입력 : 2023.07.31 11:06 | 수정 : 2023.07.31 11:08
[땅집고] “여행객이 접근하기 좋은 위치에 인테리어를 고급화한 숙박시설을 갖추면 숙박료가 수십만원에 달해도 예약률이 90% 이상입니다. 더 이상 저가형 상품으로 출혈 경쟁을 하는 시대는 지났습니다.”(이진호 유에이치씨 이사)
패키지여행보다 자유 여행을 선호하는 트렌드가 강해지면서 호텔보다도 에어비앤비와 같은 플랫폼을 통해 개인 민박·숙박시설을 이용하는 사례가 늘어났다. 그러면서 이른바 ‘스테이’가 뜨고 있다. 스테이는 도심 외 지역 독채 민박시설이나 도심 내 스위트룸형 숙박시설 등 모텔보다 고급스럽지만 호텔보다는 저렴한 숙박시설로 통용된다.
특히 프리미엄 숙박시설 업체 유에이치씨(UHC)의 도심형 스테이 브랜드 ‘유에이치 스위트’(UH Suite)는 코로나19에도 성장한 숙박산업으로 주목받고 있다. 비결이 무엇일까. 땅집고가 이진호 이사에게 개인이 쉽게 접근할 수 있는 중소형 스테이 사업의 진입 및 운영 노하우를 미리 들어봤다.
이진호 이사는 연세대학교 경영학과를 졸업한 뒤 박성재 UHC 대표를 비롯한 공동 창업자들과 함께 2017년 UHC를 설립했다. 도시 민박, 생활형 숙박, 호스텔 등 도심 지역 스테이 운영 및 마케팅 전문가다. 8월 9일 개강하는 ‘스테이&숙박 콘텐츠 유치와 개발, 경영의 모든 것 2기’에서 도심형 숙박시설 개발·운영 사례를 소개하고 최근 개발한 스테이 건축 현장을 방문한다.
- 최근 성공한 스테이의 공통점이 있다면?
“서울 삼성동, 명동 등 외국인 관광객들의 쇼핑 상권이 인접한 도심지 근처에 있다는 것이 공통점이다. 국내에 방문하는 외국인들은 서울 도심지 ‘핫플레이스’를 주로 찾는데 도심지에는 선호하는 숙박시설이 드물다. 호텔이 있기는 하지만 저렴하지 않다.
그런데 스테이는 호텔 수준의 내부 인테리어, 청결함을 갖췄지만 호텔 숙박비용보다 저렴해 인기가 많다. 실제 외국인 관광객들은 도심형 스테이를 ‘가성비가 좋다’고 평가한다. 서울 중구 유에이치 스위트 명동점의 1박 숙박비용은 40만원인데 비슷한 수준의 호텔 객실을 이용하려면 100만원 넘게 지불해야 한다. 게다가 객실 구성이 2인실보다 많은 다인실이기에 이용 인원으로 나누면 10만 원이 안 된다.”
속칭 인스타그램에서 통할 만한 ‘인스타그래머블’한 인테리어를 갖춰 이용객을 유인하는 것도 매력적인 요소로 꼽힌다. 호텔이 비싼 상업지에 최대 수익을 내기 위해 인테리어에 큰 비용을 쏟기보다는 정형화된 형태로 객실을 꾸민다. 호텔이 부대시설이나 체크인 서비스에 들이는 비용을 아껴 인테리어에 투자해 이런 모습을 갖출 수 있었던 것이다.
타겟을 내국인으로 한정하지 않았다는 점도 특징이다. 내국인 타겟 숙박의 가장 큰 문제는 주중 수요가 떨어진다는 점인데 이 때문에 어쩔 수 없이 평일 숙박을 팔기 위해 가격 경쟁을 할 수밖에 없다. 하지만 외국인 여행객들을 받으면 이들이 주중에 객실에 묵기 위해 몇 달 전부터 예약하기 때문에 가격 경쟁을 할 필요 없어진다.”
- 운영자 입장에서 스테이를 운영했을 때 이점은 무엇인가?
“일반상업지에서 수익형 부동산을 운영하는 것에 비해 투자 비용이 저렴하다. 수익형 부동산을 운영하려면 건물을 사는 등 큰 비용이 들고 리스크도 크다. 이럴 경우 생활숙박시설을 운영해 수익을 내는 것이 방법이다. 유에이치 스위트도 일명 생활형숙박시설(생숙)으로 도심 상권 상업 부동산의 용도를 층 단위로 변경하고 취사시설을 포함해 객실을 만든 형태다.
인건비도 호텔에 비해 상대적으로 저렴한 편이다. 호텔은 전체 매출의 30%가량을 인건비로 쓴다. 손님을 응대하는 서비스 측면, 체크인 서비스와 여행사와의 네트워킹을 위해 영업이사를 고용하는 비용 등이 필요하다. 하지만 스테이는 예약, 로비 응대 모두 온라인이라 인건비가 호텔운영할 때에 비해 상대적으로 적다.
홍보 비용도 크게 들지 않는다. 객실에 여행객들이 자랑할 만한 인테리어를 갖추면 고객들이 직접 SNS를 통해 객실 사진을 올리는 등 간접적으로 홍보하는 경우가 많기 때문이다. 여행사를 통해 고객을 끌어오는 등의 비용이 필요 없다.”
- 생숙 투자시 따져봐야 할 조건은 무엇인가?
“생숙의 위치는 기본이다. 또 위탁 운영사가 책임감 있게 생숙을 운영할 수 있는 시스템을 갖추고 있는 지도 중요하다. 예를 들어 생숙 운영 시 수익을 내지 못할 경우 위탁운영사가 일정 부분 책임을 지는 조건을 계약 조항에 넣는 것도 방법이다. 그러면 위탁 운영사가 수익을 낼 의지를 다질 수 있다.
생숙은 지상1층 로비, 지상 2층에 상업시설을 갖춰 상업시설에 어떤 콘텐츠를 입히느냐도 수익성을 좌우하는 요소가 될 수 있다. 예컨대 외국인이 타겟이라면 외국인 전용 의료관광을 위해 피부과를 넣을 수도 있고 관광지라면 로컬 상권에서 주목받는 F&B상품 개발 전문가와 협업할 수도 있다. 이처럼 위탁운영사가 누구와 협업을 하는지에 따라서도 숙박시설 매출이 달라질 수 있다.” /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com
<'스테이&숙박 콘텐츠 유치와 개발, 경영의 모든 것' 2기 모집>
예비 건축주의 멘토 역할을 해 온 땅집고 아카데미가 오는 8월9일 ‘스테이&숙박 콘텐츠 유치와 개발, 경영의 모든 것’ 2기 과정을 개강한다. 이 과정은 활용가치가 낮은 중소형 건물이나 노후 주택 소유자 대상으로 호텔이나 스테이를 유치하고 개발해 자산 가치를 극대화할 수 있는 방안을 제시한다.
강의는 이론 교육 5회와 현장 스터디 1회 등 총 6회로 진행한다. 최근 숙박업 트렌드와 사업성 분석, 운영 노하우 등에 대해 케이스 스터디 중심으로 알려준다.
강사진은 숙박시설 기획, 운영 뿐만 아니라 건축 문제를 해결해 줄 수 있는 전문가들로 구성했다. 이번 과정에서는 심영규 글로우서울 이사가 레지던스 호텔, 스테이 등 숙박업 유형과 트렌드를 소개한다. 김태연 피치매니지먼트 대표는 비즈니스 호텔 사례에서 배우는 기획·운영 노하우를 알려준다.
이승훈 야놀자 클라우드코리아SBD 실장은 저수익 숙박시설의 수익성 업그레이드 전략을 알려준다. 이진호 유에이치씨 이사는 최근 개발한 스테이 현장을 소개한다. 이성범 포머티브건축사무소 소장은 숙박시설 건축 시 인허가 조건, 건축 예산 등과 함께 대중에게 호감을 얻을 수 있는 건축 디자인, 공간 활용 방법을 제시한다.
수강료는 180만원이다. 강의 장소는 서울 중구 퇴계로 10 메트로타워 2층 서울역 상연재다. 서울역 8번 출구 바로 앞에 있다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.
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