2년 AS기간 지나면 끝?…아파트 하자, 건설사가 10년간 책임져야

[땅집고] 지난달 경기도 성남시 중원구 중앙동 신축 단지 ‘하늘채 랜더스원’ 아파트 한 가구에서는 물바다가 되는 황당한 일이 벌어졌다. 천장에 달린 스프링클러가 오작동하면서 물 폭탄이 떨어진 것이다. 시공사인 코오롱글로벌 측은 조속하게 입주자와 보상 절차를 마무리한다는 입장이다.

올 3월 서울 중구 만리동 ‘서울역센트럴자이’ 아파트에서 외벽에 금이 갔다. 사고 이후 GS건설은 벽체가 파손된 동을 비롯해 전체 12개 동을 대상으로 정밀 안전진단을 시행한 결과 건물 안전상 문제가 없다고 밝히면서도, 이후 전국 모든 현장을 점검하겠다고 밝혔다.

새 아파트는 물론, 지은 지 5년이 지난 아파트에서도 치명적인 문제가 발생하면서 시공사들이 바짝 긴장하는 분위기다. 그러나 시공사들이 브랜드 이미지 관리를 위해서만 적극적으로 대응하는 것은 아니다. 아파트에 생긴 하자에 대해 최대 10년간은 시공사에 보수 책임을 물을 수 있는 장치가 마련돼 있어서다.

우선 관련 법에 따르면 시공사는 아파트를 지을 때 일정 기간 사후관리(AS) 책임을 져야 한다. 운영 방안이나 기간은 제각각이지만, 시공사들은 통상적으로 2년 내외의 공식 AS 기간을 둔다.

AS 대상은 아파트 단지 내 모든 시설이다. 시공사는 각 가구에 들어가는 바닥 마루나 타일 등 인테리어 자재부터 건물 벽 갈라짐이나 공용 공간에 대해서도 보수 책임을 진다. ‘하늘채 랜더스원’ 아파트 역시 입주한 지 2년이 되지 않아, 공식 AS를 받을 수 있다.

이러한 내용은 대부분 아파트 입주공고문에서도 확인 가능하다. GS건설은 서울 동대문구 ‘휘경자이 디센시아’ 아파트 내 클럽 자이안 등 공용 공간에서 입주 후 27개월간 AS 업무를 위한 사무실을 운영한다고 했다. HDC현대산업개발과 SK에코플랜트는 마포구 ‘더클래시’ 아파트 사물인터넷(IoT) 서비스 유지보수 비용을 3년간 무상지원한다고 명시했다.

그러나 시공사 혼자 이러한 보수 책임 의무를 지는 것은 아니다. 시공사는 아파트를 지을 때 공사 종류별로 전문 업체에 하도급을 맡기는데, 문제 원인이 하도급 업체의 시공 오류나 자재 불량일 경우에는 이들에게 책임을 물을 수 있다.

한 1군 건설사 관계자는 “만약 하청업체가 부품을 잘못 설치하는 등 귀책 사유가 전적으로 하청업체에 있다고 판단될 때는 시공사가 해당 업체에 책임을 묻는다”면서도 “다만, 시공사가 감독 책임 의무를 다하지 못했을 때는 책임 비율을 나눈다”고 했다.

책임 비율이 나눠지면 그에 상응하는 재시공이나 금전 보상이 진행된다. 이중 금전 보상은 보험사를 통해 지급되는 만큼, 시공사나 하청업체의 보험사가 보상 여부를 결정한다. 보험 가입자가 재산상 피해를 입으면 손해사정사가 손해액이나 보험금 산정을 하는데, 건설업계에서도 이 방식이 통용되는 것이다.

그런데 시공사는 약 2년의 아파트 AS 기간이 지나더라도, 하자 책임에서 자유로울 수 없다. 하자 보수 책임을 다했을 경우에는 10년 뒤 아파트입주자단체로부터 ‘하자보수보증금’을 돌려받을 수 있다.

‘하자보수보증금’은 통상 10년인 아파트 하자 보증기간 내에 부도 등의 이유로 하자보수를 할 수 없을 경우를 대비해 사업주체(조합, 입주자 단체 등)에 맡기는 비용이다. 이 돈은 예치하거나, 지급을 보장하는 보증상품에 가입하는 방식으로 보관된다.

아파트 입주자 단체는 지정 AS 기간이 끝난 뒤 아파트에 문제가 생겼다면, 법으로 정한 일정한 절차를 거쳐서 이 돈을 사용할 수 있다. 하자보수에 사용하고 남은 하자보수보증금은 사업주체(시공사)에 반환해야 한다. 공동주택관리법 시행령 45조에 따르면 반환 비율은 사용검사일부터 2년 경과 시 15%, 3년 경과시 40%, 5년 경과시 25%, 10년 경과시 20%다.

이에 대해 한 건설업계 관계자는 “입주민은 하자보수가 잘 이뤄지지 않더라도, 하자보수보증금이라는 보험으로 보상을 요구할 수 있다”고 했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

▶ 손대면 핫플로! 공실빌딩 살리기 임대차 전략 ☞ 땅집고M
▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!
▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인
▶ 교통·상권·학군·시세 그리고, 아파트 주변 유해 업소까지 한번에 ☞부동산의 신