입력 : 2023.05.01 13:57 | 수정 : 2023.05.01 15:25
[땅집고] 한국토지주택공사(LH)가 경매·공매로 넘어간 전세사기 피해 주택 우선매수권을 임차인으로부터 양도받아 행사할 때 ‘매입가격 상한 가이드라인’을 적용할 전망이다.
이 가이드라인은 전세사기 피해 주택이 고가에 낙찰되는 것을 방지하기 위해 마련됐다. LH가 임차인으로부터 우선매수권을 위임받더라도, 주택이 제3자에 의해 비싼 값에 낙찰되는 경우 우선매수권 행사를 포기할 수 밖에 없기 때문이다.
1일 국토교통부와 LH 는 경매·공매로 넘어간 전세사기 피해 주택을 LH가 임차인 대신 우선매수권으로 매입할 때 적정 매입가에 대한 가이드라인을 두기로 했다고 밝혔다. 현재 두 기관이 세부 방안을 논의 중이다.
지난달 27일 정부는 관계부처 합동으로 발표한 ‘전세사기 피해지원 특별법안’에서, 피해자가 살던 주택이 경·공매에 넘어간 경우 피해 임차인에게 우선매수권을 부여하고, 임차인이 요청하는 경우 LH나 지방공사 등이 피해 주택을 대신 낙찰받은 뒤 이 집에 피해자가 거주할 수 있도록 하는 방안을 내놨다.
이 때 우선매수권 행사 금액이 저렴하다면 별 문제가 없다. 하지만 제 3자가 주택을 비싼 가격에 낙찰받으면 LH가 피해자를 대신해 굳이 비싼 가격에 매입해 줄 명분이 떨어진다.
LH가 특별법에 따라 경매에서 우선매수권을 행사할 피해 주택 중 대부분은 임차인의 전세계약에 앞서 금융기관의 선순위 근저당권이 설정돼 있다. 이에 낙찰대금을 선순위 금융기관이 대부분 가져간다. 만약 피해주택이 고가 낙찰된다면 권리관계에서 후순위인 임차인의 보증금 회수 금액도 커질 수 있다. 하지만 이런 경우 제3자 낙찰을 인정하는 게 낫지, LH가 높은 가격으로 대신 우선매수권을 행사할 이유는 없다는 설명이다.
이에 따라 국토부와 LH는 우선매수 금액에 대한 내부 가이드라인을 두고, 적정 매입가격이라고 판단되는 경우에 한해서만 우선매수권을 행사하기로 가닥을 잡고 있다. 일정 가이드라인 이상으로 응찰자가 나설 경우 제3자가 낙찰받도록 놔두고, LH는 우선매수권을 포기한다. 이 경우 LH는 현재 보유 중인 다른 매입임대주택을 피해자에게 배정해 거주를 지원할 방침이다.
현재 검토 중인 기준으로는 피해주택이 있는 지역의 평균 낙찰가율이다. 이를 바탕으로 아파트나 오피스텔, 빌라(다세대·연립) 등 유형별 특수성과 주변 여건·선호도 등을 고려해 적정 매입 상한 기준을 정할 예정이다.
지지옥션에 따르면 지난 4월 ‘건축왕’ 전세사기 피해 주택이 속출한 인천 미추홀구 숭의동 일대 평균 경매 낙찰가율은 아파트가 60%, 오피스텔은 59.6%, 빌라가 67.9% 등 수준인 것으로 집계됐다. 숭의동에 있는 건축왕 피해 주택은 통상 3회차 경매에서 감정가의 50~60%선에 주인을 찾는 경우가 많았다. 반면 이달 초 미추홀구 주안동에서 터진 전세사기 피해 아파트의 경우 2회차 경매에서 감정가의 70~72% 선에서 주로 매각이 이뤄졌다.
다만 정부는 전세사기 피해 주택의 경우 우선매수권이라는 꼬리표가 달린 만큼, 최소 한 두차례 유찰될 가능성이 크기 때문에 고가에 낙찰되는 경우는 많지 않을 것으로 보고 있다.
LH는 ‘빌라왕’ 피해 사례처럼 피해 임차인이 선순위 근저당권 없는 1순위로 대항력을 갖춘 경우라면 우선매수권을 행사하지 않을 전망이다. 빌라왕 피해자 대부분은 본인이 선순위로 보증금을 회수하기 위해 피해 주택을 직접 강제경매 신청한 경우가 많다. 이 경우 낙찰자가 낙찰금액과 별도로 임차인의 전세보증금을 무조건 전액 변제해야 한다.
국토부 관계자는 “임차인이 선순위인 경우 해당 주택이 경매 절차를 밟더라도 계속 점유(거주)가 가능한 데다, LH가 해당 주택을 경매에서 낙찰받으면 임차보증금 전액을 임차인에게 반환해줘야 하기 때문에 수용하기 힘들다”며 “임차인이 자력으로 전세보증금을 반환받을 수 있는 경우에는 LH가 매입하지 않는 게 바람직하다고 보고 있다”고 했다. /이지은 땅집고 기자 leejin0506@chosun.com
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