"부실채권이 위험? 잘못된 인식…투자 손실 위험 0%에 가까워"

[땅집고] “올해 하반기 부실채권(NPL) 투자 시장에 큰 장이 들어섭니다. 건전성을 우려하는 시중 은행과 2금융권에서 NPL을 대규모로 털어내고 있어 상반기와 비교해서도 질 좋은 물건이 눈에 띄게 많이 늘었습니다. 투자자 입장에서는 더할 나위 없는 매수 기회입니다.” (박수호 파워자산관리 대표)

시중 은행의 부실 채권 규모가 불어나면서 역설적으로 NPL 투자 시장에는 투자 활황기가 찾아왔다. 올 상반기 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)이 털어낸 부실채권 규모만 2조원이 넘는다. 이는 지난해 연간 매·상각 규모와 맞먹는 수준이다.

국내 최고 NPL 투자 전문가로 꼽히는 박수호 파워자산관리 대표는 “지금 은행이 쏟아내는 부실채권 중에는 건전성 지표를 유지하기 위해 울며 겨자 먹기로 쏟아내는 우량 물건이 많다”면서 “이럴 때일수록 알짜배기를 잘 골라내는 안목을 기르는 것이 매우 중요하다”고 강조했다. 은행들은 NPL 비율을 집계하기 전에 주기적으로 매각 및 상각을 통해 부실채권을 정리한다.

박 대표는 땅집고가 오는 9월6일 개강하는 ‘NPL 실전 투자 전문가 과정 2기’에서 ‘NPL이해 및 시장 동향’과 ‘개인 투자자의 NPL 투자방법’에 대해 강의한다. 박 대표로부터 NPL 시장 전망과 투자 방법에 대해 미리 들어봤다.

-하반기 NPL 시장 동향은.

“하반기에 들어서 시중 은행과 2금융권에서 적극적으로 NPL을 시장에 내놓고 있어 투자 가치 있는 물건이 대량으로 공급되고 있다는 걸 체감한다. 비율로 따지면 열 개 중 서너 개 정도 눈에 띄는 수준이다. 연말에 가까워질수록 증가세는 더 가파를 것이다.

아파트나 빌라 같은 주택뿐만 아니라 특히 공장 부지 담보부 NPL도 시장에 많이 나오고 있다. 공장 부지 담보부 NPL의 경우 채권 매입 후 경매를 통해 공장을 인수해 운영할 목적이 있거나, 이후 대형 카페로 개발하고 싶어 하는 투자자에게 아주 적합하다.”

-NPL 투자는 위험할 것이란 시각이 있는데.

“NPL, 즉 부실채권 투자에 대한 오해는 ‘부실채권’이라는 이름에서 비롯했다. 부실채권은 채권 자체가 부실한 것이 아니다. 채무자의 신용도가 부실해 경매로 넘어간 물건이지 해당 채권이 가진 가치나 권리가 부실하다는 뜻으로 이해해선 안 된다.

주택 담보부 NPL이라면 해당 주택 소유주가 대출 이자를 감당 못 해서 부실채권으로 분류된 것뿐이지 그 주택 자체가 부실한 게 아니다. 1순위 근저당권이 걸린 NPL을 할인 매입하면 투자 손실 위험이 0%에 수렴한다. 그런 측면에서 오히려 부동산보다 안전한 투자라고 할 수 있다.”

-NPL 투자의 장점은.

“NPL을 매입한 상태로 NPL이 걸린 담보물 경매에 직접 참여하면 낙찰 시 매우 유리하다. 경매에서 꼭 낙찰받고 싶은 물건이 있다면 이렇게 NPL을 매입하는 식으로 우회해 구입하는 경우가 있다. NPL을 매입하면 근저당권을 갖게 되는 것이고, 이는 담보에 대해 이해관계인이 된다는 걸 의미한다. 당연히 경매 기록을 열람할 수 있어 경매 비용과 선순위 채권액을 정확히 파악할 수 있다. 다른 수요자보다 우위에 설 수 있다는 뜻이다.

또한 NPL 방식을 통해 원하는 매물을 일반 매매 시세보다 저렴하게 낙찰받고 매각을 통해 차익까지 볼 수 있다. 이 매물을 개발하거나 시세가 올랐을 때 팔면 수익은 천차만별로 달라진다. 시세 차익에 대한 양도세 절세효과는 덤이다.”

-투자 시 좋은 물건을 알아보려면.

“NPL 투자에서 물건을 제대로 보는 안목을 기르면 부동산 가치를 보는 눈이 달라진다. 유치권이나 법정 지상권 등이 걸려 있는 특수물건은 일반인의 시각에서 보면 질 낮은 매물이지만, NPL에 대한 이해도가 높은 투자자 입장에서는 알짜배기 매물이 된다. 권리 분석이나 배당 분석을 바탕으로 거래비용, 배당금 예측 등 출구전략을 철저하게 준비하고 들어가면 시세 차익을 크게 얻을 수 있는 물건이 많다.

결국 이런 물건을 알아보려면 NPL에 대한 이해가 수반되어야 하고, 물건 가치를 평가하는 법에 대해서도 익혀야 한다. 세금이나 최우선변제권 같은 기초 경매 지식도 제대로 숙지하지 않고 덤벼드는 투자자는 손해를 볼 수밖에 없다. NPL 투자에 대한 이해도가 높지 않은 초기에는 전문 업체와 협력해 간접 투자 방식으로 접근하는 것도 하나의 방법이 될 수 있다.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com


< "부동산 침체에 오히려 돈 번다" NPL 실전투자 전문가 과정 2기 모집>

부동산 종합미디어 플랫폼 땅집고는 NPL 투자를 믿고 제대로 배울 수 있는 ‘NPL실전투자 전문가 과정 2기’를 오는 9월 6일 개강한다. 경기 침체기에 고수익을 내는 NPL 시장에서 전문투자자가 아니더라도 개인이나 법인이 접근할 수 있는 투자법과 투자전략을 알려주는 강좌다. NPL 전문투자를 준비하는 업계종사자, NPL 투자에 관심이 많은 일반 법인 및 개인, 경매(공매)투자 이후 추가 투자 전략이 필요한 투자자를 대상으로 한다.

이번 강의에는 NPL 실전투자 분야에서 국내 최고 전문가라고 평가받는 강사진이 총출동한다.

오수근 ㈜파워자산관리 자문교수는 국내 최초 NPL 실전투자 전문가이자 이론가로 유명하다. 30년 넘게 경매, 채권관리, 소송 대리 업무를 수행했다. 서울중앙지법에서 NPL 관련 소송만 1000건 이상을 수행했다. 변호사와 의사, 법무사 등 전문가 대상으로 NPL 강의를 진행했다. ‘NPL 랭킹업 투자비법’(2014년), ‘NPL투자 혁명’(2016년), ‘전문가가 알려주는 NPL 투자세금 절세비법’(2020년) 등 10여권의 NPL 투자서를 내기도 했다.

서만석 ㈜해피드림 대표는 경·공매 투자 분야에만 10년 이상 잔뼈가 굵었고, 전업 투자자로도 활동 중이다. 경·공매 낙찰만 100건 이상 받았고, 전자소송 수행 실적도 70여건에 달한다. 특수물건 투자와 NPL, 대위변제, 무담보채권 투자·소송 전문가로 활동하고 있다.

부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)·개발 금융 전문가인 신봉석 페퍼저축은행 이사와 부동산 유치권 및 특수물건 실전 전문가인 송정화 ㈜엔케이어드바이저스 대표도 강사진으로 합류했다.

강의는 총 5회로 진행한다. 부실채권 투자 실전 사례를 통한 강의와 부실채권 투자 속 다양한 출구 전략을 집중적으로 다룬다. 첫 강의 주제는 NPL이해 및 시장동향을 다루는 ‘NPL 투자 개요’다. 강의는 국내 최고 전문가로 꼽히는 박수호 ㈜파워자산관리 대표와 오수근 ㈜파워자산관리 교수가 맡는다.

2강에서는 신봉석 페퍼저축은행 이사가 NPL 담보부채권 관리 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 기법에 대해, 3강에서는 박수호 대표와 오수근 교수가 개인이 직접 NPL에 투자할 수 있는 방법을 채권양도 실전 이론과 사례를 통해 알려준다.

4강에서는 서만석 ㈜해피드림 대표가 특수권리 유치권 수익모델과 실전투자 사례를, 마지막 5강에서는 송정화 대표가 유치권 및 공사채권, 관리권을 활용한 특수 물건 해결 방법 및 출구전략을 강의한다. 수강생에게는 과정 종료 후에도 교수진과의 지속적인 상담이 가능하도록 무료 멘토링 서비스를 제공한다.

수강료는 300만원이며 오는 8월 20일까지 사전 등록하면 30만원 할인한다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로 21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강신청은 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6179.


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