"NPL이 위험? 잘못된 인식…부동산 투자보다 안전하다"

[땅집고] “NPL(부실채권·Non Performing Loan) 투자가 위험할 것 같다고요? 돈을 빌린 사람이 갚지 않아서 부실채권이란 이름이 붙었을 뿐이지 이 채권이 가진 가치나 권리가 부실하단 뜻이 아닙니다. 1순위 근저당권이 걸린 NPL은 할인 매입하면 투자 손실 위험이 0%에 수렴합니다. 그런 측면에서 오히려 부동산보다 안전한 투자라고 할 수 있죠.”(서만석 해피드림 대표)

국내 최고 경·공매 투자 전문가 중 한 명으로 꼽히는 서 대표는 NPL이 그 자체로 부실한 채권이라는 인식을 바로잡을 필요가 있다고 했다. 투자에 무리수를 두는 등 과도하게 욕심을 부리지만 않는다면 부실채권 투자에서 손실나는 경우는 거의 드물다는 것.

NPL 투자에서 가장 많이 활용하는 방법이 1순위 근저당권을 가진 아파트 담보대출 채권을 대위변제 방식으로 간접적으로 할인 매입해 배당금을 받는 방식이다. 1순위 근저당권의 경우 아주 극단적인 금융 위기 상황이 아니라면 충분히 원금회수가 가능하기 때문에 배당 손실이 날 확률이 0%에 가깝다.

서 대표는 “NPL 투자에서 안전하게 수익을 내기 위해서는 근저당권 배당액을 사전에 예측해 보고, 권리관계, 거래 비용까지 따져 철저하게 접근하는 게 중요하다”면서 “배당 투자 수익은 낙찰가와 선순위 채권액을 얼마나 정확하게 예측할 수 있느냐로 판가름난다”고 했다.

서 대표는 땅집고가 오는 5월 10일 개강하는 ‘NPL(부실채권) 실전 투자 전문가 과정’에서 ‘NPL과 특수물건의 결합’을 주제로 강의한다. 서 대표에게 손실 위험을 최소화하는 NPL 투자 방법과 실전 투자 사례에 대해 미리 들어봤다.

―최근 부실채권이 많이 발생한다.
“2017년부터 2021년까지 부동산 시세차익을 노린 소위 ‘갭(gap) 투자’가 성행하고 투기 수요가 급증하면서 아파트값 상승이 지속했다. 아파트 가격 급등과 함께 LTV(주택담보대출비율)여력이 오르면서 1순위 담보 대출이 증가했고, 상호금융기관이나 대부업체도 2순위 담보대출을 늘렸다. 그런데 작년 하반기부터 고금리 상황과 경기 침체로 아파트 가격이 급격하게 하락했고, 대출을 받았던 담보 부동산에 대한 이자 연체가 급증하면서 부실채권이 발생하고 있다.”

―NPL에 투자했다가 손실을 볼 수도 있지 않나.
“NPL 투자에서 가장 많이 활용하는 게 ‘배당투자’ 방식이다. 1순위 아파트 담보대출 채권을 매입해 경매 절차를 진행하고 낙찰되면 우선순위에 따라 배당금을 받는다. 매입가격과 수령한 배당금의 차익, 즉 배당차익으로 수익을 거두는 방법이다.

예를 들어 시세 10억원짜리 아파트를 1순위 LTV 50%(5억원), 2순위 LTV 30%(3억원) 대출을 끼고 샀다고 가정해 보자. 만약 아파트 시세가 30% 하락해 7억원까지 내려간 경우, 예상 낙찰가를 90%로 잡는다고 하면 채권자는 6억3000만원 정도 회수가 가능하다. LTV 50~70% 정도면 배당 손실이 나는 경우는 극히 드문 셈이다.

결국 1순위 근저당권을 가진 채권자라면 투자금 전액 회수가 충분히 가능하다. 이런 이유에서 NPL 투자도 1순위 근저당권을 가진 담보부채권을 선호한다. 여기에 7% 연체 이자율을 감안하면 1년치 이자인 3500만원까지 전액 회수할 수 있다. 할인 매입 방식을 통해 원리금보다 싼 가격에 NPL을 취득했다면 원금 회수는 물론 수익은 더욱 늘어난다.”

―배당금 수익말고 또 다른 수익 모델도 있나.
“NPL을 매입하면 NPL이 걸린 담보물 경매에 직접 참여해 낙찰받기도 유리하다. 경매에서 꼭 낙찰받고 싶은 물건이 있다면 이렇게 NPL을 매입하는 식으로 우회해 구입하는 경우도 있다. NPL을 매입하면 근저당권을 갖게 되는 것이고, 이는 담보에 대해 이해관계인이 된다는 걸 의미한다. 당연히 경매 기록을 열람할 수 있어 경매 비용과 선순위 채권액을 정확히 파악할 수 있다. 다른 경매 참가자보다 우위에 설 수 있다는 뜻이다. NPL 방식을 통해 원하는 매물을 시세보다 저렴하게 낙찰받고 배당을 통해 차익까지 볼 수 있다. 이 매물을 개발하거나 시세가 올랐을 때 팔면 수익은 천차만별로 달라진다.”

―수익률은 어떻게 되나.
“앞선 사례에서 1억3000만원짜리 2순위 채권을 1억1000만원이나 1억2000만원에 할인 매입해 1000~2000만원가량 배당차익을 얻는다고 하면 단순 계산으로 최소 8%에서 최대 18% 수익률이 나온다. 여기서 거래 비용을 제하면 순수하게 얻는 수익을 계산해 볼 수 있다.

근저당권을 담보로 하는 질권 대출 방식을 통해 NPL 매입 비용을 조달하면 수익률을 더 높일 수도 있다. 질권대출은 매입가를 기준으로 80~90%까지 가능하기 때문에 자기 자금 10%만 갖고 투자에 접근할 수 있는 셈이다. 물론 질권대출 이자보다 연체 이자가 더 높아야 하기 때문에 질권 대출 가능 여부와 금액, 금리 등을 정확히 알아보고 진행할 필요성이 있다.”

―NPL 투자 시 유의할 점이 있다면.
“배당투자 수익은 결국 낙찰가와 선순위 채권액이 좌우하므로 낙찰가와 선순위 채권액을 정확하게 예측하는 게 투자 성패를 가르는 관건이다. 낙찰가는 감정가, 시세, 입지, 개발 호재, 시장 상황 등 다양한 요소를 반영해 결정하기 때문에 기본적으로 부동산에 대한 기초지식을 갖추는 게 필요하다, 선순위 채권액을 예측하려면 권리 분석이나 배당 분석 과정 공부도 필수다.

아울러 거래비용, 배당금 예측을 철저하게 준비하고 들어가는 것도 중요하다. 여기서 거래 비용은 근저당권이전비용, 질권설정비용, 등록면허세, 주택채권매입 비용을 포함한 등기비용이나 질권 대출 이자, 컨설팅 수수료를 뜻한다. 이 비용은 매입가나 근저당권 채권최고액에 비례해서 늘어나는데 적게는 수백만원에서 많게는 수천만원이 발생한다. 부실채권 투자가 안전한 것일 뿐 투자 접근 방식이 부실하면 안전하지 않은 투자가 된다. 낭패를 보지 않으려면 스스로 고수가 돼야 한다.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com

<'NPL 실전투자 전문가 과정' 모집>

부동산 경기가 침체할수록 오히려 ‘고수익’을 기대할 수 있는 시장이 있다. 바로 부실채권 투자로 돈을 버는 NPL(Non Performing Loan·부실채권) 시장이다. 올해 국내 NPL 시장은 지난해보다 2.6배가량 커진 5조원에 달할 전망이다. 대출 원리금 상환에 어려움을 겪는 기업이 내놓은 담보 부동산이 시장에 속속 등장하고 있기 때문이다.

금융업계에 따르면 올해 1분기 국내 은행이 매각한 NPL 규모는 총 6784억원이다. 지난해 1분기 3694억원에 비해 1.8배 늘었다.

NPL은 은행의 여신 건전성 분류(5단계)에서 고정(3개월 이상 연체) 이하로 분류한 대출금과 지급보증액을 뜻한다. 은행권 NPL중 90%는 기업 대출이다. 이 가운데 부동산 담보가 딸린 이른바 담보부 NPL을 전문투자자들이 싸게 사들여 구조조정한 뒤 높은 가격에 팔아 차익을 낸다. 은행에 원리금을 갚지 못하는 기업이 늘어날수록 NPL 시장도 커진다.

부동산 종합미디어 플랫폼 땅집고는 NPL 투자를 믿고 제대로 배울 수 있는 ‘NPL실전투자 전문가 과정’을 오는 5월10일 개강한다. 경기 침체기에 고수익을 내는 NPL 시장에서 전문투자자가 아니더라도 개인이나 법인이 접근할 수 있는 투자법과 투자전략을 알려주는 강좌다. NPL 전문투자를 준비하는 업계종사자, NPL 투자에 관심이 많은 일반 법인 및 개인, 경매(공매)투자 이후 추가 투자 전략이 필요한 투자자를 대상으로 한다.

이번 강의에는 NPL 실전투자 분야에서 국내 최고 전문가라고 평가받는 강사진이 총출동한다. 오수근 ㈜파워자산관리 자문교수는 국내 최초 NPL 실전투자 전문가이자 이론가로 유명하다. 30년 넘게 경매, 채권관리, 소송 대리 업무를 수행했다. 서울중앙지법에서 NPL 관련 소송만 1000건 이상을 수행했다. 변호사와 의사, 법무사 등 전문가 대상으로 NPL 강의를 진행했다. ‘NPL 랭킹업 투자비법’(2014년), ‘NPL투자 혁명’(2016년), ‘전문가가 알려주는 NPL 투자세금 절세비법’(2020년) 등 10여권의 NPL 투자서를 내기도 했다.

서만석 ㈜해피드림 대표는 경·공매 투자 분야에만 10년 이상 잔뼈가 굵었고, 전업 투자자로도 활동 중이다. 경·공매 낙찰만 100건 이상 받았고, 전자소송 수행 실적도 70여건에 달한다. 특수물건 투자와 NPL, 대위변제, 무담보채권 투자·소송 전문가로 활동하고 있다.

강의는 총 5회로 진행한다. 부실채권 투자 실전 사례를 통한 강의와 부실채권 투자 속 다양한 출구 전략을 집중적으로 다룬다. NPL 실전 투자 사례는 국내 최고 전문가로 꼽히는 박수호 ㈜파워자산관리 대표와 오수근 ㈜파워자산관리 교수, 서만석 ㈜해피드림 대표가 각각 맡는다.

5월 10일에는 박수호 대표와 오수근 교수가 최근 NPL 시장 흐름을 짚어보고, 개인이 투자할 수 있는 NPL 조각투자 시장에 대해 소개한다.

5월 17일에는 신봉석 페퍼저축은행 이사가 NPL 담보부채권 관리 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 기법에 대해 강의한다. 같은 달 24일에는 박수호 대표와 오수근 교수가 개인이 직접 NPL에 투자할 수 있는 방법을 채권양도 실전 이론과 사례를 통해 알려준다.

5월 31일에는 서만석 ㈜해피드림 대표가 특수권리 유치권 수익모델과 실전투자 사례를, 6월 7일에는 오수근 교수가 무담보부 채권 실전이론과 사례, 개인과 법인 투자 방법에 대해 강의한다. 수강생에게는 과정 종료 후에도 교수진과의 지속적인 상담이 가능하도록 무료 멘토링 서비스를 제공한다.

수강료는 300만원이다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로 21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강신청은 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6179.


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