포스트 제로금리 시대, 전문가가 조언하는 '해외 부동산 투자' 정석은

[땅집고] 한국 경제가 성장하면서 부동산 시장에 대한 관심이 커지면서 해외 부동산 시장에도 눈을 돌리는 투자자가 늘고 있다. 다만 고금리 상황이 계속되면서 미국 부동산 시장은 혼란에 빠진 양상이다. 글로벌 긴축 기조와 원격 근무 영향으로 상업용 부동산 공실률이 치솟고, 주택 시장은 신축 공급 부족으로 ‘입찰 전쟁’이 치열하다. 이런 가운데 투자자들은 지금이 미국 부동산 투자에 적절한 시기인지, 직접투자와 간접투자 방식 중 어느 쪽이 더 안전할지를 두고 방향을 잡지 못하고 있다.

미국 실전 투자 전문가 어태수 네오집스 대표와 이학구 전주대 부동산학과 겸임교수는 최근의 미국 부동산 시장에 대해 어떻게 진단하고 있을까. 22일 조선일보 주최로 열린 ‘2023 부동산 트렌드쇼’에서 두 사람은 조선일보 땅집고 유하용 대표의 사회로 ‘포스트 제로금리 시대, 해외 부동산 투자의 정석: 직접투자vs간접투자’를 주제에 대해 열띤 토론을 펼쳤다. 다음은 이날 주제에 대한 일문일답.

-현재 한국 부동산 시장과 미국 등 해외 부동산 시장은 어떤 점에서 다른가

어 대표: “전 세계적으로 금리가 언제 인하하느냐에 집중하는 상황이라는 점은 한국이나 미국이나 같다. 차이점은 정부의 정책 기조에 있다. 한국은 공급이 부족하면 LH(한국토지주택공사) 같은 공사가 나선다든지, 정부가 규제를 가한다든지 하는데, 미국 부동산은 기사만 보더라도 정부에서 정책적으로 옥죈다는 표현 찾아보기 어렵다. 미국 부동산은 거의 전적으로 시장에 맡기는 형태로 수요와 공급, 금리를 제외하고는 영향받는 것이 거의 없다.”

이 교수: “투자 대상을 바라보는 시선에 차이가 있다고 본다. 미국은 임대, 상업용 부동산 영역이 존재하지만 한국 투자 시장은 지난 몇십년 동안 아파트 중심으로 흘러갔다. 어떤 동네에 어떤 아파트를 얼마나 싸게 사서 나중에 얼마나 가치 상승이 이뤄지는 지가 중요하다. 최근 한국에서도 상업용 부동산 시장이 커지고는 있지만, 여전히 투자라고 했을 때 사회적 인식은 주거용 부동산에 집중된 경향이 있다.”

-금리가 국내외 부동산 시장에서 가장 중요한 변수지 않은가.

이 교수: “미국이 언제까지 금리를 올리고 유지하고 언제 낮추고를 논하는 건 어불성설이다. 다만 최근 미국 자료를 보면 두 달 전만 하더라도 최소 0.25%p씩 두 번 올릴 것 같다고 했지만, 한 번 정도로 합의가 형성되고 있다. 그런데 몇 번을 더 올리고와 관계없이 미국과 한국 기준금리 차이는 역대 최고 수준이다. 국내 금리에 추가 상승 여력이 있다는 생각을 가지고 보수적으로 투자에 접근하는 게 좋다.”

어 대표: “미국 부동산 직접 투자에 한정한다면 금리보다는 투자자가 어떤 목적을 가지는 지가 더욱 큰 변수라고 생각한다. 해외 부동산 투자에 대해 관심을 갖는 투자자는 미국에서 학업을 하는 유학생 자녀가 있는 사람들이 많다. 자녀 학자금, 생활비 위주로 달러를 보내야하다 보니 미국 부동산을 사서 렌트로 통해 달러를 받아서 학자금을 쓰는 소위 ‘환엣지’ 형태로 투자한다. 미국 부동산 가격이 안정적으로 올라가니까 자녀가 유학생활을 끝내고 지역을 옮기거나 한국으로 돌아와도 양도소득으로 유학자금을 상쇄하고도 남는다.”

-미국 부동산에서도 셀프 스토리지, 물류센터, 웨어하우스(창고) 투자에 대한 관심이 많다고 하는데. 또 주목할만한 시장이 있나.

이 교수: “재택근무가 확산하고 있기 때문에 집에서 안 쓰는 용품을 보관할 셀프 스토리지 분야가 성장할 것이란 관측은 합리적이다. 퍼블릭 스토리지도 리츠 투자에서 배당이 잘 나오고 있고, 물류센터, 데이터센터 등에 대한 투자도 꾸준히 느는 추세다. 최근에는 호텔, 리조트 관련 리츠 투자도 주목받고 있다. 코로나 팬데믹 당시 살아남은 호텔과 리조트에 여행객 수요가 몰리면서 전망이 좋은 편이다. 한국은 땅이 좁아 호텔 사업이 대부분 망하고 고급 레지던스화 되고 있다는 점에서 다르다.”

어 대표: “미국에서 가장 인기 있는 회사는 구글이나 애플이 아니라 원격근무가 가능한 회사다. 집에만 있다 보니 어쩔 수 없이 온라인으로 많은 쇼핑을 하게 되니 온라인 시장이 활황이고, 물건을 저장하는 셀프 스토리지 시장이 좋을 수밖에 없다. 오랫동안 유대인이 좋은 재테크 수단으로 활용해온 것도 셀프스토리지 사업이다. 직접 투자에 있어 유망 지역을 꼽으라면 애틀랜타, 얼바인 등이 있다. 특히 애틀랜타 지역은 제조업 기반으로 삼성전자, 한화 큐셀 등이 들어오기로 하고 착공했다. 이를 배후로 한 2차, 3차 제조시설이 많이 모이다 보니 주거 수요가 더 올라갈 수밖에 없다.”/배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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