"미국 따라 금리 올릴 한국…지금이 집값 '바닥' 아닐 수도" [붇 이슈]

[땅집고] 지난 7일 국내 최대 규모 온라인 부동산 커뮤니티인 부동산스터디 카페에 ‘분석전문가’라는 아이디를 가진 회원이 글로벌 금리 변동에 대한 분석이 담긴 글을 올려 화제다. 최근 집값이 바닥론이란 인식이 고조되는 가운데, 하반기 금리가 오르면 집값이 더 바닥으로 떨어질지 혹은 별다른 영향이 없을지 궁금해하는 사람들이 늘고 있다. 필자는 이러한 궁금증을 풀어주고 금리 변동에 따라 국내 부동산 시장이 어떠한 방향으로 흘러갈지 분석했다. 이 글은 해당 카페 추천게시글 상위 10위 안에 올라 주목받고 있다.

결론은 금리가 일단 하반기에 올라갈 확률이 높다는 것. 국내에선 현재 기준금리 이하로 금리가 떨어지지 않을 것으로 내다봤다. 오히려 더 오를 수도 있다. 하지만 그렇다고 걱정할 정도로 금리가 상승하지는 않을 것으로 예상했다. 현재가 부동산 가격이 바닥이라면 통상 폭락 후 반등을 기대할 수 있는 국면이지만, 필자는 금리 변동에 따라 집값 상승 동력이 떨어질 수 있다고 분석했다. 즉, 지금이 바닥이 아닐 수도 있단 이야기다.

<이하 본문>

■미국 신용등급 낮아져…금리 오를 가능성↑

여러 가지 이슈가 겹쳐서 미국 채권금리가 많이 올라가고 있고, 한국도 따라 반응하고 있습니다. 기본적으로 미국 경제가 좋고요, 그러니 기준금리도 빨리 인하할 필요가 없어졌고, 경제가 좋으니 시중금리도 잘 안 내려갑니다.

그러던 중 최근에 신용평가사 피치가 미국 신용등급을 내렸죠. 신용등급을 내리면 당연히 국채 금리가 올라가야 하는 것은 맞는데, 사실 그 요인 자체로는 그렇게 강하진 않았습니다.

​미국 경기 좋은 거 너도 알고 나도 알고, 미국 부채한도 협상 예전에 마무리됐고 그 이후 경기 좋은 지표 많이 나왔고 주가도 덕상했는데 피치 넌 웬 뒷북? 이라는 분위기. 그래도 꿈틀꿈틀은 하는 정도였고 여기에 고용지표 잘 나오고 거기에 결정타로 미국 재무부에서 리펀딩 계획을 발표하면서 앞으로 장기채를 많이 발행할 것이라고 발표합니다. 그래서 10년, 20년, 30년물 채권금리 등등 미국 장기급채 수익률 급등하죠. 피치 신용등급 강등만 있었으면 그냥 무난히 넘어갈 상황이었는데 이래저래 겹칩니다.

현재 미국 10년물 금리는 4.2% 근처까지 찍었다가 조금 진정되어 4.06%. 최근 1년 최고점은 종가기준 4.212%. 거의 최고점에 근접합니다.

미국 신용등급 하향은 사실상 지금 별 영향을 못 줬고, 아시아 증시만 하루 박살 냈을 뿐이긴 합니다. 그런데 타이밍 묘하게 그 다음 날 미국 재무부에서 장기채 발행을 통해 부채 규모를 늘리는 발표를 하자 부채규모에 대한 우려와 채권금리 상승에 대한 우려가 생겼고, 우려를 떠나 장기채 수급 전망에 따라 채권 금리가 올라갔죠. 이대로 별 조치를 안 하면 시중 유동성은 좀 더 빨려 들어갈 수 있습니다.

2011년 미국 신용등급 강등 시기에 순간적으로 충격받은 다음에는 의외로 미국 국채 수익률은 더 내려갔고 주가도 금방 우상향으로 바뀌었는데요, 그 이유는 그 시기에 유럽이 최악 중의 최악인 상황이었기 때문에 등급 하향이 되어도 미국 주식(주식도 잠깐 떨어지고 추세적으로는 쭉쭉 상승)이나 미국 국채로 더 돈이 몰리는 시기였는데 지금은 딱히 그렇진 않습니다.

암튼 일단 이 정도까지만 정리되는 상황입니다. 무서워할 것은 없지만 채권시장에의 영향, 즉 시중 금리에의 영향은 꽤 있을 상황이라는.

■ 한국 금리도 따라 오를 것…지금이 ‘집값 바닥’ 아닐 수도

한국에는 어떤 영향을 미칠까요. 현재 한국 채권금리 흐름은 미국 정도는 아닙니다. 그래도 3~5월 대비 꽤 오르긴 올랐죠.

미국이 우려대로 더 유동성이 빨려 들어가고, 채권금리가 더 올라가거나 하면 한국도 금리가 더 올라갈 수밖에 없습니다. 환율에도 영향이 있을 것이고 이 상황이 부담은 부담입니다. 물론 증시나 부동산 시장이나 금리가 전부는 아니기에 그걸로 하방압력이 과도하게 가해진다고 하긴 어렵지만 암튼 부담스러운 요소 +1인 것은 맞다는 얘기입니다. 부담은 되는 것도 맞고, 하지만 과잉 해석할 것도 없고.

특례보금자리론 금리도 올라갔고 전자대/주담대 둘 다 3%대까지 떨어졌다가 지금 4% 중반 정도는 되어야 받을 수 있는 정도가 되었습니다. 그리고 위에 언급 드린 상황상 금리가 금방 다시 내려가기 쉽진 않은 상황이고요. 저는 전세수급상 전세가는 하반기에 충분히 상승압력을 받을 것이라고 전망했는데, 금리가 지금 수준에서 더 안 떨어진다면 오르긴 오르되 전세난 수준까진 어려울 수 있겠습니다. 물건이 계속 적어지는 것은 상승 요인이지만 근본적으로 자금 동원 여력이 줄면 상승힘이 약해질 수밖에 없죠. 물론 그래도 상승 예상은 유지입니다.

하반기 부동산 시장은 상반기보단 약할 것 같습니다. 떨어진다는 것이 아니라 상승 속도가 꺾인다는 것이고, 그건 상반기 상승세가 꽤 강했기 때문에 상대적으로 그렇다는 얘기입니다. 폭락 후에 반등했으니 얼마나 오른 건지 체감을 못 하시는 분들도 계시지만 올 상반기는 정말 많이 오른 ‘반기’에 해당됩니다. 이 정도로 계속 오르면 수도권이나 서울 타깃 규제가 떨어질 겁니다.

금리 흐름이 어떻게 또 급변할지는 모르는 겁니다. 특히 단기 금리 예측은 불가능에 가까운 수준이죠. 하지만 이런 흐름이 현재 보이고 있다는 점은 참고하시면 좋을 것 같습니다. 그래도 중장기적으로 봤을 때는 결국 긴축은 완화되고 금리는 다시 내려오겠죠. 개인적 판단으로 길게 봤을 때 지금 가격은 나쁘지 않은 지점이라고 보고 유동성 적으로든 공급측면에서든 내년엔 좀 더 시장에 상승압력이 강해진다고 보기 때문에, 올 하반기 상승세가 좀 약해진다면, 실거주든 투자든 조급하지 않게 잘 고민하면서 매수할 수 있는 시간을 번 거라고 긍정적으로 생각해볼 수 있겠습니다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


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