입력 : 2023.08.19 07:27
[땅집고] “30년 전 모두가 미쳤다고 했지만, 지금은 이 시골에서 연 매출 10억 찍습니다” (옹고집쌈밥 김동원 사장)
전북 군산시 나포면에 있는 식당 ‘옹고집쌈밥’. 서왕초등학교가 1997년 폐교하면서 학교 시설을 리모델링해 만든 식당이다. 제육쌈밥, 소불고기쌈밥 등이 주메뉴인 이 식당은 군산뿐 아니라 전북에서 이름난 맛집이다.
2004년 개업 당시 주변에서는 “폐교를 매입해 식당을 운영하는 게 말이 안 된다”며 김동원 사장을 뜯어말렸다. 학교 인근 도로 사정도 좋지 못해 손님들이 찾아오기 힘들다는 우려도 나왔다. 김 사장은 “어릴 적 학교를 다니지 못해 학교에 대한 연민이 있었는데, 마침 폐교가 매물로 나와 구입하게 됐다”며 “넓은 부지에 장독대도 두고 텃밭에서 쌈채소를 길러 정성을 다해 식사를 마련하고 있다”고 했다. 폐교 토지와 건물 매입 비용으로는 약 15억원이 들었다. 이처럼 부지가 넓은 학교의 특성을 살리고 방문객들에게 정성을 쏟아 현재는 식당 연 매출만 10억을 웃도는 것으로 알려졌다. 김 사장은 폐교를 활용한 재테크 1세대로 꼽힌다.
■높은 가격에 낙찰 수두룩…3년 만에 10억 껑충뛰기도
최근 지방 폐교가 재테크 수단으로 각광받고 있다. 폐교를 활용해 새로운 비즈니스 모델이 나오면서 최근 공매 입찰에 올라온 폐교 건물과 부지가 예상보다 높은 가격에 낙찰된다. 시골 폐교가 공매 시장에서 인기를 끈 이유는 리모델링을 통해 새로운 사업에 활용할 수 있어서다. 최근 부동산 커뮤니티에서도 시골 폐교 매매와 공매 방식 등을 공유하는 글들이 쏟아지고 있다.
2020년 8월 공공자산 처분시스템 온비드 입찰에서 전북 김제시 금구면 금구리 284번지 금구중학교 건물과 토지에 대한 공매가 진행됐다. 2005년 폐교한 금구중학교는 최종 17억5000만원에 낙찰됐다. 면적은 5519평(1만8247㎡)이다. 2020년 개별공시지가는 ㎡당 7만5400원. 2022년에는 8만9400만원까지 올랐고, 2023년 1월 기준 8만3200원이다. 주변 공인중개사에 따르면 현재 해당 부지의 1평(3.3㎡)당 가격은 40만~50만원 선이다. 이는 낙찰가에 비해 최대 10억원 높은 가격이다.
■폐교의 대변신 ‘애견카페·글램핑’ 맞춤형 수익 모델 등장
저출산 문제를 먼저 겪은 일본에서도 폐교를 활용한 사례들이 많다. 일본에서는 폐교의 민간 활용을 적극 장려하며, 전시장, 관광시설, 식당 등으로 운영되고 있다. 군마현 다카사키시에 위치한 한 폐교는 영어마을로 활용되고 있다. 연간 913만원(약 100만엔)에 달하는 고비용에도 불구하고 입학 경쟁률은 5대 1에 이를 정도로 인기가 높다.
국내에서도 지방 인구소멸에 따른 폐교가 크게 늘고 있다. 지방교육재정알리미에 따르면, 2023년 3월 기준 전국 폐교는 3922개이다. 이 중 매각된 폐교는 2587개이고 미활용 중인 폐교는 358개이다. 나머지는 임대를 주거나 자체 활용 중인 폐교다. 전남이 839개로 가장 많았고 경북, 경남이 각각 737개, 585개로 뒤를 이었다.
폐교 활용 방안에 대한 필요성이 점차 커지고 있다. 과거엔 폐교 매입 후 카페나 박물관으로 리모델링해 사용하다가 최근 들어 용도는 점차 다양화하고 있다. 최근엔 폐교를 활용해 애견카페·글램핑·숙박시설 등으로 활용하려는 이들이 많다.
이주현 지지옥션 선임연구원은 “폐교는 사놓고 계획 없이 방치해둔다고 가치가 오르지는 않는다”며 “다른 용도로 변경을 해서 캠핑장이나 갤러리처럼 활용할 방안이 있다면 충분히 메리트가 있다”고 말했다.
매각 대상으로 나온 폐교는 온라인 공공자산 처분시스템 온비드를 활용해 입찰할 수 있다. 폐교 경매 입찰에서 최고가를 써내면 낙찰받는 시스템이다. 폐교는 공개 입찰 매각이 원칙이고 교육용 시설, 사회복지 시설, 문화 시설, 공공 체육 시설, 소득 증대 시설로 활용하려는 지역 주민은 수의계약도 가능하다.
다만, 폐교는 다른 건축물들에 비해 개발하기 어려운 측면이 있다. 폐교 후 10년 동안 용적률과 건폐율을 제한 받기 때문이다. 폐교 부지가 지역민을 위해 공공으로 활용될 수 있도록 관리한다는 취지에서다. /정진택 땅집고 인턴기자 jjt@chosun.com
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