"'부동산 PF' 화산 폭발 직전 상황…NPL 시장 호황기 온다"

[땅집고] “수조원 규모에 달하는 브릿지론(개발사업 초기 단기차입금) 만기일이 올해 6월 이후에 찾아옵니다. 이로 인한 경기 침체 위험이 화산 폭발 직전 수준으로 잠재하고 있습니다. 만기가 도래하면 시장에 부실 채권이 대거 쏟아질 겁니다. 안타깝지만 NPL(부실채권·Non Performing Loan) 시장 호황은 예견돼 있습니다.”(신봉석 페퍼저축은행 이사)

부동산 PF(프로젝트 파이낸싱)·개발 금융 전문가인 신 이사는 올 6월 이후 만기를 앞둔 브릿지론이 하반기에 쏠린 본 PF상환과 맞물리면 경기 침체가 심각할 수 있다고 했다. 부동산PF는 ‘브릿지론’과 '본 PF'으로 나뉘는데 이 중 브릿지론은 신용도가 낮은 시행사 등이 부동산 개발에 필요한 자금을 1금융권에서 본 PF대출을 받기 전 제2금융권에서 고금리로 대출받는 것을 말한다. 브릿지론은 일반 주택이나 상업시설 등 수익성이 낮은 사업장에 공급한다. 이 때문에 본 PF와 비교하면 위험성이 높다.

신 이사는 “인허가와 분양이 순조로워야 시행사가 본PF를 받아 브릿지론을 상환할 수 있는데, 경기 침체로 미분양이 늘어나면서 브릿지론에서 본PF로 전환이 어려운 상황”이라면서 “본 PF 뿐만 아니라 다세대나 빌라를 준공하기 위한 소형 PF 연체도 급증하고 있어 올 하반기쯤이면 심각한 경기 침체가 발생할 것”이라고 했다.

원리금을 제때 상환하지 못한 부동산이 늘면 이를 담보로 하는 부실채권이 시장에 쏟아진다. 은행이 대출금을 회수하지 못하면 담보 부동산에 설정된 근저당권을 유통해 현금화에 나서기 때문이다. 이렇게 나온 부실채권을 자산관리회사. 저축은행 등이 매입해 투자자에게 되파는 구조로 투자자는 부실채권을 매입해 직접 낙찰받거나 경매 이후 배당을 받아 수익을 얻는다. 개인이 투자할 경우 자산관리회사와 대부업체 등을 끼고 협의해 거래가 가능하다.

신 이사는 땅집고가 오는 5월 10일 개강하는 ‘NPL(부실채권) 실전 투자 전문가 과정’에서 ‘NPL 담보부 채권 관리 및 PF 금융기법’을 주제로 강의한다. 신 이사에게 경기 침체에 따른 NPL 시장 동향과 NPL 시장에 주목해야 하는 이유 등을 들어봤다.

－부동산 PF 위기가 오나.
“업계에서는 ‘화산 폭발 직전 상황’이라고 비유한다. 곳곳에서 터질 일만 남았다는 의미다. 올해 6월 브릿지론 만기가 다가오는데 분양 수익금이 떨어지고 공사비가 어마어마하게 오른 상황이라 본PF 상환을 감당할 수 있는 시행사가 얼마되지 않는다.

본PF 뿐만 아니라 소형 PF 대출금 잔액이 증가하는 점도 살펴봐야 한다. 다세대나 빌라를 준공하기 위한 PF 대출금을 ‘소형 PF’라고 하는데, 사업 기간이 짧아 수익률이 우수하다. 준공하면 새마을금고나 신협 등이 미분양 담보 대출을 통해 PF대출금을 상환했지만, 현재는 미분양 담보 대출이 힘들어 연체가 급증할 수밖에 없다.

증권사나 저축은행이 자율협약을 맺는 형태로 PF 이자 감면을 추진하고 있지만 일시적일 뿐이다. 본PF, 소형 PF 대출 연체가 복합적으로 도사리는 상황이기 때문에 하반기까지 경기 하락이 지속하면 PF위기를 터뜨리는 직격탄이 될 수 있다.”

－부동산 PF 말고 다른 위험 요인이 있다면.
“정부가 지원하면서 잠시 유예했던 자영업자 대상 대출 만기가 다가오는 것도 큰 위험 요인이다. 정부가 대출 만기를 연장해 주고 상환을 유예하면서 겨우 버티는 상황인데 이 조치가 오는 9월 끝나면 낭떠러지로 몰릴 수 있다. 대출 규모만 해도 124조원이 넘고, 원금과 이자 상환 유예를 신청한 규모가 16조원 이상이다. 상황이 심각하면 정부가 만기를 연장해 주겠지만 결국 폭발적으로 부실채권이 늘어날 것이다.

시세 차익을 노리고 들어간 속칭 ‘갭(gap) 투자’와 관련한 부실채권도 엄청나게 나올 전망이다. 대출 이자를 감당하지 못하면 부실채권으로 나올 수밖에 없다. 등기정보광장을 확인하면 작년부터 임의경매로 나온 매물이 빠른 속도로 증가하는 것을 볼 수 있다.”

－경기 침체기에 NPL 시장에 주목해야 하는 까닭은.
“경기 침체 시기에 나온 매물은 내재가치 대비 가격이 낮다. 이렇게 나온 NPL에 투자해 시장이 다시 좋아졌을 때 팔거나 개발할 수 있다. 시세보다 훨씬 낮게 구입해 되팔기 때문에 자금 여력만 있다면 큰 차익을 기대할 수 있다.

공급이 많다는 것도 투자자 입장에선 유리하다. 부실채권 공급이 많아지면 선택지가 늘어난다. 현금 여력이 있는 투자자 입장라면 절호의 기회가 될 수 있다. NPL 시장을 두고 ‘불황을 먹고 자라는 시장’이라고 일컫는 배경도 여기에 있다. 경기 침체가 예상보다 심각할 가능성이 높다. 안타깝지만 NPL 시장은 호황을 맞을 것이다. 과거 경기 침체기에 NPL 시장이 얼마나 성장했는지 보면 충분히 예상 가능한 일이다.” /배민주 땅집고 기자 mjbae@chosun.com


<'NPL 실전투자 전문가 과정' 모집>

부동산 경기가 침체할수록 오히려 ‘고수익’을 기대할 수 있는 시장이 있다. 바로 부실채권 투자로 돈을 버는 NPL(Non Performing Loan·부실채권) 시장이다. 올해 국내 NPL 시장은 지난해보다 2.6배가량 커진 5조원에 달할 전망이다. 대출 원리금 상환에 어려움을 겪는 기업이 내놓은 담보 부동산이 시장에 속속 등장하고 있기 때문이다.

금융업계에 따르면 올해 1분기 국내 은행이 매각한 NPL 규모는 총 6784억원이다. 지난해 1분기 3694억원에 비해 1.8배 늘었다.

NPL은 은행의 여신 건전성 분류(5단계)에서 고정(3개월 이상 연체) 이하로 분류한 대출금과 지급보증액을 뜻한다. 은행권 NPL중 90%는 기업 대출이다. 이 가운데 부동산 담보가 딸린 이른바 담보부 NPL을 전문투자자들이 싸게 사들여 구조조정한 뒤 높은 가격에 팔아 차익을 낸다. 은행에 원리금을 갚지 못하는 기업이 늘어날수록 NPL 시장도 커진다.

부동산 종합미디어 플랫폼 땅집고는 NPL 투자를 믿고 제대로 배울 수 있는 ‘NPL실전투자 전문가 과정’을 오는 5월10일 개강한다. 경기 침체기에 고수익을 내는 NPL 시장에서 전문투자자가 아니더라도 개인이나 법인이 접근할 수 있는 투자법과 투자전략을 알려주는 강좌다. NPL 전문투자를 준비하는 업계종사자, NPL 투자에 관심이 많은 일반 법인 및 개인, 경매(공매)투자 이후 추가 투자 전략이 필요한 투자자를 대상으로 한다.

이번 강의에는 NPL 실전투자 분야에서 국내 최고 전문가라고 평가받는 강사진이 총출동한다. 오수근 ㈜파워자산관리 자문교수는 국내 최초 NPL 실전투자 전문가이자 이론가로 유명하다. 30년 넘게 경매, 채권관리, 소송 대리 업무를 수행했다. 서울중앙지법에서 NPL 관련 소송만 1000건 이상을 수행했다. 변호사와 의사, 법무사 등 전문가 대상으로 NPL 강의를 진행했다. ‘NPL 랭킹업 투자비법’(2014년), ‘NPL투자 혁명’(2016년), ‘전문가가 알려주는 NPL 투자세금 절세비법’(2020년) 등 10여권의 NPL 투자서를 내기도 했다.

서만석 ㈜해피드림 대표는 경·공매 투자 분야에만 10년 이상 잔뼈가 굵었고, 전업 투자자로도 활동 중이다. 경·공매 낙찰만 100건 이상 받았고, 전자소송 수행 실적도 70여건에 달한다. 특수물건 투자와 NPL, 대위변제, 무담보채권 투자·소송 전문가로 활동하고 있다.

강의는 총 5회로 진행한다. 부실채권 투자 실전 사례를 통한 강의와 부실채권 투자 속 다양한 출구 전략을 집중적으로 다룬다. NPL 실전 투자 사례는 국내 최고 전문가로 꼽히는 박수호 ㈜파워자산관리 대표와 오수근 ㈜파워자산관리 교수, 서만석 ㈜해피드림 대표가 각각 맡는다.

5월 10일에는 박수호 대표와 오수근 교수가 최근 NPL 시장 흐름을 짚어보고, 개인이 투자할 수 있는 NPL 조각투자 시장에 대해 소개한다.

5월 17일에는 신봉석 페퍼저축은행 이사가 NPL 담보부채권 관리 및 PF(프로젝트 파이낸싱) 금융 기법에 대해 강의한다. 같은 달 24일에는 박수호 대표와 오수근 교수가 개인이 직접 NPL에 투자할 수 있는 방법을 채권양도 실전 이론과 사례를 통해 알려준다.

5월 31일에는 서만석 ㈜해피드림 대표가 특수권리 유치권 수익모델과 실전투자 사례를, 6월 7일에는 오수근 교수가 무담보부 채권 실전이론과 사례, 개인과 법인 투자 방법에 대해 강의한다. 수강생에게는 과정 종료 후에도 교수진과의 지속적인 상담이 가능하도록 무료 멘토링 서비스를 제공한다.

수강료는 300만원이다. 강의 장소는 서울시 중구 세종대로 21길 22, 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장이다. 수강신청은 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 하면 된다. (02)6949-6179.

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