상가 권리금이 보증금의 두배? "마음에 들어도 가급적 계약하지 마세요"

[땅집고] 얼마 전 아파트 전세를 살던 세입자가 자신이 세 들어 사는 기간 들인 인테리어 비용을 다음 세입자에게 받았다는 이야기를 들은 적이 있다. 아파트에서는 이같은 세입자끼리 돈거래가 흔한 일은 아니다. 하지만 상가에서는 기존 세입자와 신규 세입자 간에 돈이 오가는 일이 많다. 바로 권리금 때문이다.

권리금은 일반적으로 해당 점포를 사용하기 위해 지불하는 웃돈을 말한다. 권리금은 점포마다 다르며 요즘엔 권리금 없는 경우도 있다. 권리금은 세입자끼리 비공식 거래여서 임대인과 맺는 임대차계약서에는 권리금을 인정하지 않는다고 명시해 별도 조항으로 넣는다. 법적으로는 임대인과 아무 관련이 없다는 점을 강조해 추후 분쟁 소지를 막기 위해서다.

권리금은 종류별로 영업권리금, 시설권리금, 바닥권리금이 있는데 일반적으로 이 세 가지를 합한 것을 반영해 계약 전 세입자끼리 서로 의견을 조율해 정한다.

영업권리금은 기존 세입자와 동일한 업종을 영위하는 신규 세입자가 점포 영업력을 보고 지불하는 것이다. 장사가 잘되는 음식점이라면 기존 고객을 많이 확보하고 있는데, 이를 새 세입자에게 권리금으로 요구한다. 다만 음식점 영업권리금은 서비스, 맛, 주방장 노하우 등에 따라 달라지기 때문에 적절한 산정기준이 정해져 있지 않다. 다른 업종도 비슷한 이유로 명확한 금액을 정하기 쉽지 않다. 학원은 수강생 수가 매출로 직결돼 영업권리금 산정이 비교적 쉽지만 입지보다 인기 강사가 있느냐, 없느냐 여부가 매출을 더 크게 좌우하기 때문에 권리금 적정성 논란이 적지 않게 일어난다.

시설권리금은 기존 인테리어나 비품 등을 인수하면서 발생하는 비용이다. 기존 세입자가 인테리어와 시설 관리를 잘해놓은 경우, 신규 세입자는 해당 비용을 절약할 수 있어 기존 세입자에게 시설권리금을 주고 해당 시설을 이어받아 활용하는 것이다. 시설권리금도 영업권리금과 마찬가지로 정확한 산정기준이 있는 것은 아니다.

바닥권리금은 일종의 ‘자릿세’라고 볼 수 있다. 입지가 좋은 곳일수록 바닥권리금이 높고 경쟁이 치열하다 보니 권리금뿐 아니라 월세나 보증금도 높다. 입지가 중요한 만큼 가격 적정성을 따지기 위해서는 개별 영업장의 능력보다 주변 시세를 잘 살펴봐야 한다.

그렇다면 권리금은 어느 정도가 적정 수준일까. 기본적으로 주변 권리금 시세를 비교하는 게 좋고, 인근 상가 매출 수준을 눈여겨볼 필요가 있다. 보증금과 임대료도 감안해 적정 권리금을 책정해야 한다.

업계에서는 입지가 좋은 곳 기준으로 1년 동안 영업해 벌어들일 수 있는 금액을 적절한 권리금이라고 본다. 이때 1년간 벌어들일 수 있는 금액은 임대료와 인건비를 제외한 순이익이다. 만약 1년 영업으로 권리금만큼 순이익을 남길 자신이 없다면 계약을 다시 고민해 봐야 한다. 권리금은 내가 지불하는 것이기도 하지만 추후에 들어올 새 세입자에게 다시 받아야 하기 때문이다. 물론, 점포 입지가 좋고 보증금이나 임대료가 저렴하다면 권리금을 더 지불할 수도 있다.

권리금은 보증금을 기준으로 책정할 수도 있다. 다만 권리금은 입지가 아무리 좋아도 보증금의 200%를 넘는 수준으로 지불할 것을 권하지는 않는다. 다음에 들어오는 세입자에게도 권리금을 받아야 하는데 그 이상이라면 적절하다고 보기 어렵다.

코로나 팬데믹 이후 권리금 없는 상가도 적지 않다. 권리금 없는 상가가 좋다고 말하기는 어렵다. 초기 투입 비용은 줄어들지 몰라도 권리금이 없는 만큼 상가 가치가 낮다는 의미일 수 있다. 창업자라면 권리금이 없는 상가를 찾기 위해 노력하기보다 합리적이고 적절하게 수준의 권리금이 딸린 상가에 관심을 두는 것이 바람직하다. 적절한 권리금이 얼마인지 판단하기 어렵다면 주변에 장사 경험이 풍부한 선배에게 조언을 구하거나 창업컨설턴트와 전문가 도움을 받는 것도 방법이다. /글=권강수 상가의신 대표, 정리=전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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