"건물주가 '이곳'만 신경 써도 건물 수익 높일 수 있죠"

[빌딩경영 멘토를 만나다] 이충묵 더트웰브PMC대표 “빌딩도 옥석 가리기 심화…건물주 따라 빌딩 운명 갈린다”

“아파트와 달리 중소형 근생 건물은 제각각 가치가 다르고 적용받는 법도, 갖춰야 하는 설비도, 관리 방법도 천차만별이죠. 건물 관리는 오로지 건물주의 역량에 달렸습니다. 특히 요즘 같은 부동산 불황기엔 건물주의 관리 능력이 건물의 가치를 바꾸는 가장 중요한 요소가 될 수 있습니다.”

부동산 침체와 경기 불황이라는 어려운 여건 속에서도 자산가들은 건물에 꾸준히 투자하고 운영 노하우를 쌓고 있다. 전문가들은 불황기일수록 건물주가 줄줄 새는 비용을 줄이는 능력을 발휘해야 한다고 강조한다. 이충묵 더트웰브PMC 대표는 “부동산 경기 불황이 계속되면서 건물주들이 임대료를 받아도 남는 게 없다는 말을 많이 한다”며 “불황기엔 빌딩 옥석가리기가 심화하고 공실과 임차인과의 분쟁 등 리스크까지 떠안고 건물을 운영해야 하는 만큼 빌딩 관리 전략을 잘 세워 운영해야 살아남을 수 있다”고 했다.

이 대표는 땅집고가 6월 9일 개강하는 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션 8기’ 과정에서 ‘임대 수익 향상을 위한 관리기법실무’를 주제로 강의한다. 이 대표에게 중소형 빌딩 관리 노하우와 수익 극대화 방법을 들어봤다.

―근생 빌딩을 매입하기 전 주의사항이 있다면.
“보통 빌딩을 매입하고 나서 건물주가 각종 난관에 부딪히는 경우가 많다. 예컨대 건물을 구입하기 전에는 미처 알지 못했던 악성 임차인이 있는 경우다. 어떤 세입자에게 보증금 항목이 없는 경우가 있었는데 알고 보니 세입자가 임대료를 몇 년간 연체해 이전 건물주가 보증금으로 충당하고 이런 사실을 알리지 않은 것이다. 임대료를 연체하는데 연락도 되지 않고, 짐을 건물 안에 방치한 채 문을 잠그고 달아나면 건물주라고 하더라도 함부로 그 공간 안에 들어갈 수도 없다. 또 이전 건물주가 관리비를 지나치게 저렴하게 받은 경우도 있었는데 계단 청소비 정도만 관리비로 걷고 건물 관리 자체에 손을 놔버린 경우였다. 건물주가 바뀌자마자 세입자들이 누수, 하자 문제로 한꺼번에 수리를 요청해 골머리를 앓게 될 수도 있다. 이런 사례들은 이전 건물주가 자세히 말하지 않으면 공인중개사조차도 파악하기 어렵기 때문에, 신축 또는 리모델링을 할 계획이 없다면 전문가의 도움을 받아서라도 건물의 상태를 꼼꼼히 체크하고, 세입자에 대한 정보를 최대한 요청해서 알고 거래해야 한다.”

―말씀하신 것처럼 매입해 놓고 보니 악성 임차인이 있다, 어떻게 해결해야 하나.
“일단 전문가의 도움을 받아야 한다. 하지만 법으로만 해결한다고 다 되는 것도 아니다. 명도소송에서 이겨도 강제 집행 인건비, 집기 보관료, 처분료 등 많은 비용과 시간이 든다. 되도록이면 명도 소송을 걸어놓고, 최대한 대화를 통해 풀어나가는 것이 낫다. 명도소송 집행까지 가는 케이스는 의외로 적다. (악성 임차인의) 90%는 건물주와의 협의 끝에 자발적으로 나간다.”

―중소형 빌딩의 가성비를 높이려면 어떤 부분에 신경 써야 하나.
“건물주가 건물을 매입한 후 리모델링이나 신축을 고려할 수 있는데, 요즘 같은 시기는 자본 투입이 어려워서 수리를 하지 못할 수도 있다. 리모델링한다면 최대한 가성비를 높여서 해야 한다. 이때 반드시 신경 써야 하는 공간이 있다면 화장실을 꼽는다. 화장실은 많은 돈을 들이지 않고 건물의 이미지를 개선할 수 있는 핵심적인 공간이다. 관리가 안 된 노후한 건물이라도 화장실이 깨끗하면 임차인이 쉽게 들어온다. 장사가 잘되기 때문이다. 오피스라면 직원들이 업무 만족도가 높아진다. 여자 화장실에는 좌변기를 남자 화장실보다 한 대는 더 들이고, 깨끗하고 커다란 거울을 다는 것, 위생용품을 잘 구비해 놓는 것, 공용 화장실은 층별로라도 구분해 놓는 것에 따라 임대차 계약이 왔다 갔다 한다. 중소형 근생건물에서 화장실 리모델링 비용은 평균 700만원 정도로, 1000만원이 안 든다. 5층 건물이면 1억원 안팎인 셈이다. 다른 곳을 고치지 않더라도 화장실만 손봐도 비용 대비 크게 수익을 높일 수 있다.”

―임대료 외에 건물에서 부수입을 얻는 방법이 있다면.
“그렇다. 임대료 외에도 건물을 보유하면 돈이 나올 구멍이 있다. 노후 건물의 경우 주차기기가 있어도 사용하지 못하고 방치하는 경우가 제법 많다. 요즘처럼 SUV 등 덩치가 큰 차량의 경우 기계식 주차장 안에 들어가지 못해 세입자도 건물 바깥에 주차를 하는 경우도 있다. 이런 상황이라면 수용이 가능한 차량에 한해 주차 공간을 임대하는 것도 방법이 된다. 요즘은 각종 어플리케이션에 주차장을 임대하는 건물주가 많다. 건물이 도심에 있고, 다른 주차장보다 조금 더 싸게 받는다면 이용자도 쉽게 확보할 수 있다.”

―불황이 장기화되고 있다. 중소형 빌딩 시장 전망은.
“지난 몇 년 간 저금리 시절엔 건물 가치에 대한 옥석 가리기가 제대로 되지 않은 측면이 있다. 금리가 높아진 요즘은 진짜 가치 있는 건물의 진가가 나타나고 있다. 어찌 보면 양극화 현상이 심화하는 셈이다. 건물의 가치를 결정하는 가장 중요한 요소가 입지인데, 이는 바꿀 수 없다. 하지만 입지 다음으로 중요한 것이 건물주의 관리 능력이다. 다양한 전문가의 도움을 꼭 받아 관리전략만 잘 세워도 불황기를 버틸 수 있을 것이다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com


<'중소형빌딩 자산운영관리 설루션' 8기 수강생 모집>

고금리 시대에 중소형빌딩 투자를 통해 자산 가치를 높이려면 단순히 건물 매매가 아니라 투자자 개인의 목표와 전략에 따른 종합적인 자산운영관리 설루션이 필요하다. 예를 들면 내 건물의 가치를 높일 수 있는 임차인을 찾거나 효율적인 주차장 관리로 임대 수익을 극대화하는 식이다.

땅집고는 국내 중소형 빌딩 건물주를 대상으로 ‘중소형빌딩 자산운영관리 설루션’ 8기 과정 수강생을 모집한다. 건물 임대 수익률과 매각 가치를 극대화하고 싶은 건물주라면 반드시 알아야 할 노하우와 전략을 알려준다. 오는 6월 9일부터 6월 23일까지 총 5강으로 구성한다.

개강 첫날인 6월 9일에는 상업용 부동산 자산관리 전문가 이충묵 더트웰브PMC 대표가 ‘임대수익 향상을 위한 관리기법실무’를 주제로 강의한다. 임대인을 위한 계약서 및 특약 작성 요령, 공실률을 낮추는 가성비 좋은 내·외부 리뉴얼 방법 등을 소개한다. 김인식 GM관리 대표는 ‘노후건물의 유지보수 시설관리 노하우’를 알려준다.

‘주차장 활용으로 임대수익 높이기’ 강의는 올해로 18년의 주차장 비즈니스 경력을 가진 김근영 하이파킹 이사가 맡는다. 안명숙 루센트블록 부동산 총괄이사는 ‘부동산자산 증식을 위한 금융활용전략’ 강의에서 수익성 극대화를 위한 대출 활용 전략과 상환 노하우, 금융을 활용한 부동산 매입·매각 타이밍 잡기 등을 설명한다. 마지막 5강은 최인용 가현세무법인 세무사가 ‘중소형 빌딩 세금 관리와 절세 전략’에 대해 강의한다.

강의 장소는 서울 중구 세종대로 21길22 태성빌딩 2층, 땅집고 아카데미 교육장이다. 강의 시간은 매주 수·금요일 오후 2시30분~4시30분이다. 수강료는 130만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com ▶바로가기)에서 신청하면 된다.


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