[땅집고] “오랫동안 전셋집을 찾던 중 괜찮은 매물을 발견해 계약을 앞두고 있는 무주택자입니다. 그런데 최근 전국 곳곳에서 들려오는 전세 사기 소식에 섣불리 계약서에 도장을 찍기가 망설여집니다. 어떻게 해야 사기 피해를 예방할 수 있을지 궁금합니다.”

최근 전세 사기 사건이 줄줄이 터지면서 전 재산 격인 전세보증금을 돌려받지 못할까 봐 불안에 떨고 있는 세입자들이 적지 않다. 이에 부동산 전문 변호사들은 전세 임대차계약서에 특약을 넣는 것만으로도 사기를 예방하는 데 큰 도움이 된다고 입을 모은다. 전세 사기를 비롯해, 악의적인 목적은 아니었더라도 집주인이 개인 사정 등으로 인해 세입자에게 피해를 주는 돌발적인 상황 등을 고려한 특약을 설정해 두면 추후 계약 종료시 보증금을 못 돌려받을 위험을 줄일 수 있다는 설명이다.

부동산 전문 변호사들이 추천한 전세 계약 시 3가지 특약은 다음과 같다.

①계약 후 없던 근저당 사실이 발견되면 계약을 해지하고 전세금을 반환한다.

악의적인 전세 사기 피해를 방지하기 위해서는 계약서에 집주인의 채무 사실과 관련한 특약을 설정해 두면 좋다. 지금까지 발생한 전세 사기 사건들을 보면, 집주인이 공인중개사와 짜고 등기부등본상 근저당을 숨겼던 사례가 적지 않은 것으로 드러났다. 전세 계약할 때 세입자가 등기부를 꼭 확인한다는 점을 악용한 행위다.

세입자가 지불한 전세금은 집주인이 계약이 끝날 때 돌려줘야 하는 채무에 해당한다. 하지만 계약 전부터 집에 근저당이 잡혀있다면 세입자의 전세금 채무가 후순위로 밀릴 수 있기 때문에 주의해야 한다. 근저당이란, 집주인이 은행이나 금융 기관으로부터 돈을 빌리기 위해 부동산을 담보로 잡은 것을 말한다.

따라서 계약 전 고지하지 않았던 근저당 사실이 발견되는 경우, 즉시 계약 해지 및 전세금 반환하도록 하는 내용으로 특약을 설정해 두면 좋다. 만약 집주인과 공인중개사가 서류를 조작해 사실관계를 은폐했다면 형사 처벌도 가능하다. 집주인이 특약 사항을 불이행한다면 형사소송과 민사소송을 동시에 제기하는 식으로 대응해야 한다.

②집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차계약을 해지하고 보증금을 반환한다.

집주인이 주택 명의를 다른 사람에게 넘겨 전세 사기가 벌어지는 사례도 발생했다. 계약 후 세입자의 전세금을 가로챈 뒤, 이른바 ‘바지사장’을 내세워 명의를 변경하는 수법이다. 급전이 필요한 사람을 찾아 바지사장으로 삼고, 일정 수수료를 주는 대가로 부동산 명의를 넘기고 잠적해 버리는 것. 이런 경우 세입자가 임대차계약이 끝날 때 서류상 새 집주인(바지사장)에게 전세금 반환을 요구하더라도 보증금을 돌려받기가 어려워진다.

하지만 세입자는 집주인으로부터 돈을 돌려받을 권리가 있는 채권자이기 때문에, 세입자 동의가 없는 채권 승계는 법적인 효력이 없다는 것이 부동산 전문 변호사들의 설명이다. 이 점을 고려해 계약서상 ‘집주인이 집을 다른 사람에게 매도할 경우 임대차계약을 해지하고, 세입자에게 보증금을 반환한다’는 식으로 특약을 설정해 두면 좋다.

실제로 대법원이 계약 기간 중 집주인이 다른 사람에게 부동산 명의를 넘기는 과정에서 세입자가 전세권 승계를 거부할 수 있다고 판시한 적도 있다.(대법원 1998년 9월 2일 선고, 98마100).

③계약완료 후 집주인의 세금 체납 사실이 발견되면 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환한다.

집주인이 전세 사기를 칠 의도는 아니었지만, 돌발적인 상황 때문에 세입자에게 전세금 피해를 주는 경우도 있다.

집주인이 세금을 체납하는 사례가 대표적이다. 전세 계약을 맺을 당시에는 집주인이 밀린 세금이 없었지만, 추후 자금난 등 개인 사정 때문에 세금을 체납하게 된다면 문제가 발생할 여지가 있다. 집이 경매로 넘어가는 경우 세입자의 전세금보다 세금의 변제 순위가 앞서기 때문이다. 따라서 앞서 주의 요소였던 근저당은 세입자의 전입신고일보다 늦다면 문제가 되지 않는 반면, 세금 체납은 계약 후에도 지속적으로 확인할 필요가 있다.

엄정숙 법도종합법률사무소 부동산 전문 변호사는 “올해 4월부터는 집주인의 동의 없이도 세금 체납 사실을 세입자가 손쉽게 조회해 볼 수 있게 됐다”며 “임대차 계약서를 작성할 때는 ‘추후 집주인의 세금체납 사실이 발견되면 즉시 임대차계약을 해지하고 전세금을 반환해야 한다’는 내용으로 특약을 넣는 것을 추천한다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com

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