노원도, 목동도 안전진단 통과했지만 집값 '요지부동'…재건축 약발 끝?

[땅집고] “재건축 호재 생각하고 들어오긴 했는데 집이 너무 낡아서 사람들 초대도 못 하겠어요. 분담금도 오르고 재건축은 언제 끝날지도 모르는데 이대로 버티는 게 정말 맞을까요? (재건축 아파트 투자자 A씨)

2021년 예비 안전진단을 통과한 서울 노원구 월계동 ‘삼호 4차’ 아파트. 당시 이 아파트 50㎡(이하 전용면적)는 7억 6000만원, 59㎡는 8억 7000만원까지 거래됐다. 59㎡는 1년만에 1억원 넘게 급등하면서 호가가 9억원을 넘을 만큼 인기가 높았다.

그로부터 2년이 흐른 지난 4일 정밀안전진단을 통과하면서 또 한 번 호재가 나왔다. 예전 같으면 재건축으로 가는 1차 관문인 안전진단 통과만으로도 집값이 들썩일법 하지만, 지금은 무관심을 넘어 냉랭한 분위기마저 감돈다. 올해 2월 5억9000만원에 거래된 삼호4차 50㎡는 5월엔 6000만원이 떨어진 5억3000만원에 팔렸다.

올해 3월 안전진단을 통과한 서울 양천구 목동 ‘목동신시가지 4단지’도 상황이 다르지 않다. 2021년 조건부 안전진단을 받으면서 13억원대 호가를 자랑하던 이곳은 올해 4월 11억6500만원에 거래된 후 5월엔 3500만원이 떨어진 11억3000만원에 손바뀜했다.

2020년 예비안전진단 단계를 통과한 후 2021년 당시 9억6500만원까지 거래됐던 서울 구로구 신도림동 ‘신도림 미성’ 아파트도 지난 3월 정밀안전진단 단계를 통과하면서 재건축을 확정지었지만 가격은 하락했다. 올해 3월 8억원에 거래되던 집값이 한 달 만인 지난 4월 7억6000만원에 팔리면서 4000만원 떨어진 것이다.

안전진단을 통과하면서 재건축이 확정됐음에도 아파트 가격이 도리어 떨어진 원인을 두고 전문가들은 재건축 시작이 더 이상 큰 호재로 작용하지 않는다고 분석한다. 사업비가 많이 들고 시간이 너무 오래 걸리는 탓에 단순히 ‘재건축이 된다’는 소식만으로 차익을 기대할 수 없기 때문이다.

정부의 안전진단 규제 완화로 재건축을 추진하는 단지가 우후죽순 늘면서 예전과 같은 희소성을 찾기 어려워졌다는 점도 지목된다. 지난 3년간 양천구 목동에서만 안전진단을 통과한 단지는 12개에 달한다.

이광수 미래에셋증권 전 수석연구원은 “안전진단 규제 완화로 재건축 사업을 추진하는 아파트가 늘면서 재건축 희소성이 예전 같지 않다”면서 “공사비 인상으로 조합원 분담금 부담이 늘어 사업성을 치밀하게 따져보지 않고 무작정 투자에 나서는 건 위험성이 높다”고 했다.

결국 재건축 사업이 아파트 소유주에게 호재가 되려면 속된 말로 ‘돈’이 돼야 한다. 하지만 최근 금리 상승과 원자잿값 상승 여파로 공사비가 오르고 분담금이 늘면서 재건축을 통해 시세 차익을 기대하기가 어려워졌다. 재건축을 통해 아파트 가격이 오를 가능성이 있다고 해도 양도 차익이 커야 하는데 아직도 고점 대비 가격이 높다는 것이다.

재건축이 10년 넘게 걸리는 중장기 사업이라는 점도 문제다. 재건축 과정에서 조합원 간, 또는 조합과 시공사 간 갈등으로 준공 시점이 계획보다 지연되는 일도 다반사다.

서울 고속터미널역을 끼는 알짜 입지로 소위 ‘강남 재건축 대어’로도 불리는 서울 서초구 잠원동 ‘신반포2차 아파트’는 재건축 사업을 시작한 지 20년이 흘렀지만, 초고층 설계를 중심으로 하는 재건축 신속통합기획안을 두고 조합원 사이에 갈등이 발생하면서 사업이 표류하고 있다. 사업 추진이 늦으면 늦어질수록 이로 인한 피해는 고스란히 조합원에게 전가될 수밖에 없다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “재건축 사업은 변수가 많아 최소 15년을 보고 들어가야 하는 사업이다. 50세에 집을 산다고 치면 환갑, 칠순을 넘어 입주하는 상황이 발생할 수 있다”면서 “게다가 사업 추진 과정에서 분담금이 많게는 수억원이 발생할 수 있는데 이를 감당할 수 있을지에 대한 충분한 고민도 필요하다. 사업 초기 단계 아파트는 투자를 피하는 등 최대한 보수적으로 접근하는 태도가 필요하다”고 조언했다. /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

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