입력 : 2023.07.07 16:27
[땅집고] 국토교통부의 생활형숙박시설(생숙) 규제 유예 시점이 100일 앞으로 다가오면서 전국 대단지 생숙을 중심으로 용도변경을 추진하고 있다. 지난해 구청으로부터 ‘오피스텔 전환 불가’ 통보를 받았던 부산 해운대구 생활형숙박시설 ‘에이치스위트해운대’는 재도전 끝에 건축물 용도를 오피스텔로 바꿨다.
생숙들이 용도변경을 추진하는 이유는 국토교통부의 이행강제금 부과 시점이 약 100일 앞으로 임박했기 때문이다. 올 10월 14일까지 생숙을 주거용 오피스텔로 변경하지 않거나, 숙박업 등록을 하지 않을 경우엔 이행강제금이 부과될 수 있다. 지난 2021년 국토부는 올해 10월 14일부터 생활형숙박시설을 주거용으로 이용하다 적발될 땐 매매가의 10~15%에 달하는 강제이행금을 부과할 것이라고 밝혔다.
‘에이치스위트해운대’는 지난해 말 구청에 용도변경 신청을 냈으나, ‘변경 불가’ 답변을 받았다. 가장 큰 이유는 이 건물이 주거용 오피스텔에 맞는 소방법과 건축법 등 오피스텔 안전 기준을 충족하지 못했기 때문이다. 단지 분양 사업 승인 시점(2014년 11월)에는 관련 규정이 없었다. 현행법에서는 6층 이상인 건축물(숙박시설 포함)의 각 가구 거실에는 배연설비를 설치해야 한다고 명시하고 있다.
이에 ‘에이치스위트해운대’ 입주자들은 수백만원을 들여 강화된 소방법과 건축법 기준 충족을 위한 공사를 진행했다. 거실 창문에 배연창을 설치하고, 방마다 화재감지기를 설치한 게 대표적. 이 단지 입주민은 “비용이 부담스럽지만, 공사를 안 할 수가 없는 상황”이라며 “앞으로 남은 가구들은 2번에 걸쳐 용도변경 신청을 할 것”이라고 했다.
경기도 남양주시 ‘별내역아이파크스위트(1100가구)’ ‘힐스테이트별내역(578가구)’도 건축물 용도 변경을 추진 중이다. 전국레지던스연합회(전레연)에 따르면 2개 단지는 이달 안에 남양주시에 지구단위계획 변경을 위한 주민 제안을 신청할 예정이다. 2개 단지는 ‘더 에이치 스위트’와 달리 관련법 충족을 위해 추가 공사가 필요한 상황은 아니지만, 지자체 도시계획상 오피스텔 건립이 불가능한 곳에 지어져, 우선 지구단위계획을 바꾸기 위한 절차를 거쳐야 한다.
장혜원 전레연 부회장은 “지구단위계획 변경 후에 건축물 용도변경을 하려고 했는데, 국토부 유예기간이 얼마 남지 않아 2개 변경 작업을 동시에 추진해야 한다”고 말했다.
생숙은 2020~2021년 아파트 규제가 강화되면서 틈새 상품으로 떠올랐다. 분양 시 청약 통장이 필요 없고, 여러 번 전매할 수 있었기 때문이다. 세금 계산 시에는 주택 수에도 포함되지 않는다.
그러나 국정감사 등 정치권을 중심으로 ‘불법 사용’이라는 지적이 불거지면서 생숙은 규제 대상이 됐다. 이후 국토부는 생숙의 불법전용 방지방안을 마련하고 주택 용도 사용을 불허하기로 했다. 다만 기분양자 등 선의의 피해자 발생을 방지하기위해 올해 10월 14일까지 한시적으로 용도변경을 유도한다고 했다. 이를 위해 발코니와 바닥난방 등 일부 기준을 한시적으로 완화한다고 했다. 단, 국토부는 유예 시점 종료 후에는 이행강제금을 부과하는 등 규제한다는 입장이다.
부동산 시장에서 생숙 매물은 애물단지가 됐다. 2021년 8월 청약에 867가구 모집에 57만5950명이 몰리면서 평균 657대 1의 경쟁률을 보였던 서울 강서구 ‘롯데캐슬르웨스트’는 현재 분양가보다 수천만원 저렴한 가격의 ‘마이너스 피(프리미엄)’ 매물이 상당하다. 전용 74㎡ 매물은 분양가가 13억7300만원보다 1억원 저렴한 12억7300만원에 나와 있다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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