"마피도 안 나가" 하남미사 '잠실야구장 10배' 초대형 지산 심각 근황

[땅집고] “(마이너스 프리미엄)이 많이 나왔어요. 손님은 없는 편이에요. 정말로. 거래 자체가 뚝 끊기고. 계약금 포기하는 호실들도 꽤 많이 나왔거든요.” (망월동 K공인중개사무소 관계자)

“13평이 2억 3000만원하다가 1억7000만원까지 떨어졌으니까. 분양가는 1억 7000만원 정도했어요. 분양가 아래로 떨어졌죠.” (망월동 H공인중개사무소 관계자)

연면적 9만 5360평의 하남 미사강변 스카이폴리스 지식산업센터는 잠실야구장의 10배가 넘고 2200평 축구장은 43개 정도 들어갈 수 있는 초거대 건물이다. 지식산업센터의 1층과 2층의 상가는 1층 전면부에 있는 공인중개사무소를 제외하면 대부분이 공실이다. 2층 상가는 10곳 중 7곳 이상이 공실이다. 현지 공인중개사에 따르면 가장 최근 입주를 진행한 지식산업센터의 경우 상가를 제외하고 사무실, 기숙사가 포함되는 지식산업센터만 50% 이상이 공실로 남아있다.

2020년~2021년 부동산 호황기에 지식산업센터는 틈새 상품으로 인기를 끌었다. 최대 80%까지 대출이 가능하고 취득세와 재산세 등 세금 감면혜택이 커서 부동산 상승기에 투자 광풍이 불었다. 전매 제한이 없다는 점도 투자 유인으로 작용했지만 하남 미사의 지식산업센터의 경우, 분양가보다 저렴한 속칭 마이너스 프리미엄으로 불리는 '마피' 매물이 쏟아지고 있다.

지난해 12월 입주를 마친 현대클러스터 3차 지식산업센터 전용18평의 분양가는 2억 3700만원이다. 현재 이 곳의 호가는 2억원이다. 분양가 보다 4000만원 가량 낮은 가격의 마피 매물이다. 현지 부동산에서는 마이너스 2500만원~마이너스 3500만원의 금액이 걸린 매물 광고를 쉽게 찾아볼 수 있다. 바로 옆에 있는 미사강변 스카이폴리스 지식산업센터도 전용 23평 물건이 분양가격인 3억 5000만원에 그대로 나왔다.

하남시 망월동 K공인중개사사무소 관계자는 “(마이너스 프리미엄)이 많이 나왔다. 손님은 없는 편이다. 정말로. 거래자체가 뚝 끊기고. 미사에서 가장 최근에 입주한 현대 3차 같은 경우는 계약금을 포기하는 호실들도 꽤 많이 나왔다”고 전했다.

인근에 있는 지식산업센터들도 사정은 비슷하다. 입주시기가 3년이 지난 곳이지만 당시의 분양가격만큼 시세가 떨어졌다. 2019년에 입주를 한 현대지식산업센터 한강미사 1차는 전용 13평 물건이 분양가격인 1억 7000만원에 나왔다. 2019년 당시 분양가와 비슷한 가격의 매물이다.

하남 미사지구 지식산업센터의 마피 매물이 증가하는 이유는 뭘까. 현지 공인중개사사무소 관계자들은 "부동산 침체기에다, 금리 인상 여파로 대출 이자 부담이 증가하면서 지식산업센터 분양시장 상황이 악화하고 거래량이 급격히 감소했다"고 입을 모았다.

하남시 망월동 K공인중개사무소 관계자는 “(지식산업센터는) 초기 투자비가 적게 들어가기 때문에 투자자들이 쉽게 매입했다"며 "금리가 입주할 때 대출이율이 2.8%에서 3% 대였지만 현재는 6% 전후, 심한 경우는 7% 대다 보니까 임대를 놓아도 수익이 안 나고 그리고 실제로 이걸 매수하시려고 하는 분도 없다”고 했다.

서울 외곽 지역을 중심으로 지식산업센터가 과잉 공급된 점도 침체의 원인으로 꼽힌다. 인구 32만의 하남에는 2022년 10월 기준 25개의 지식산업센터가 들어서 있다.
한국산업단지공단에 따르면 전국 지식산업센터는 지난 2021년 1282곳이었지만 올해 2월말 기준으로 1477곳으로 증가했다. 이 가운데 서울이 387곳, 경기 676곳, 인천이 82곳으로 서울을 포함한 수도권이 전체의 77%를 차지했다. 이 중 일부는 공사를 마치고도 입주자를 찾지 못해 공실로 남은 경우가 적지 않다. 하남시에 있는 지식산업센터 25개 가운데 17개가 부동산 가격 상승기였던 2020년에 들어섰다.

도시와 경제 송승현 대표는 “관련 산업과 연계된 특색 있는 지식산업센터는 경쟁력이 있지만, 그렇지 않으면 수요가 제한적"이라며 "주택에 대한 대출 규제가 풀리고 세금 부담이 완화되면서 주택시장으로 자금들이 흘러갈 가능성이 있어 지식산업센터 투자가 위축될 수 있다”고 했다. /서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com

※땅집고 유튜브 채널에 올라온 '땅집고GO' 영상을 바탕으로 재작성 된 기사입니다.

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