HDC현산 '39층·8개동 철거' 3700억…GS건설 '25층·17개동 철거' 얼마?

[땅집고] 지난해에 이어 올해 아파트 현장 붕괴 사고가 이어지면서 단지를 전면 재시공하는 사례가 늘고 있다. GS건설은 지난 4월 인천 검단신도시 내 아파트 건설 현장에서 발생한 지하주차장 붕괴 사고에 대해 아파트를 전면 철거한 뒤 재시공하겠다고 밝혔다. 해당 단지는 규모가 총 17개동, 1666가구에 달하는 대단지다. 국내 건설사상 최대 규모 재시공인 만큼 GS건설이 부담해야 할 비용에도 관심이 쏠린다.

■ GS건설 인천 검단신도시 아파트 재시공에 1조?…“과하게 추산했네”

GS건설은 LH(한국토지주택공사)로부터 이 공사를 2010년 11월 2773억원에 수주했다. 올해 10월 완공해 12월 입주 예정이었다. 일부 동은 외관 시공까지 완료했으나 GS건설은 전면 철거 후 재시공을 결정했다. 건설업계는 이번 GS건설 전면 재시공과 관련해 5000억원 이상의 비용이 들어갈 것으로 예상했다. 업계 관계자는 “계약 당시 공사비만 2000억원이 들어갔다”며 “보상비용, 시공비용을 합산하면 4000억원~6000억원에 달하는 비용이 예상된다”고 했다.

공정률이 70% 가까이 진행됐던 만큼 철거 비용도 상당할 것으로 보인다. 업계 관계자는 “철거 비용은 입지나 건축공법, 주변 시설 등에 따라 달라지지만 통상적으로는 투입금액의 50~60%가 될 수 있다”고 했다.

최근 2~3년 사이 원자재 가격과 인건비가 급등하면서 공사비도 그만큼 늘어난다. 업계에서는 3년 전에 비하면 현재 공사비가 최소 1.5배 이상이 투입될 것이라는 의견도 나온다. 아파트 전면 재시공 비용 산출을 두고 일각에서는 1조원 이상이 필요할 것으로 추정했다. 하지만 지난해 1월 공사 중 붕괴 사고가 발생해 재시공을 결정한 HDC현대산업개발의 광주 화정동 재시공비가 3700억원인 점을 감안하면 조 단위 비용은 과도한 추산이라는 게 업계의 평가다.

■ HDC 현산 광주 아파트 전용84㎡ 입주예정자 지체보상금 1억 200만원, GS건설 검단신도시 아파트 입주예정자는 8380만원

광주 화정아이파크는 지하 4층~지상 39층으로 847가구 규모의 8개 동으로 구성됐다. 이 단지의 입주는 2027년 말로 입주는 5년 10개월 늦어졌다. HDC현대산업개발은 1개 층 철거에 걸리는 시간은 2주 정도로 추산했다. 철거 마무리 시점은 2025년 5월이다. 이를 고려하면 GS건설 아파트 역시 5년 이상 걸릴 것으로 보인다.

HDC현대산업개발은 지난해 사고 발생에 따른 충당금으로 3700억원을 책정했다. 최초 계약 당시 도급공사비는2400억원이다. 입주예정자 지체보상금은 2630억원으로 추정된다. 계약금(분양가의 10%)과 중도금(40%)을 합친 금액을 기준으로 지체보상금을 지원한다. 전용면적 84㎡ 입주예정자는 중도금 이자 면제액까지 총 1억200만원을 지급받는 것으로 알려졌다.

GS건설 보상금의 경우, 지금까지 예비입주자가 납입한 계약금(분양가 10%)과 중도금(40%)을 합한 금액인 분양가의 50%를 기준으로 입주자 모집공고에 명시된 연체이자율 6.5%가 적용될 것으로 보인다. 이 아파트 전용면적 84㎡ 주택형의 최고 분양가는 4억3000만원이다. 입주 1년이 늦어지면 1398만원을 보상받는다. 광주 화정아이파크처럼 6년이 지연될 경우 1인당 보상금은 8385만원에 이른다. 전용면적 74㎡ 최고 분양가는 3억7000만원이다. 입주 6년 지연 시 보상금은 7215만원이다.

GS건설의 검단신도시 아파트는 1666가구로 HDC현대산업개발의 광주 화정아이파크 847가구 규모의 2배 수준이다. 건설업계 관련자는 “규모의 차이만으로 재시공 비용을 단순 추산할 수는 없다”며 “가구 규모가 2배 차이가 나더라도 현장 상황과 공법에 따라 철거비용, 재시공 비용 산출은 달라지기 때문에 가구 규모만으로 재시공 비용을 단순 추산하는 것은 어렵다”고 했다.

■ 증권가 GS건설 투자의견·목표가 줄줄이 하향 조정

GS건설의 전면 재시공 결정으로 2분기 영업이익 적자가 확실시되자 증권가에서는 GS건설의 투자의견과 목표주가를 줄줄이 하향 조정했다. 삼성증권은 GS건설 목표주가를 3만원에서 2만2000원으로 하향 조정했다. 이베스트투자증권도 목표주가를 기존 3만원에서 1만6000원으로 내렸다. 메리츠증권은 2만9000원에서 2만3500원으로, NH투자증권은 2만3000원에서 1만6500원으로 낮췄다. 김세련 이베스트투자증권 연구원은 “GS건설의 지난 2분기 예상매출액은 3조3280억원으로 전년 동기 대비 9.2% 증가하겠지만 영업적자는 3796억원을 기록할 것으로 전망한다”고 했다. 이 경우 GS건설은 이번 전면 재시공 결정으로 2014년 1분기 이후 9년 만에 영업적자를 기록하게 된다. /서지영 땅집고 기자 sjy3811@chosun.com

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