법조타운 가깝지만 구치소 바로 옆…비역세권, 시세보다 비싼 분양가도 난감ㅣ포레나 인천 학익

[땅집고] 한화건설이 인천시 미추홀구 학익4구역을 재개발한 ‘포레나 인천 학익’을 분양한다. 단지는 지하 2층~지상 29층, 5개동, 총 562가구 규모로 이 중 250가구를 일반분양한다 이달 8일 1순위 청약을 받으며, 2026년 4월 입주 예정이다. 학익동은 인천시에서 정비사업이 가장 활발하게 이뤄지면서 향후 5000여가구 규모 새 아파트촌으로 탈바꿈할 예정이다.

하지만 인천지역 주민들 사이에선 ‘포레나 인천 학익’이 가진 치명적인 단점이 꺼려진다는 반응이 나오고 있다. 아파트가 인천구치소와 맞닿아 있어, 집 안에서 ‘구치소 뷰’를 피할 수 없을 전망이라는 것. 더군다나 분양가가 인근 새아파트 시세보다 1억원 정도 비싸 ‘청약할 엄두가 안 난다’는 반응이 적지 않은 분위기다.

■인천서 5000가구 미니신도시 될 입지지만…비역세권에 구치소도 가까워

‘포레나 인천 학익’이 들어서는 미추홀구 학익동은 인천시 원도심이다. 당초 낡은 주택과 상가가 밀집한 지역이라 주거 선호도가 낮았지만, 최근 인근 주안동과 함께 곳곳에서 도시정비사업이 활발하게 이뤄지면서 새 아파트가 하나둘 들어서고 있다. 공사가 모두 완료하면 이 일대가 약 5000가구 규모 미니 신도시급 새 아파트촌이 될 예정이다.

‘포레나 인천 학익’은 남쪽에 인천지방법원, 인천지방검찰청 등이 있는 법조타운과 가까운 입지다. 하지만 이 점을 제외하면 입지상 특장점을 찾기 어렵다는 평가가 나온다.

먼저 가장 가까운 지하철역이 수인분당선 인하대역으로, 걸어서 30분 정도 걸리는 비(非) 역세권이다. 수도권 집값을 좌우하는 요소 중 하나가 역세권 여부인 점을 감안하면 아쉬운 셈이다. 단지 바로 앞 정류장에서 버스를 타고 10분 정도면 인하대역에 도착한다. 분양 홈페이지에선 2026년 단지 인근에 수인분당선 학익역이 개통 예정이라고 홍보 중이지만, 이 역까지도 도보 40분여 거리라 지금으로선 교통망 개선 가능성은 낮다.

단지가 인천구치소와 맞닿은 부지에 들어서는 점도 무시할 수 없다. 구치소는 아직 형량을 확정하지 않은 형사 피의자나 비교적 가벼운 징역형을 선고받은 재소자를 구금하는 시설이다.

■4베이 판상형 59㎡가 가장 많아…74㎡B타입 빼고는 ‘구치소 뷰’

‘포레나 인천 학익’에서 풀리는 일반분양 물량은 총 250가구다. 주택형은 49·59·74㎡ 총 3가지로 구성한다. 이른바 ‘국민평형’으로 불리며 주택 시장에서 선호도가 가장 높은 84㎡가 없어 아쉽다는 평가가 나온다. 단지가 103동에 84㎡ 주택형을 포함하고 있긴 하지만, 모든 물량을 조합원들이 선점한 탓에 일반인에게는 청약 기회가 없다.

주력 주택형은 59㎡다. 총 166가구로 전체 공급량의 66%를 차지한다. A~C타입으로 구성하며, 모든 타입을 4베이 판상형으로 설계했다. 거실, 드레스룸이 딸린 안방, 침실 2개, 화장실 2개 등을 포함한다.

상품성 측면에선 인천구치소가 조망 걸림돌이 될 수 있다. 게다가 구치소가 거실창을 내는 단지 남쪽에 있어 일부 가구에선 ‘구치소 뷰’를 피할 수 없을 전망이다. 따라서 이른바 ‘로얄동’은 구치소 건물이 덜 보이는 북쪽 대로변 101~102동이 될 것으로 보인다. 다만 74㎡B타입을 제외하면 모든 주택형이 ‘구치소 뷰’ 가구를 포함하고 있어, 이 아파트에 청약하는 경우 원치 않는 조망권을 갖게 될 가능성이 있다.

■인근 새 아파트 분양권 3억원대인데…4억원 중후반대 ‘배짱 분양’?

‘포레나 인천 학익’ 분양가는 ▲49㎡ 3억5300만~3억7100만원 ▲59㎡ 4억700만~4억5700만원 ▲74㎡ 4억9500만~5억5000만원 등으로 책정됐다. 여기에 발코니 확장비 1830만~2230만원을 비롯해 에어컨 등 각종 옵션 비용을 추가로 내야 한다. 전매제한 기간은 1년이다.

인근 아파트 시세와 비교하면 고분양가로 느껴진다는 예비청약자들이 적지 않다. 실제로 단지 주변에 올해 2월 입주한 ‘주안 파크 자이 더플래티넘’(2054가구) 59㎡ 분양권이 지난 7월 4억4212만원, 2024년 9월 집들이를 앞둔 ‘학익 SK뷰’(1581가구)가 같은달 3억9740만원, 2024년 2월 입주 예정인 ‘e편한세상 주안 에듀서밋’(386가구) 분양권이 지난 4월 3억7633만원에 각각 거래됐다.

따라서 각종 옵션 비용을 고려하면 59㎡ 분양가가 사실상 4억원 중후반대인 ‘포레나 인천 학익’을 분양받는 것보다, 인근 새 아파트 분양권을 3억원대에 매수하는 것이 더 저렴하다는 계산이 나온다.

인천 미추홀구 학익동 A공인중개사사무소 관계자는 “인천시는 주택 공급이 부족한 지역이 아닌 데다, 특히 ‘포레나 인천 학익’이 들어서는 미추홀구 일대는 앞으로 새 아파트 공급이 여럿 예정돼 있어 앞으로 집값이 크게 반등하기는 어렵다는 예측이 나오는 곳”이라며 “이런 상황에서 주변 시세보다 비싼 ‘포레나 인천 학익’을 분양받으려는 수요가 다소 한정될 수밖에 없어 보인다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com