월 임대 수익 '두 배'로 늘어나니, 담보대출 한도도 '두 배'로 뛰었다

[땅집고] “서울 강남구에 감정평가액이 10억원인 상가 건물이 있어요. 이 건물의 월 임대 수익이 200만원일 때에는 1금융권에서 빌릴 수 있는 대출 가능 한도가 금리 5.5% 기준으로 2억9000만원 입니다. 하지만 임대 수익이 400만원일 경우에는 동일 금리 기준으로 5억8000만원까지 대출을 받을 수 있어요.”

안명숙 루센트블록 총괄이사는 “수익형 부동산은 토지처럼 묻어두는 자산이 아니라 적정 시점 수익을 보고 매도해야 더 큰 수익을 낼 수 있는 상품이라 언제든 잘 팔 수 있는 요건을 갖추고 있을수록 유리하다”며 “그러려면 매수자 입장에서 어떤 건물을 살지를 고려해야 하는데 매수자들이 자금을 융통할 때 대출을 실행하는 만큼 대출이 잘 나오는 요건을 갖춘 상태로 건물을 관리하는 것이 중요하다”고 했다.

안 이사는 땅집고가 오는 6월 9일 개강하는 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션 8기’에서 ‘부동산자산 증식을 위한 금융활용전략’을 주제로 금융을 활용한 부동산 매입·매각 타이밍 잡기 등을 강의한다. 땅집고가 안 이사를 미리 만나 부동산 수익 극대화를 위한 대출 활용 전략과 상환 노하우 등에 대해 미리 들어봤다.

다음은 일문일답 내용.

- 수익성부동산(중소형빌딩)의 경우 어떤 조건을 갖춰야 대출 한도를 높일 수 있나.
“대출 한도를 높이기 위해서는 어떤 임차인이 들어와 있는지와 공실 관리가 중요하다. 임차인이 누구인지에 따라 대출 한도가 달라질 수 있다. 부동산 담보대출을 실행할 때 은행입장에서는 빌려준 돈을 잘 갚을 수 있는 차주에게 더 많은 돈을 빌려주려고 한다. 수익형부동산의 경우 임차인의 임대료 지불 능력이 임대인의 원리금 지불 능력과 직결되기 때문에 이른바 ‘스타임차인’이 임차하고 있거나 임대 수익이 높을 경우 대출 한도가 커질 수 있다.

가령 실제 자산가치가 동일한 100억원 짜리 건물 A와 B 두 채가 있고, A건물의 월 임대 수익이 3000만원이고 B건물 월 임대 수익이 5000만원이라고 가정했을 때 B건물의 대출 한도가 더 높다. 그래서 코로나19 확산하기 직전에 건물 계약하고 잔금 시점 건물의 가치가 올라갔음에도 공실이 있기 때문에 대출 실행 잘 안됐던 사례가 많았다. 대출을 받으려면 담보가치 외에 임대수익으로 어느 정도까지 이자상환이 가능한지 산정하는 지표인 RTI(Rent To Interest)를 충족해야 하는데 공실이 있으면 이자 상환 능력이 떨어지기 때문이다.

다만 스타임차인이 입점해 있더라도 신당동처럼 최근 급격하게 부동산 가치가 상승한 수익형 부동산의 경우 오히려 대출 한도가 크지 않을 수 있다. 통상 대출은 감정가를 기준으로 실행한다. 그런데 급격히 지가가 상승한 동네의 건물은 최근 거래 사례가 많지 않아 과거 상승 전 거래 사례를 기준으로 평가하기 때문에 대출 한도가 크지 않을 수 있다. 실제 지난 4~5년간 급격히 지가가 오른 성수동의 경우에도 낡고 오래된 건물이 과거 거래사례였던 터라 지금처럼 감정평가액이 높지 않아 초반에 대출액이 크지 않았다.”

- 거래 사례가 많지 않은데 감정가를 더 높게 평가받을 수 있나.
“대출받기 전 직접 감정평가사를 고용해 감정평가를 받아 볼 수 있다. 그러면 이전 거래 사례를 기준으로 대출을 받는 것보다는 감정평가액이 높아져 대출액이 커질 수도 있다. 다만 이 경우에도 이전 감정가에 비해 20% 이상의 금액에 감정평가가 됐을 경우에는 감정가를 인정받기 어려울 수 있다. 기존 감정가에 비해 20% 이상 높은 이유에 대한 소명 자료를 제출해야 하는데 이를 증빙하는 게 쉽지 않다.”

- 수익형 부동산 대출 실행시 금리를 저렴하게 받으려면.
“100억원 짜리 건물을 담보로 대출을 받을 경우 약 60억원 정도까지 받을 수 있는데 대출액이 담보 대출 한도 이내일 경우 가장 저리로 받을 수 있는 방법이다. 만약 자금이 부족해 60억원 이상으로 대출액을 융통해야 할 경우 개인의 신용에 따라 추가로 대출이 가능한데 이때는 기존 담보대출에 비해 더 높은 금리로 대출을 받아야 한다. 은행의 특별 행사를 노려보는 것도 방법이다. 은행은 이자를 잘 낼 수 있는 안정적인 고객을 확보하는 게 유리하다. 부동산이 다른 자산에 비해 안정적인 자산인 만큼 부동산임대업자를 대상으로 저리의 상품을 출시하기도 한다.”

- 건물 담보 대출 외에 신용대출을 추가해 대출한도를 늘리려면 어떤 조건을 갖춰야 하나.
“법인이든 개인이든 자신이 이자를 낼 수 있는지 증빙하는 서류를 제출하면 된다. 현재 담보대출을 받으려는 부동산 외에도 또 다른 우량 부동산을 보유하고 있다거나, 현재 운영하는 사업체의 수익 등을 증빙해야 한다. 기업을 운영하고 있다면 재무제표 같은 걸 제출하라고 할 수도 있다.”

- 임차인 외에 외장재, 인테리어 등에 따라서도 대출한도가 달라지나.
“건축 외장재, 인테리어 등 물리적인 조건은 대출 한도에 영향을 미치지 않는다. 다만 건물을 매입해 리모델링 등을 해야 한다고 가정할 경우 이때 매수자는 건물 매입가에 수리비까지 비용이 든다. 예를 들어 건물 매입가격 100억원, 수리비 10억원이라면 실제 드는 비용은 총 110억원이 된다. 그런데 대출은 100억원에 한해서만 실행된다. 그래서 매입하는 건물이 전기, 냉난방, 수도 등 개조할 때 큰 금액이 드는 설비를 개조해야 하는 매수자라면 매도자에게 일부 금액을 할인해달라고 요구할 수 있다. 만약 매도자라면 리모델링하기에도 어려운 오래된 건물일 경우 차라리 건물을 철거해서 나대지로 파는 게 매수자를 더 잘 구할 수 있는 방법이다.”
/전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com


<'중소형빌딩 자산운영관리 설루션' 8기 수강생 모집>

고금리 시대에 중소형빌딩 투자를 통해 자산 가치를 높이기 위해서는 단순히 건물 매매가 아니라 투자자 개인의 목표와 전략에 따른 종합적인 자산운영관리 설루션이 필요하다. 예를 들면 내 건물의 가치를 높일 수 있는 임차인을 찾거나 효율적인 주차장 관리로 임대 수익을 극대화하는 식이다.


이에 땅집고가 국내 중소형 빌딩 건물주를 대상으로 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션’ 8기 교육 과정 수강생을 모집한다. 건물 임대 수익률과 매각 가치를 극대화하고 싶은 건물주라면 반드시 알아야 할 노하우와 전략을 알려주는 강의다. 6월 9일부터 6월 23일까지 총 5강으로 구성한다.

개강 첫날인 6월 9일에는 상업용 부동산 자산관리 전문가 이충묵 더트웰브PMC 대표가 ‘임대수익 향상을 위한 관리기법실무’를 주제로 강의한다. 임대인을 위한 계약서 및 특약 작성 요령, 공실률을 낮추는 가성비 좋은 내·외부 리뉴얼 방법 등을 소개한다. 김인식 GM관리 대표는 ‘노후건물의 유지보수 시설관리 노하우’를 알려준다.

‘주차장 활용으로 임대수익 높이기’ 강의는 올해로 18년의 주차장 비즈니스 경력을 가진 김근영 하이파킹 이사가 맡는다. 안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사는 ‘부동산자산 증식을 위한 금융활용전략’ 강의에서 수익성 극대화를 위한 대출 활용 전략과 상환 노하우, 금융을 활용한 부동산 매입·매각 타이밍 잡기 등을 설명한다. 마지막 5강은 최인용 가현세무법인 세무사가 ‘중소형 빌딩 세금 관리와 절세 전략’에 대해 강의한다.

강의 장소는 태성빌딩에 있는 땅집고 아카데미 교육장이다. 강의 시간(현장스터디는 별도)은 매주 수·금요일 오후 2시30분~4시30분이다. 수강료는 130만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.

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