 신축 아파트 분양권이 있다면 가격을 비교해 보고 더 나은 쪽을 선택하는 것도 전략이다.

4. 추가 분담금을 계산해야 한다. 사업성이 나오지 않는 상태에서 진행했다가 폭탄처럼 터지는 추가 분담금을 감당할 수 있는 조합원은 10%도 채 되지 않는다.

5. 재건축 초과이익환수제를 고려해야 한다. 사업성이 있더라도 재건축 초과이익 환수제가 남아있기 때문에 부담이 되어 돌아올 수 있다.

6. 몸테크에 대한 각오를 해야 한다. 실제로 해당 재건축단지 내 실거주하려는 분들은 열악한 환경에 하루하루가 힘들 수 있다. 고생한 것에 비해 수익성이 나오지 않을 수도 있기 때문에 가족의 동의가 필요하다.

지금 재건축 투자는 말 그대로 옥석 가리기다. 사업성이 높은 핵심지가 아니라면 대체제로 주변 신축 아파트나 분양권 등을 매수하는 것도 전략이 될 수 있다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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