"평당 1억 2000만원"…용산 '단군 이래 최대 개발' 재시동

[땅집고] 10년 넘게 개발이 멈췄던 서울 용산구 노른자 땅들이 개발을 본격화하고 있다. 그동안 서울 집값 상승을 부추긴다는 이유로 사업 진행이 멈췄던 용산 정비창 부지, 이촌동과 한남동의 재건축·재개발 사업지에서 본격적으로 개발 밑그림 그리기에 속도를 높이고 있다. 올 초 아파트 공사를 시작한 노른자 땅 유엔사령부 부지에서는 역대 최고 수준인 평당 1억 2000만원대에 분양가가 책정됐다.

서울 한강변 정중앙에 자리한 용산구는 부지의 절반 이상이 초대형 개발 사업지로 묶여있다. 그동안 글로벌 금융위기 등 경기 침체와 주민 갈등으로 사업이 난관에 부딪히면서 각종 개발사업은 멈춰 섰고, 해당 부지는 버려진 땅처럼 방치됐다. 하지만 올해부터는 분위기가 확 바뀌고 있다. 수면 아래에 있던 개발 사업들이 하나둘씩 재시동을 걸고 있어서다.

■용산정비창 개발 기지개…유엔사부지 분양가 평당 ‘1억2000만원’ 육박

업계에 따르면 최근 서울시는 국제업무지구가 들어설 용산 서부 용산구 한강로3가 용산정비창 부지(49만3000㎡) 개발 계획안을 올 상반기 중 확정 짓고 하반기 예비타당성 조사에 착수한다는 계획이다. 용산 정비창 부지는 단군 이래 최대 개발사업으로 불린 2012년 용산국제업무지구 사업지에 포함된 땅이다. 한때 높이 620m에 이르는 111층 빌딩을 비롯한 대형 오피스 건물과 고가 아파트 등 23개동(棟)을 짓기로 했다. 그러나 글로벌 금융위기로 사업이 좌초하면서 시행사와 코레일 간 법적 분쟁의 대상이 됐고 빈 땅이 방치된 채 사업이 장기간 표류했다.

시는 용산정비창 사업을 재개하고, 이 땅에 인공지능 등 연구개발 업무시설과 호텔, 주택 6000가구를 짓는다는 계획이다.

용산 동남권 부지 개발도 본격화할 전망이다. 용산공원 동쪽 맞은편에 있는 유엔군사령부 부지 4만4935㎡를 개발하는 고급 주거시설 ‘더 파크사이드 서울’은 지난 2월 착공해 분양을 앞뒀다. 지하 7층~지상 20층 규모 아파트 420가구와 오피스텔 726실, 판매시설, 문화 및 집회시설을 비롯해 5성급 호텔 등이 들어선다.

유엔사부지는 분양가가 역대 최고 수준인 3.3㎡(1평)당 1억2000만원에 책정돼 눈길을 끈다. 다음 달 20일 브릿지론이 만기도래하면 1조3000억원 규모의 본PF로 전환해 자금 조달에 나선다.

유엔사부지 북측과 남측 부지도 각각 개발이 진행 중이다. 유엔사부지 북측에 있는 옛 크라운호텔 부지는 지하 4층~지상 25층, 약 150가구 규모 고급 주상복합 개발 공사가 진행 중이다. 2026년 완공이 목표다.

시는 유엔사부지 남측에 있는 수송부 부지와 정보사 부지, 한강중학교 등 용산구 동쪽 21만㎡에 대한 용산구 동측권역 지구단위계획 결정안을 올해 1월 공고했다. 용산공원과 대사관 밀집지역이라는 점 등을 감안해 외교·관광·문화·국제교류 등의 복합개발이 가능할 수 있게 유도하겠다는 입장이다. 특히 향후 연장될 신분당선 새 역사도 수송부 부지 인근에 들어선다.

동남권 부지의 경우 한강 조망은 어렵지만, 용산공원 뷰를 누릴 수 있고 이태원 상권도 지근거리다. 이 부지 동쪽에 진행 중인 한남뉴타운 재개발 사업이 완료되면 용산공원을 중심으로 동쪽은 고급 신축 주거 타운으로 뒤덮이게 된다.

■“용산 한강변 스카이라인 달라진다”…한강맨션 68층 설계 변경

용산에선 재개발, 재건축 정비사업도 활발하다. 용산공원 남측에는 동부이촌동 노후 아파트 재건축 사업이 활발히 진행 중이다. 올 초 서울시가 한강변 아파트에 적용된 35층 높이 제한 규제를 폐지하면서 용산구 한강변도 스카이라인이 달라질 전망이다. 이촌동 대표 재건축 예정지인 한강맨션아파트는 지난달 용산구청에 최고 68층 설계 등을 담은 정비계획변경안을 접수했다.

변경안에 따르면 현재 이촌동에서 가장 높은 56층짜리 ‘래미안 첼리투스’보다 더 높아진다. 서빙고동 신동아아파트도 지난 3월 오세훈표 정비사업으로 불리는 ‘신속통합기획’에 합류했는데 한강맨션과 마찬가지로 초고층 단지가 될 가능성이 높다는 관측이다.

용산 동남권 개발부지 동쪽에 위치한 한남뉴타운 재개발 사업도 2~5개 구역으로 나눠 재개발이 진행 중이다. 용산구 한남·보광·이태원·동빙고동 일대 111만205㎡를 재개발하는 한남뉴타운 사업은 용산에서 가장 큰 정비사업이다. 각 구역이 재개발 사업을 마치면 1만2075가구가 거주하게 된다.

가장 속도가 느렸던 5구역 조합은 지난 4월 서울시에 건축심의를 신청할 계획이라고 조합원들에게 공지했다. 연말 쯤이면 시공사를 선정할 것으로 전망된다. 5구역은 한강이 가장 가까운 사업지다. 속도가 가장 빠른 3구역은 2020년 현대건설을 시공사로 선정했으며, 2구역과 함께 올해 관리처분계획 인가를 앞두고 있다, 4구역은 서울시 교통영향평가와 건축 심의 등을 추진한다는 계획이다.

지난 2월 한남뉴타운 내 재개발 사업 완료 후 84㎡ 주택으로 배정받을 수 있는 한 다가구 주택이 23억원에 거래됐다. 현재 이 일대 단독·다가구 주택은 평균 20억~24억원 사이에 거래되고 있다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “부동산 경기가 침체한 지난해에도 용산 재정비사업지들의 경우 급매물을 제외하곤 가격이 크게 흔들리지 않았다, 어차피 대부분 목돈으로 장기 투자를 염두에 둔 수요자가 많았기 때문”이라며 “다만 지난 수년간 개발이 속도를 내지 못했는데 올해부터는 속도가 좀 더 빨라지면서 가격도 탄력을 받을 전망”이라고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


▶2025년부터 친환경·사회적 책임활동 공시 의무화! ESG 최고위 과정 ☞ 땅집고M

▶ 독보적인 실전형 부동산 정보, 국내 1위 부동산 미디어 땅집고 앱에서 쉽게 보기 ☞클릭!

▶ 꼬마 빌딩, 토지 매물을 거래하는 새로운 방법 ‘땅집고 옥션’ ☞이번달 옥션 매물 확인