입력 : 2023.08.18 11:04 | 수정 : 2023.09.08 17:29
고금리와 경기 침체가 이어지면서 불황기 대표적 재테크 수단으로 꼽히는 NPL(부실채권) 투자가 다시 주목받고 있다. NPL은 3개월 이상 이자를 연체한 대출 채권을 말한다. 지난해 NPL시장은 1조9000억원 규모였는데 올해는 최대 5조원까지 2배 이상 불어날 것으로 보인다. 정부가 그동안 추진했던 대출 부실 방지 대책이 올 4분기에 끝나기 때문이다. 이에 따라 기관투자자들은 이미 지난해부터 1조원 가까운 NPL 펀드를 조성하면서 투자 채비를 마쳤다.
일반 투자자들 관심은 많다. 다만 “NPL은 부실채권이라서 위험이 크다”는 우려가 나온다. 전문가들은 그렇지 않다고 말한다. NPL 투자 전문가인 박수호 파워자산관리 대표는 “부실채권은 채무자가 이자를 못내 담보로 잡힌 부동산이 경·공매로 넘어간 것 뿐이지 담보 부동산 가치가 부실하다는 뜻은 아니다”라며 “오히려 싸게 살 수 있어 일반 투자보다 안정성이 더 높은 측면도 많다”고 했다.
일반적으로 NPL 투자는 토지·건물 등 담보 부동산이 딸린 대출 채권을 매입해 경매를 진행하고, 낙찰되면 배당금을 받는 방식으로 수익을 낸다. 박 대표는 “1순위 채권이라면 LTV(부동산담보비율) 50~70% 전제로 원금과 배당금을 모두 확보할 수 있어 손실을 보기 어렵다”며 “회수 기간도 1~2년에 불과해 기본 지식만 있어도 도전할만하다”고 했다. 박 대표는 오는 9월 6일 땅집고가 개설하는 ‘NPL 실전투자 전문가 2기 과정’에서 강의한다. 땅집고는 전문가들을 미리 만나 NPL 투자 성공 노하우를 들어봤다.
■ “수익률 높지만 리스크도 커…전문 지식 필요”
NPL시장은 올4분기부터 규모가 커질 전망이다. 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 개발 금융 전문가인 신봉석 페퍼저축은행 이사는 “정부가 그동안 유지했던 대출금 상환 유예 정책이 올 9월 기점으로 단계적으로 종료한다”며 “정책적으로 막아뒀던 부실채권이 시장에 한꺼번에 쏟아질 가능성이 크다”고 했다. 실제 금융계에 따르면 5대 시중은행이 만기연장, 상환유예를 해온 대출잔액만 37조여원에 육박한다. 이 중 상환유예 대출 만기일은 오는 10월부터 본격적으로 도래하는 것으로 알려졌다.
NPL 공급이 늘면 투자자는 선택지가 많아지고 좀 더 싸게 채권을 매입할 수 있다.
NPL전문가들은 권리관계가 복잡한 담보부 NPL을 매입할 때는 리스크도 커지기 때문에 사전에 철저히 준비해야 한다고 조언한다. NPL 담보가치평가 전문가인 송정화 엔케이어드바이저스 대표는 “요즘 아파트 담보부 NPL로는 큰 수익을 올리기 어려워 유치권이나 법정 지상권 등 각종 권리가 얽힌 물건에 관심을 갖는 경우가 많다”면서 “권리관계가 복잡한 NPL투자는 위험성도 큰만큼 철저한 정보 수집과 출구전략을 미리 세워놓고 투자해야 리스크를 줄일 수 있다”고 했다. 그는 이번 과정에서 ‘유치권 등을 활용한 특수물건 해결 방법 및 출구전략’을 주제로 강의한다.
■가짜 유치권 구분해야 수익률 높아져
고수익과 안전성을 모두 확보하려면 어떻게 투자해야 할까. 송 대표는 유치권이 걸린 담보부 NPL의 경우 ‘가짜 유치권’과 ‘진짜 유치권’을 구분할 줄만 알아도 투자 선택의 폭이 넓고 위험도가 낮아진다고 말한다. 공사 대금 연체 등 진짜 권리가 있는 유치권은 합당하게 대가를 지불해야 하고, 협상 시간이 길어지면 오히려 손해볼 수 있다.
반면 경매 낙찰가를 떨어뜨리기 위해 허위 유치권을 행사하는 경우도 적지 않다. 이를테면 아무런 권리도 없는 원래 소유주가 유찰을 유도하기 위해 경매 건물 앞에 ‘본 건물은 유치권 행사 중’이라는 허위 사실을 적은 현수막을 내거는 식이다. 초보 NPL투자자는 현수막만 보고 지레 겁먹어 입찰하지 않는다. 송 대표는 “투자하기 전에 전문가에 자문받거나, 각종 서류와 현지 조사를 통해 가짜 유치권이라는 점만 파악할 수 있다면 오히려 경쟁자가 적어 높은 수익률을 기대할 수 있다”고 말했다.
송 대표는 NPL 투자로 성공하려면 철저한 현장 조사가 뒷받침돼야 한다고 했다. 그는 “등기부등본 같은 공적 서류 정보 외에도 해당 물건지 주변 지주와 주민 대상으로 탐문해 진짜 정보를 최대한 수집하고, 출구 전략을 마련하는 것이 최선의 투자 전략”이라고 말했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
<"부동산 침체에 오히려 돈 번다" NPL 실전투자 전문가 과정 2기 모집>
부동산 종합미디어 플랫폼 땅집고는 NPL 투자를 믿고 제대로 배울 수 있는 ‘NPL실전투자 전문가 과정 2기’를 오는 9월 6일 개강한다. 경기 침체기에 고수익을 내는 NPL 시장에서 전문투자자가 아니더라도 개인이나 법인이 접근할 수 있는 투자법과 투자전략을 알려주는 강좌다. NPL 전문투자를 준비하는 업계종사자, NPL 투자에 관심이 많은 일반 법인 및 개인, 경매(공매)투자 이후 추가 투자 전략이 필요한 투자자를 대상으로 한다.
이번 강의에는 NPL 실전투자 분야에서 국내 최고 전문가라고 평가받는 강사진이 총출동한다.
오수근 ㈜파워자산관리 자문교수는 국내 최초 NPL 실전투자 전문가이자 이론가로 유명하다. 30년 넘게 경매, 채권관리, 소송 대리 업무를 수행했다. 서울중앙지법에서 NPL 관련 소송만 1000건 이상을 수행했다. 변호사와 의사, 법무사 등 전문가 대상으로 NPL 강의를 진행했다. ‘NPL 랭킹업 투자비법’(2014년), ‘NPL투자 혁명’(2016년), ‘전문가가 알려주는 NPL 투자세금 절세비법’(2020년) 등 10여권의 NPL 투자서를 내기도 했다.
서만석 ㈜해피드림 대표는 경·공매 투자 분야에만 10년 이상 잔뼈가 굵었고, 전업 투자자로도 활동 중이다. 경·공매 낙찰만 100건 이상 받았고, 전자소송 수행 실적도 70여건에 달한다. 특수물건 투자와 NPL, 대위변제, 무담보채권 투자·소송 전문가로 활동하고 있다.
부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)·개발 금융 전문가인 신봉석 페퍼저축은행 이사와 부동산 유치권 및 특수물건 실전 전문가인 송정화 ㈜엔케이어드바이저스 대표도 강사진으로 합류했다.
강의는 총 5회로 진행한다. 부실채권 투자 실전 사례를 통한 강의와 부실채권 투자 속 다양한 출구 전략을 집중적으로 다룬다. 첫 강의 주제는 NPL이해 및 시장동향을 다루는 ‘NPL 투자 개요’다. 강의는 국내 최고 전문가로 꼽히는 박수호 ㈜파워자산관리 대표와 오수근 ㈜파워자산관리 교수가 맡는다.
2강에서는 신봉석 페퍼저축은행 이사가 NPL 담보부채권 관리 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 기법에 대해, 3강에서는 박수호 대표와 오수근 교수가 개인이 직접 NPL에 투자할 수 있는 방법을 채권양도 실전 이론과 사례를 통해 알려준다.
4강에서는 서만석 ㈜해피드림 대표가 특수권리 유치권 수익모델과 실전투자 사례를, 마지막 5강에서는 송정화 대표가 유치권 및 공사채권, 관리권을 활용한 특수 물건 해결 방법 및 출구전략을 강의한다. 수강생에게는 과정 종료 후에도 교수진과의 지속적인 상담이 가능하도록 무료 멘토링 서비스를 제공한다.
수강료는 300만원이며 오는 8월 20일까지 사전 등록하면 30만원 할인한다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로 21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강신청은 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6179.
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