한강변·역세권 '최강 입지' 수방사 공공주택…8억에 나와도 로또?

[땅집고] 서울 한강변인 동작구 수도방위사령부(수방사) 부지에 공급하는 공공분양 주택이 이달에 사전청약을 받는다.

16일 업계에 따르면 한국토지주택공사(LH)는 이르면 이달 말 윤석열 정부의 공공주택 브랜드인 ‘뉴:홈’ 공급 예정지인 ‘동작구 수방사’ 부지 사전청약 입주자 모집공고를 낼 예정이다. 특별공급은 6월에 진행한다. 59㎡(이하 전용면적) 주택형 255가구 규모다.

‘동작구 수방사 부지’는 서울시내 8개 공공주택 예정지 중 가장 노른자로 꼽힌다. 위치는 서울 동작구 노량진동 154-7 일대로 기존 군시설을 철거하고 들어선다.

사전청약 대상지 중 유일하게 한강변에 가까이 접해있고, 전철 1·9호선 노량진역과 9호선 노들역 중간지점에 있는 더블 역세권 입지로 주목받고 있다. 업계에선 가구 수가 적고, 시세차익을 정부와 공유하지 않는 일반형 공공주택으로 공급돼 청약 경쟁률이 치열할 것으로 예상했다. 다만 부지 옆으로 붙어있는 일반 아파트 단지들과는 입지 여건이 다르고, 본청약 때 분양가가 더 오를 수 있기 때문에 꼼꼼한 사전 분석이 필요하다는 설명이다.

■ 한강변 노른자 땅이지만…노량진 수산시장 고가차도·1호선 지상철길 딱 붙어

15일 오전 땅집고 취재진이 서울 지하철 1·9호선 노량진역 1번 출구에서 동작구 수방사 부지 입구까지 걸어 들어가는 데 걸린 시간은 5분 정도였다. 전철역에서 약 400m쯤 떨어진 역세권이다.

출입구 방면에는 아파트 조성을 위한 철거공사를 알리는 표지판이 세워져 있었다. 지난해 11월 말부터 군시설 이전 및 철거공사를 시작해 올해 3월 마무리된 상태로 펜스와 철조망 안에 빈 땅만 남았다.

예정 부지 남측으로는 사육신역사공원이 있다. 동측에는 래미안트윈파크, 유원 강변 아파트 등 대단지 아파트가 맞닿아 있다. 부지 북측에는 한강이 흐른다. 아파트가 조성되면 일부 주택에서 한강 조망도 가능할 것으로 보인다. 올림픽대로, 한강대교, 노들섬도 가깝다.

단, 주변 아파트와 비교할 때 치명적인 단점도 있다. 1호선 용산역에서 노량진역을 지나는 지상철 철길이 단지에 너무 딱 붙어 있다는 점이다. 노량진역에는 1호선 전철뿐만 아니라 KTX·무궁화호 등 열차도 수시로 지난다. 수방사 부지 서쪽에 접한 면 전체에 철길이 깔려 있기 때문에 시끄러운 전철 소음은 피할 수 없을 전망이다. 주변 래미안트윈파크, 유원강변 아파트는 철길과 약 300m 떨어져 있어 소음 공해가 덜한 편이다.

부지에서 서쪽으로 300m거리에는 노량진 수산시장이 있는데, 수산시장으로 가는 고가차도가 지하철역과 가장 가까운 출입구 방면에 이어져 있다. 이 차도에는 수시로 대형 화물차량이 지난다. 도로가 왕복 2차선으로 좁고, 다소 언덕진 길이어서 따로 보행로가 조성되지 않는 경우 안전사고에 노출될 가능성이 높다.

주거지로서는 인프라도 아쉬운 부분이 많다. 노량진동 대부분은 빌라촌으로 일부 지역에서 재개발이 진행 중이다. 대형 마트가 없고 대로변 상업 시설도 컵밥거리, 노량진 학원가 중심이다. 이용할 수 있는 초등학교는 총 3개인데, 모두 1㎞ 정도 떨어져 어린 학생이 통학하기엔 먼 편이다.

■ “분양가 7억~8억원대 예상…추첨제 늘어나 경쟁률 치열할 듯”

올해 서울에서는 수방사 부지 외에도 상반기에 ▲마곡 102(260가구) ▲마곡 택시차고지(210가구) ▲성동구 성동구치소(320가구)를 비롯해 하반기 ▲면목행정타운(240가구) ▲고덕강일3단지(400가구) ▲위례A1-14블록(260가구) ▲서울대방 공공주택지구(836가구) 등에서 사전청약이 진행된다.

동작구 수방사는 서울 8개 사전청약 부지 중 입지가 가장 우수하다고 평가받기 때문에, 주변 시세를 고려할 때 서울에서 공급된 아파트보다는 높은 수준의 분양가가 책정될 것이란 전망이 나온다. 공공주택 유형은 정부와 시세차익을 공유하지 않는 일반형 주택이다. 뉴홈 일반형은 공공분양 물량 중 일반공급 물량이 기존 15%에서 30%(약 76가구)로 확대됐고, 이중 20%(약 15가구)는 추첨제여서 향후 일반공급 경쟁률도 치열할 것으로 예상된다.

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바로 옆에 있는 단지인 ‘래미안트윈파크’(2011년 입주) 59㎡는 지난 2월 13억6000만원에 거래됐다. 유원강변아파트(2000년 입주)는 지난해까지 거래가 없고 2021년 59㎡가 9억원대 중반에서 11억5000만원에 거래됐다. 공공분양은 시세의 70~80% 수준에 공급된다는 점, 최근 건축비 상승 등을 고려할 때 8억원대에 책정될 가능성도 적지 않다. 본청약 때 가격이 더 오를 수 있다는 점도 감안해야 한다.

박지민 월용청약연구소 대표는 “기존 공공분양 분양가와 주변 시세를 고려했을 때 저렴하게 나오면 7억원대 중반, 비싼 경우 8억원대 후반 정도에 책정될 가능성이 높다”며 “장점과 단점이 뚜렷한 단지지만, 공공분양 가격대가 시세와 비교할 때 저렴한 편이고 공급 물량이 적기 때문에 자격 요건에 해당하는 무주택 수요자가 대거 몰릴 것으로 예상한다”고 했다. /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com

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