입력 : 2023.05.26 14:24 | 수정 : 2023.05.26 14:50
[땅집고] 전세 사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법(전세사기 특별법)이 25일 국회 본회의를 통과했다. 이 법안은 국무회의를 거쳐 6월 1일부터 시행된다.
‘전세사기 특별법’의 핵심은 대상 피해자 범위를 늘리고, 세입자들의 주거 안정을 돕는 것이다.
먼저 이번 특별법에서는 임대인의 고의 갭투자와 신탁사기, 이중계약 등으로 종전엔 전세사기 피해자 인정받지 못했던 이들 역시 피해자로 인정한다. ‘무자본 갭투기’로 인한 깡통전세 피해자, 근린생활시설 거주자도 피해자로 인정받을 수 있다.
또한 당초 임차인이 보증금 ‘상당액’을 손실하거나 예상되는 경우, 주택 면적이 상한선을 초과한 경우엔 피해 지원을 받을 수 없었지만, 규정이 사라진데 따라 지원이 가능해졌다.
정부는 지원 대상을 늘렸을 뿐 아니라, 보증금 범위도 확대했다. 피해자의 보증금 범위는 4억5000만원에서 최대 5억 원으로 늘었다. 당초 정부안(3억원 이하)보다 2억원 늘어난 금액이다.
만약 전세보증금이 5억원을 넘을 경우, 피해자는 임대인의 전체 세금체납액을 개별 주택별로 나누는 ‘조세채권 안분’을 적용받는다. 이는 처음 시행되는 안으로, 정부는 특별법을 통해 효과가 있다면 확대 여부를 검토한다는 계획이다.
‘조세채권 안분’은 임대인이 체납한 총액을 보유한 주택별로 나눠서 경매를 진행하는 것이다. 경매에선 주택 경ㆍ공매 시 임대인의 세금이 있을 경우, 주택 가액에 상관없이 임대인의 총 세금 체납액이 조세채권으로 반영된다.
예를들어 세금 2억원을 체납한 임대인 A씨 소유 주택 4채가 경매에 부쳐진다면 지금까지는 각 주택마다 선순위 조세채권 2억원이 반영된다. 그런데 조세채권 안분을 적용하면 주택 1채당 5000만원씩 배분해 경매에서 낙찰되면 주택별로 5000만원만 징수한다.
이는 통상적으로 체납액이 많은 주택이 유찰을 거듭해도 낙찰자를 못 찾는 이유다. 입찰자가 저렴한 가격에 낙찰받더라도, 체납액을 떠안아야 하기 때문이다. ‘조세채권 안분’은 낙찰자의 부담을 줄이면서 정부의 체납 환수율을 올리는 방안인 셈이다.
이외에도 정부는 최우선변제 대상에서 벗어난 피해자에게는 최우선변제금에 상응하는 금액을 최대 10년간 무이자 장기대출해 준다. 지난 2월 기준 최우선변제금은 서울은 5500만원, 과밀억제지역은 4800만원이다.
또한 피해자에게 최장 20년간 전세 대출금 무이자 분할 상환을 지원한다. 근저당 설정 시점이나 전세 계약 횟수와 관계 없이 경·공매 진행 시점을 기준으로 최우선변제금 대출이 가능하다. 최우선변제금 범위를 초과하면 2억4000만원까지 1.2∼2.1%의 저리로 대출해준다.
연체정보 등록과 연체금 부과 등도 유예해준다. 기존에는 전세사기 피해자가 전세대출 미상환으로 연체 정보가 기록되면 신규 주택 구입이나 전세자금 대출 등을 할 수 없었다.
국토교통부는 국회를 통과한 전세사기 특별법이 차질 없이 시행될 수 있도록 피해자 신청과 결정 세부 절차, 위원회 구성과 운영방안 등을 담은 시행규칙 입법 예고 등 관련 절차를 최대한 단축해 제정·시행한다고도 밝혔다.
다만, 조세채권 안분과 정부 조직(전세사기 피해 지원단) 구성 등은 시행령인 대통령령에 규정해야 하므로 법 시행 1개월 후인 7월 1일부터 시행한다.
전세사기 피해를 본 임차인은 법 시행 즉시 관할 지방자치단체(광역시·도)에 관련 서류를 갖춰 전세사기 피해자 신청을 할 수 있다. 정부는 구체적인 신청서 제출 방법과 담당 부서는 법 시행 전 국토교통부와 시·도 홈페이지, 안심전세포털 등을 통해 안내할 예정이다.
피해자 신청을 접수한 임차인은 관할 지자체의 조사와 국토부 위원회 심의·의결을 거쳐 60일 안에 전세 사기 피해자 여부를 결정받는다. 피해자로 인정받으면 특별법에 따른 지원을 받을 수 있다. 결과에 이의가 있을 경우에는 30일 내 이의신청이 가능하며, 재심의 결과는 20일 이내에 나온다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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