"거래될 때마다 500만원씩 올라"…광주 집값, 바닥 끝 반등 시작?

정부가 부동산 규제 완화에 나서면서 서울·수도권 주택 시장에 조금씩 온기가 돌고 있다. 그러나 지방 시장은 여전히 최악의 상황으로 내몰리고 있다. 땅집고가 위기에 처한 지방 도시 부동산 시장을 돌아봤다.

[땅집고] 전국적인 부동산 시장 침체로 하락 국면을 맞았던 광주광역시에도 최근 변화의 조짐이 일고 있다. 최근 건축비 상승에 따라 신축 아파트 분양가가 오르면서 분양가에 비해 상대적으로 집값이 저렴하고 준공 5년이 넘지 않은 준신축 아파트를 중심으로 거래가 살아나면서다. 광주의 시세를 견인하는 학군지 아파트도 최근 시세가 하락하며 분양가 대비 상대적으로 저렴하다는 인식이 확산하면서 덩달아 집값이 오르고 있다.

최근 광주에서는 지난해부터 시작된 부동산 침체로 가격이 크게 하락한 준신축이나 분양권을 중심으로 거래에 숨통이 트이고 있다. 광주 동구 계림동에 있는 2336가구 규모 대단지인 ‘그랜드센트럴’은 올들어 65가구가 거래됐다. 올해 광주에서 거래량이 가장 많은 단지다. 이 단지는 2021년 전용 84㎡(이하 전용면적)가 6억8000만원에 거래되며 최고가를 찍었지만 지난해 12월엔 최고가 대비 2억2000만원 떨어진 4억6000만원에 팔렸다.

그랜드센트럴은 2020년 9월 입주한 2년차 단지로, 비과세를 받을 수 있는 시점이 도래해 매물이 시장에 쏟아진 데다 주변에 대단지 입주 물량이 공급되면서 집값이 크게 하락한 것으로 풀이된다. 2024년 2월 입주 예정인 ‘금남로중흥S클래스두산위브더제니스’는 두번째로 거래가 많았던 단지로 같은 기간 분양권이 53건 거래됐다. 이 단지 84㎡ 분양권은 지난해 2월 6억5000만원에 거래됐으나 같은 해 12월 5억2000만원까지 하락했다.

현지에서는 최근 건축비가 오르면서 광주 시내 분양한 신축 아파트 분양가에 비해 상대적으로 저렴해 거래가 크게 일어난 것으로 분석한다. 지난달 분양한 ‘이편한세상 봉선 셀레스티지’ 84㎡ 분양가는 6억6600만~7억2400만원이다. 이달 분양 예정인 ‘상무센트럴자이’도 3.3㎡당 분양가가 2700만원 정도로 예상되면서 84㎡가 7억원 이상일 것으로 예상된다. 이에 비해 그랜드센트럴(2020년 9월 입주), 무등산아이파크(2017년 1월 입주)의 같은 주택형 시세는 5억~5억5000만원 수준으로, 2억원 이상 저렴하다.

거래량이 늘며 가격도 오름세다. ‘그랜드센트럴’ 84㎡은 지난 4일 5억4300만원에 거래되며 지난해 12월에 비해 8300만원 올랐다. 단지 인근 심민숙 그랜드센트럴 공인중개사사무소 대표는 “최근 분양한 신규 단지들 분양가가 높다 보니 실수요자들이 분양하는 아파트보다 저렴한 준신축 아파트로 눈을 돌리고 있다”며 “매수세가 붙으면서 한번씩 거래될 때마다 500만원씩 올라 거래됐다”고 했다. 심 대표는 “그랜드센트럴이 입주 2년차라 비과세를 받을 수 있는 매물이 많이 나와 있었는데 시세가 3000만~5000만원 정도 오르자 매도자들은 매물을 다 거둬들였다”고 했다.

오른 분양가 때문에 광주의 대치동으로 불리는 봉선동 일대 학군지 아파트도 집값이 반등 분위기다. 광주 남구 봉선동은 병원, 검찰청 등이 자리 잡고 있어 고소득직군의 주요 거주지로 꼽히며 단지 주변에 학원가가 형성돼 있고 초등학교 두 곳이 있어 광주 전통 학군지로 자리매김했다. 때문에 집값도 광주에서 독보적으로 비싸다. 봉선동 시세를 견인하는 ‘봉선3차한국아델리움’, ‘봉선제일풍경채엘리트파크’는 부동산 호황기였던 2021년 84㎡가 9억~10억원에 거래됐지만 지난해 8억원대로 떨어졌다. 하지만 최근 신축 아파트 분양가가 이들 아파트 금액과 1억원 정도밖에 차이가 나지 않자 시세가 오르고 있다.

봉선동 남양공인중개사사무소 관계자 A씨는 “최근 분양한 아파트가 봉선동 주요 학군지와 거리가 있는 상대적으로 입지가 떨어지는데도 7억원에 분양됐는데 현재 봉선동 1등 아파트와 1억원밖에 차이가 나지 않는다”며 “이 일대 아파트값이 이보다는 금액에 더 높아야 한다는 인식에 호가가 5000만원 정도 오르고 있다”고 했다.

향후 광주 집값을 두고 긍정과 부정적 전망이 교차한다. 전문가들은 광주 집값이 저점에 도달해 당분간 떨어지기는 어려울 것이라고 전망한다. 신축공급이 부족한 데다 인구수가 비슷한 다른 광역시인 대전에 비해 아파트 매매가가 저렴하다는 이유에서다. 박합수 건국대 부동산대학원 교수는 “대전과 인구수가 10만명 정도밖에 차이가 나지 않는데 아직 집값이 더 저렴하다”며 “게다가 광주는 신축에 대한 수요가 꾸준한 만큼 미분양 가구수도 600여 가구로 5개 광역시 중 가장 낮아 집값이 크게 떨어지기 어렵다”고 했다.

다만 가격 저항선이 있어서 오르는 데 한계가 있을 것이란 전망이다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 “재개발이 추진 중인 곳의 새 아파트는 택지지구에 비해 상대적으로 주거 환경이 떨어져 선호도가 낮은 데다, 입주 물량이 늘어나기 때문에 전세금이 크게 오르기 어려워 투자수요가 유입해 추격 매수를 하기는 어려울 것”이라고 했다. /전현희 땅집고 기자 imhee@chosun.com

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