한은도 '역전세난' 경고하고 나서자…결국 DSR 완화 손 대나

[땅집고] ‘역전세난’이 올 하반기 부동산 시장을 혼란에 빠트릴 뇌관으로 등장하면서 정부와 금융당국이 전세 퇴거자금 대출(임차보증금 반환 목적 주택담보 대출) 규제를 완화하는 방안을 검토 중이다.

‘전세보증금 반환 대출’은 임차인에게 보증금을 돌려주기 어려운 집주인들에게 숨통을 트이게 할 방안으로 꼽히지만, 그에 따른 부작용도 만만치 않아 전문가들은 규제를 완화하더라도 신중을 기해야 한다고 조언한다.

■ ‘역전세난’ 현실화…당국, DSR 완화 검토

전세보증금 반환 대출은 임대인이 임차인에게 반환할 보증금을 대출해 주는 금융 상품으로, 주요 시중은행이나 특례보금자리론 등을 통해 신청할 수 있다. 이 대출은 당장 목돈이 필요한 집주인들의 부담을 크게 줄여주는 측면이 있다. 현재 ‘역전세난’으로 인해 새 세입자 보증금으로 기존 세입자 보증금을 온전히 돌려줄 수 없는 임대인이 많은데, 전세보증금 반환 대출은 이들을 제도권 안에서 구제할 수 있는 방안이다. 특히 정부는 올해 3월 임차보증금 반환목적으로 주택담보대출을 받을 수 있게 규제를 완화해 줬다.

그런데 이 대책 역시 임차인이 있는 상황에서는 제한적이다. 특례보금자리론의 경우 소득제한 없이 최대 5억 한도 내에서 대출이 가능하지만, 시중은행에선 총부채원리금상환비율(DSR)과 주택담보인정비율(LTV)을 따지기 때문. 임대인은 물론, 전세사기 피해자 단체와 공인중개사협회 등이 집주인의 DSR 규제를 풀어달라고 주장하는 이유다.

정부 역시 이러한 상황에 공감하는 분위기다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 30일 하반기 역전세난이 심각해질 것을 고려해 임대인들을 위한 대출 규제 완화 방안을 검토하고 있다고 했다. 사실상 전세금 반환 대출에 한해 DSR 규제를 완화하기로 가닥을 잡은 것이다.

정부와 금융당국의 이 같은 행보는 장기적으로 부동산 시장 안정화와 연관이 깊다. 현재 업계에선 올해 하반기에 역전세로 인한 피해 사례가 쓰나미처럼 몰려온다는 전망이 나오는데, 깡통전세나 역전세 증가는 전체 주택 시장에도 부정적인 영향을 줘서다.

한국은행은 ‘5월 경제전망보고서’를 통해 깡통전세와 역전세 규모가 올해 하반기와 내년 상반기에 더욱 커질 가능성이 높다고 전망하면서, “깡통전세와 역전세 증가는 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐 아니라, 주택시장 하방 압력을 높일 수 있다”고 했다. 이 보고서에 따르면 역전세 위험가구 비중은 지난해 2월 25.9%(51만7000가구)에서 올해 4월 52.4%(10만6000가구)로 2배 이상 늘었다.

■ DSR 완화에 공감대…‘지원 대상·회수 가능성’ 면밀히 따져야

하지만, 대출 규제를 완화해 주면 자칫 가계부채를 자극할 수 있다. 실제로 금융권은 우리나라 가계대출 증가를 우려하는 상황이다. 고금리와 대출 규제에도 불구하고, 여전히 높은 편이다. 국제금융협회(IIF)에 따르면 올해 1분기 한국의 GDP 대비 가계부채 비율은 102.2%다. 한 해 국민소득보다 가계 빚이 더 많은 셈이다. 우리나라 가계 부채 비율은 전년 동기 대비 105.5%에서 3.3%포인트 낮아졌으나, 여전히 세계 최고 수준이다.

보증금 반환을 위해 대출을 늘리기 어려운 이유는 또 있다. 이미 올해 상반기에만 무려 4조7000억원이 보증금 반환을 위해 쓰일 정도로 많은 돈이 투입된 점이다. 금융권에 따르면 4대 시중은행(30일 기준)의 올해 1~4월 신규 전세퇴거자금 대출액은 2조968억원으로, 직전 4개월(1조2798억원)에 비해 약 64% 늘었다. 보증금 반환 용도로 쓰인 정책모기지 ‘특례보금자리론’ 신청액도 약 2조6210억원(4월 말 기준)으로 집계됐다.

전문가들은 금융당국과 시장에서 DSR 완화에 공감대가 형성된 이상, 지원 대상과 방안을 면밀히 다뤄야 한다고 주문했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 부족분에 대해서만 대출을 풀어주는 방식을 주장했다. 권 교수는 “전세보증금 미반환 문제는 고금리 상황에서도 일어날 수 있는 현상이므로, 대책 마련이 필요하다”면서 “기존 보증금과 새 보증금의 차액에 한해서만 대출을 허용해 주면 가계 부담을 크게 늘리지 않으면서 문제를 해결할 수 있다”고 말했다.

대출금 회수 가능 여부도 따져야 한다는 지적도 있다. 제도를 남용하는 임대인이 발생할 수 있어서다. 이에 은행이 임차인에게 보증금을 직접 지원하는 방안이 거론된다. 건물을 지을 때 시행사가 땅을 담보로 받는 ‘건물 시설 자금 대출’ 방식을 주택 시장에 도입하자는 것이다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “이 방식은 은행이 시행사(건축주) 대신 시공사 측으로 자금을 보내, 자금이 목적대로 쓰일 수 있게 하는 방안”이라며 “집 주인의 도덕적 해이를 막되, 채무 부담을 확실히 하는 방안”이라고 했다.

다만, DSR 완화에 신중해야 한다는 입장도 있다. 송승현 도시와경제 대표는 “DSR 완화 전제는 임대인이 대출을 받아 보증금을 내준 뒤 새 세입자 보증금으로 대출금을 막는 구조인데, 이는 사실상 ‘세입자 돌려막기’에 불과하다”며 “임대인의 소득과 체납 여부 등을 꼼꼼히 따져 보증금 상환 능력이 있다고 판단되는 경우에만 추가 대출을 해줘야 한다”고 주문했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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