입력 : 2023.06.22 08:00
[땅집고] “분양권 거래가 요즘 늘어나는 추세인데 무턱대고 사고 나서 후회하는 사례들을 보면 안타깝습니다. 자칫하면 세금 폭탄 맞기 딱 좋기 때문이죠. 매력적이라고 해서 무작정 살 게 아니라 따져야 할 것들은 따져보고 거래에 나서야 합니다.” (박민수 더스마트컴퍼니 대표, 필명 제네시스박)
정부가 올해 초 1·3 부동산 대책을 통해 대대적으로 규제를 풀었지만, 취득세 중과와 단기 양도세율 부담 등의 규제는 여전히 남아있어 수요자들의 각별한 주의가 요구된다.
세금 전문가인 박민수 대표는 “시장이 혼란할수록 규제가 더 풀리기만을 손 놓고 기다릴 게 아니라 할 수 있는 것을 찾아 나서야 한다”고 말한다. 박 대표는 특히 최근 들어 상급지 이동이나 분양권 거래가 느는 추세인데, 요건을 따지지 않은 채 분위기에 휩쓸려 샀다가 세금 폭탄을 맞고 후회하는 사례들이 있어 거래 전 꼭 요건을 확인해 보고 거래에 나설 것을 조언했다.
박 대표는 오는 29일 럭셔리 주거 브랜드 르피에드가 후원하고 땅집고가 개최하는 ‘땅집고 멤버 초청 썸머 토크쇼’에서 ‘혼돈의 부동산, 올바른 투자 전략과 돈 버는 절세 노하우’를 주제로 세무 강연을 맡는다. 부동산 시장 변화와 수요자가 활용할 수 있는 절세 노하우에 대해 미리 들었다.
-요즘 분양권 거래가 늘어나는 추세다. 거래할 때 유의해야 할 사항이 있나
“주택 분양권은 엄밀히 말하면 주택은 아니지만, 주택 수에는 포함된다. 그래서 분양권은 취득하는 순간 취득세를 산정할 때 쓰는 주택 수에 들어가 중과될 수 있다. 이걸 모르고 종전 주택을 그대로 가지는 상황에서 분양권을 매수했다가 다주택자 신분이 돼 세금을 중과 받고 후회하는 경우들이 종종 발생한다.
취득세는 ‘시점 과세’로 이해하면 된다. 즉, 취득하는 시점부터 주택 수가 결정되고, 그 기준에 따라 세금을 매긴다는 것이다. 분양권을 사고 싶다면 주택 수에 포함되는 것을 감안해서 기존 주택을 미리 처분하고 비과세 요건을 맞춘 상태에서 사는 게 나을 수 있다. 주택 수 계산이 복잡하고 헷갈려서 어떻게 해야 할지 모르겠다면 담당 지자체를 찾아 물어보는 것도 좋다.
주택 수뿐만 아니라 종전 주택 비과세 전략도 신경 써야 한다. 종전주택을 매각하고 앞으로 신축되는 분양권으로 갈아탈 때 처분 기한을 놓치는 경우가 있다. 종전 주택을 분양권 취득하고 3년 내 매각하거나, 분양권 취득 후 3년이 지난 상황에서 종전 주택을 매각할 시 분양권이 신축이 되고 나서 일정 기간 전입을 해야 하는 요건 등을 따져봐야 한다.”
-상급지 이동을 고민하고 있다면 언제가 좋을까
“일시적 2주택 특례 제도를 통해 종전 주택을 처분 기한 내 양도하면 양도세, 취득세, 종부세 관련해 1가구 1주택 혜택을 받을 수 있다. 이 처분 기한이 원래는 2년이었지만 올해 초부터 3년으로 늘어났다. 이전 주택을 팔 때 1년이라는 시간을 더 번 것이기 때문에 여유가 있으므로 지금이 비과세 요건을 유지하면서 상급지로 이동하기에 적기일 수 있다.”
-무주택자인데 매수 계획이 있다면
“매수할 땐 단 하나만 기억해라. 1주택자면 공동명의 하나로 끝난다. 종부세 공제금액이 1가구 1주택자의 경우 기존 11억원에서 12억원으로 올랐고, 그 외 경우는 6억원에서 9억원으로 오르면서 부부 공동명의인 1주택 보유자의 경우 최대 18억원까지 공제받을 수 있게 됐다. 또 주택을 팔 때 양도세 측면에서 절세 효과가 대단히 크기 때문에 공동명의를 권한다.”
-다음 달 정부가 세제 개편안을 내놓을 텐데, 어떤 내용을 주목해야 하나
“단기 양도세율과 취득세 중과 완화가 대표적이다. 지금 부동산 시장이 살아나고 있다고는 하지만 아직 회복했다고 보기는 어려운 수준이다. 취득세 중과 때문에 똘똘한 한 채로 쏠리는 경향이 심해진 건데 이걸 풀지 않으면 거래 활성화는 어렵다고 본다.
현행 주택 양도세율은 2년 미만 보유하면 최소 60% 세율을 부담해야 한다. 이걸 45%만 적용하고 1년 이상 보유 후 매각 시 모두 기본세율을 적용할 예정이다. 다만 관련 법이 개정되어야 하기 때문에 내년 1월 1일 이후 양도분부터 적용할 것으로 예상한다. 따라서 그전에 매각하는 경우라면 최소 2년 이상 보유했는지 꼭 확인해야 한다.
주택 임대 사업자 제도 또한 주목할 수 있다. 정부가 현행 주택임대사업자 인센티브를 복원하고 아파트 신규 등록을 허용하는 제도 개편을 약속했었다. 어떤 세제 혜택을 제시할지, 그에 따른 권리와 의무는 어떻게 분배했는지를 잘 살펴보고 활용해 볼 수도 있겠다.”/배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com
<땅집고 썸머 토크 콘서트>
땅집고가 오는 29일부터 서울 청담동 르피에드 갤러리에서 ‘땅집고 멤버 초청 썸머 토크 콘서트’를 연다. 국내 최고 전문가들이 소비자 관심이 많은 건축, 세무, 미술품 투자, 와인을 주제로 강연한다. 땅집고는 오는 8월 말까지 르피에드 갤러리에서 커피와 차, 미팅룸 등을 언제든지 무료 이용하는 이벤트도 진행한다. 르피에드 분양 계약 시에는 명품 핸드백도 제공한다.
럭셔리 주거 브랜드 르피에드가 후원하는 이번 콘서트는 오는 29일부터 7월13일까지 매주 1~2회 오후 2~4시까지 진행한다. 1인당 1회만 신청 가능하며 1회당 참석 인원은 선착순 70명 안팎이다. 모든 강연은 무료다.
세무 강연은 부동산 투자 전문가이자 세무 유튜버로 유명한 제네시스 박(본명 박민수) 더스마트컴퍼니 대표가 맡는다. 박 대표는 ‘혼돈의 부동산, 올바른 투자 전략과 돈 버는 절세 노하우’를 주제로 최근 부동산 흐름을 감안한 상급지ㆍ분양권 거래, 오피스텔 절세 방법 등을 알려준다. 박지현, 조성학 비유에스건축사사무소 소장은 ‘건축가의 집 짓기, 습관을 만드는 건축’을 주제로 콘서트에 나선다. 건축가이자 건축주로서의 경험, 집을 완성하기까지 과정과 그 후 삶에 대한 이야기 등을 공유한다. 박 소장은 ‘2020년 젊은 건축가상’, ‘2022 대한민국 목조건축대전 최우수상’ 등을 받으면서 가장 주목받는 신진 건축가로 꼽힌다.
정태희 서울옥션 경매사는 ‘미술품 투자 트렌드와 좋은 작품 고르는 법’을 주제로 세계 미술 트렌드와 미술품 경매 시장의 현 주소, 주목해야 할 작가, 좋은 작품 고르는 법 등을 알려준다.
땅집고는 회원만을 위한 특별한 혜택도 제공한다. 오는 8월 말까지 두 달간 청담동 르피에드 갤러리를 상시 무료 이용할 수 있다. 갤러리는 미술 작품 전시를 비롯해 커피와 티를 마실 수 있는 카페테리아를 운영한다. 갤러리 라운지와 개별 회의실, 주차장도 무료로 쓸 수 있다. ‘그랑 르피에드 둔산’ 분양 계약 시에는 명품백(또는 명품잡화)을 준다.
땅집고 홈페이지(▶신청 바로가기)에서 회원 가입과 함께 참석 신청하면 된다.
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