정부 대책에도 "전세가 위험한 거 맞죠?"…이대로라면 전세 종말?

[땅집고] “전세가 위험한 거죠? 저도 전셋집에 살아서 관련 기사들 볼 때마다 마음이 무거워져요. 사실 큰돈을 남한테 맡기는 거니까요. 싼 집이라도 사야 하는 걸까요?” (한 지역 커뮤니티에 올라온 글)

“전세사기 사건 이후 오피스텔뿐 아니라 아파트도 전세 수요가 뚝 끊겼습니다. 분당에서는 그런 사건이 터진 적이 없지만, 전세 자체를 위험한 물건으로 취급하는 경우도 있어요. 수요가 줄면서 전세가격이 많이 내렸는데도 안 나가네요. 결국 임대인이나 공인중개사들 속만 타들어 갑니다.”(경기동 성남시 분당구 인텔리지공인중개사 사무소 신경숙 대표)

전국에서 발생한 '전세사기' 사건으로 보증금 미반환 우려가 커지면서 임대차 시장이 혼란에 빠져들고 있다. 정부가 잇따라 대책을 내놓고 있지만 ‘나도 전세사기 피해자가 될 수 있다’는 불안감을 씻어내기에는 미흡하다는 지적이 제기된다.

전세사기 후유증은 부동산 임대차 시장으로 옮겨붙고 있다. 전세사기 발원지인 빌라시장은 전세 수요가 뚝 끊겼고, 이 같은 전세 기피 현상은 아파트로 번지는 양상이다. 전세 불신이 전세 기피로 이어지는 이른바 ‘전세런’을 우려하는 목소리가 높다.

■ 잇단 정부 대책에도 불안감 여전…전세기피 우려

전세사기 사건이 잇따르자 정부는 2월과 3월 예방과 피해자 지원에 초점을 맞춘 관련 대책을 발표했다. 구체적으로 ▲주택도시보증공사(HUG) 전세금 보증보험 가입 대상 전세가율 100%에서 90% 조정 ▲등록임대사업자의 보증보험 가입 여부 관리감독 ▲전세사기 연루 공인중개사 '원스트라이크 아웃' 제도 도입 ▲안심전세 앱(app) 출시 등이다.

정부와 정치권은 ‘전세사기 특별법’ 제정을 준비 중이다. 특별법은 ▲공공에서 주택 경·공매 대리 ▲피해자에 ‘우선매수권’ 부여 ▲우선매수권을 양도받은 LH(한국토지주택공사)의 장기 임대 등을 골자로 한다.

문제는 정부 대책이 모두 사후 대책에 집중돼 있어 전세 사기를 확 줄일 근본적인 방법은 아니라는 점이다. 전세사기 피해자들은 전세보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 대책을 요구하지만 정부는 “사기 피해를 정부가 떠안는 것은 가능하지도 않고 설사 가능하다 하더라도 이는 사기 범죄를 국가가 조장하는 결과가 된다”며 난색을 표하고 있다.

전월세 수요자들은 '보증금 미반환' 가능성이 남아있는 한 불안감은 지속될 수밖에 없다고 지적한다. 실제로 온라인 커뮤니티에서는 전세 불안을 호소하는 글을 쉽게 볼 수 있다.

전세 대신 상대적으로 보증금이 적은 월세를 선호하는 이들도 늘어나는 추세다. 경제만랩에 따르면 올해 1분기 서울 빌라(다세대·연립) 전월세 거래 중 월세 거래 비중은 46.67%를 기록했다. 전년 1분기 39.33%에서 큰 폭으로 뛰어올랐다. 전세금의 일정 부분을 월세로 대신하는 준월세와 준전세의 비중도 상승세다.

■ 전문가 “전세제도 있는 한 문제 발생…법 개정으로 부작용 막아야”

일부 전문가들은 전세제도에 대한 근본적인 대책으로 ‘전세 폐지론’을 주장한다. 집값이 안정될 때는 문제가 없지만 집값이 급격하게 오르거나 내릴 때마다 세입자 피해가 발생하기 때문. 일부 전문가들은 전세를 '주거 사다리'라고 높이 평가하지만, 다른 국가에서 전세를 도입하지 않는 이유가 있다고 강조했다.

최원철 한양대 부동산대학원 특임교수는 “2002년 이후 정부 주택 대책 중 대다수가 전세 관련 대책인데, 계속해서 여러 문제가 발생한다는 것은 제도 자체가 잘못된 것”이라며 “전세를 놓을 수 있음으로써, 다주택자와 갭투자가 등장했고, ‘전세 사기’가 불거졌지않나”고 지적했다. 이어 “공공분양의 30년 모기지 도입을 민간분양으로 확대하고, 무주택자의 다주택자 보유 주택 매입 시 취득세 면제, 다주택자의 양도소득세 완화 등 규제를 적절히 활용하면 일각에서 우려하는 전세 폐지 부작용 없이 시장을 안정되게 만들 수 있다”고 설명했다.

그러나 현장에선 전세 제도를 당장 없애기란 어렵다고 보는 시각이 많다. 과거에도 전세 폐지론이 불거지기도 했으나, 대한민국 사회에서 전세는 하나의 주거제도로 자리 잡은 지 오래기 때문. 실제로 저소득계층이나 청년층 중에는 전셋집에 사는 경우가 많다. 최근 국무조정실의 ‘청년 삶 실태조사’에 따르면 청년 4명 중 1명(25.8%)이 전세에 살고 있다. 월세 52.7%, 자가 11.5% 순이었다.

이에 일부 전문가들은 전세 제도의 부작용을 없애기 위한 조치가 우선돼야 한다고 제안했다. 고준석 제이에듀투자자문대표는 전세보증금 상한선을 두고, 선순위 권리가 있는 경우 아예 전세를 놓을 수 없게 해야 한다고 주장했다. 고 대표는 “전세는 사인 간의 거래이므로 금액 상한이 시장에서 정해지지만, 계속해서 문제가 발생한 만큼, 주택임대차보호법 개정을 통해 매매가의 50% 등으로 상한선을 두거나, 근저당 등이 있을 경우 전입신고가 불허되는 등 강력한 대안을 세워야 한다”고 했다.

아울러 그는 다세대·연립 등에서 일명 ‘깜깜이 계약’이 이뤄지는 것을 막기 위해 다세대·연립에도 단독주택처럼 표준주택 공시지가 제도를 도입하자고 했다. 고 대표는 “다세대나 연립주택 중 표준지를 선정해 기준을 만들면 세입자들이 빌라 형태로 된 주택의 임대차나 매매 계약을 할 때 근거로 활용할 수 있을 것”이라고 말했다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

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