효자 세입자 영화관의 '샤워효과' 요즘 옛날 같지 않은 까닭

[권강수의 상가 투자 꿀팁] 요즘 상가에서 샤워효과·분수효과 볼 수 있는 방법

[땅집고] 상가를 투자할 때 같은 건물 내 대형집객시설이 있으면 덩달아 내 점포의 수익률도 오를 수 있다. 이른바 ‘샤워효과·분수효과’다. 샤워효과는 위층 대형 집객시설을 바탕으로 아래층 점포까지 고객이 유입되는 현상이고, 분수효과는 아래층 집객시설 고객을 위층까지 끌어모으는 현상이다.

샤워효과나 분수효과 모두 유동인구가 많은 대형집객시설에서 보이는 현상이다. 샤워효과를 일으키는 대표적인 업종은 대형 운동시설·영화관이다. 통상 상층부에 입점한 해당 시설 방문 시 중층부나 하층부의 가게도 찾는다. 실제 많은 멀티플렉스와 운동시설들이 건물 고층부에 자리 잡고 있다. 분수효과를 불러일으키는 대표적 업종은 지하나 지상 1층에 자리한 대형마트나 대형서점, 버스터미널 등이다.

그런데 최근 사람들의 소비 경향이 달라지면서 샤워효과나 분수효과를 강조하는 경우가 줄어들고 있다. 예를 들어 대표적인 대형집객시설 영화관을 방문한다고 할 때 저층에서 쇼핑을 하는 일은 드물다. 최근 온라인으로 쇼핑을하는 문화가 확산하면서 해당 시설이 있는 건물을 전체적으로 둘러보며 소비하는 경향이 줄었다. 미리 집객시설 근처의 맛집 등을 검색하여 시간에 맞춰 즐긴다.

그렇기에 상가투자자나 창업자는 단순히 대형집객시설이 있는 건물이라고 해서 무조건 진입하는 것은 바람직하지 않다. 대형집객시설이 들어선 건물은 분양가가 비싸다거나 임대료 권리금이 높을 수도 있어 꼼꼼히 수익성을 체크해 봐야 한다.

그렇다면 샤워효과·분수효과를 제대로 볼 수 있는 집객시설을 고르려면 어떤 점을 확인해 봐야 할까?

우선 앞서 이야기한 것처럼 대형 집객시설의 장기적 경쟁력을 살펴야 한다. 극장이나 서점 또는 테마샵처럼 많은 사람을 모으는 집객시설이 계속적으로 사람을 끌어모을 수 있을지 생각해 봐야 하는 것이다. 이 부분이 충족된다면 일단 건물 안으로 잠재 고객을 끌어모을 수 있기 때문에 매력이 있다고 볼 수 있다.

두번째로 미리 건물에 들어가 유동인구의 동선을 잘 파악해야 한다. 건물 안에 사람들이 많다고 하더라도 내 상가 주변으로 오지 않는다면 의미가 없다. 아직 지어지지 않은 건물이라면 비슷한 업종이 들어선 건물을 찾아가 고객들이 어떻게 움직이는지 체크해 보는 게 좋다. 최근에는 미리 집객시설 근처 가게를 검색한 후 방문하는 경우도 있어 건물 내 상가 외에도 건물 밖 경쟁 상가가 있는지 여부도 살펴봐야 한다.

또, 함께 들어온 시설과 연속해 소비할 수 있는 업종이어야 한다는 것도 중요하다. 예를 들어 극장이라면 게임장이나 사주카페, 커피숍, 아이스크림점 등은 긍정적인 외부효과를 볼 수 있지만 등산객에게나 어울리는 막걸릿집이라던지 고미술용품점 등이 있으면 동선에 맞더라도 별 혜택을 보기 어렵다. 투자자나 창업자 모두 업종선택에 있어 고민해 봐야 할 부분이다.

유동인구의 동선이 맞지 않거나 업종이 인근 집객시설과 연속성이 없더라도 상품을 홍보할 수 있는 마케팅 실력이 있다면 도전해 볼 수도 있다. 집객시설 방문객들을 유입시킬 만한 아이템과 역량을 가지고 있을 때 도전해 볼 수 있다./글=권강수 상가의신 대표, 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


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