입력 : 2023.04.17 07:57 | 수정 : 2023.04.18 15:06
[스테이 멘토를 만나다] 김태연 피치매니지먼트 대표 “고급 스테이? 컨셉트 확실하지 않으면 망한다”
[땅집고] “지방에 값싼 부지 중 숙박시설로 개발하기 좋은 여건을 갖춘 땅을 꼽자면 주유소 부지다. 기본적으로 자동차로 접근하기 좋고 대부분 요충지에 있다. 무인호텔 등으로 개발하기 좋고 숙박시설이 아닌 다른 용도로 개발할 수 있다.”(김태연 피치매니지먼트 대표)
코로나 팬데믹을 지나면서 움츠러들었던 여가·관광 산업이 다시 활기를 띠고 있다. 해외로 나가는 여행객이 많은 가운데 한국 문화에 흥미를 가진 외국인 관광객 유입도 늘고 있다. 이 같은 추세에 맞춰 도심 빈 건물이나 유휴 부지 등에 짓는 이른바 스테이(stay) 개발 전략도 달라지고 있다. 스테이란 호스텔·모텔·풀빌라·펜션 등 다양한 중소규모 숙박시설을 통칭한다. 스테이 개발·운영 전문가인 김태연 피치매니지먼트 대표는 “아무리 멋지고 고급스러운 스테이 시설도 오픈 후 입소문이 나려면 상당한 시간이 걸린다”면서 “제대로 된 운영 전략이 없으면 공실로 큰 손실을 입을 수 있다”고 했다. 코로나 펜데믹 이후 트렌드가 변화한만큼 이에 대응한 운영 노하우가 필요하다는 것이다.
김 대표는 수년간 국내 대형 호텔 총지배인으로 근무했다. 호텔신라가 운영하는 비즈니스호텔 브랜드인 신라스테이를 기획한 스테이 개발 전문가다. 그는 땅집고가 오는 5월17일 개강하는 ‘스테이&숙박 콘텐츠 유치와 개발, 경영의 모든 것’ 2기 과정에서 ‘부동산의 가치를 높이는 스테이, 숙박 콘텐츠 개발 방안’에 대해 강의한다. 김 대표를 만나 중소형 스테이 개발 노하우를 주제로 얘기를 나눴다.
―요즘 스테이 개발 트렌드는.
“지난 2~3년 코로나 팬데믹으로 여행 산업 전반이 타격받았다. 해외 여행이 막히면서 외국인 대상 도심 비즈니스 호텔업계에선 인력 구조조정이 많았다. 다른 업종도 비용 절감에 초점을 맞춘 비상 경영체제로 운영했다.
반면 내수 시장을 공략한 마케팅이 주목받았다. 해외여행을 할 수 없는 내국인이 지방 관광지로 몰리면서 전염병 걱정없이 안전하게 쉴 수 있는 공간에 대한 수요가 생겼다. 재택 근무, 장기 휴가 등을 활용하는 직장인이 증가해 특정 지역에서 ‘한 달 살기’도 유행했다. 이런 수요를 충족한 중소규모 고급 스테이 시설은 코로나 덕분에 오히려 특수를 누렸다.
하지만 코로나가 엔데믹으로 전환하면서 분위기가 또 달라졌다. 해외여행을 하지 못했던 내국인이 해외로 나가면서 국내 여행 수요가 줄었다. 대신 그동안 한국 콘텐츠에 흥미를 가졌던 외국인이 많이 들어오고 있다. 중소규모 스테이 시설 운영 전략에도 변화가 필요한 시점이다. 우리나라 문화 콘텐츠에 초점을 맞춰 관광지와 지역문화시설을 연계한 스테이 개발 전략이 주목받고 있다.”
―최근 스테이 개발로 주목받는 지역은.
“예전엔 부산을 찾는 사람이 많았는데 최근엔 강원도 속초, 강릉, 양양 등지로 움직이는 추세다. 요즘 전국적으로 숙박시설이 너무 많이 들어서 포화상태인 측면도 있다.”
―중소형 스테이로 개발하기 적합한 입지는.
“도심 호텔은 교통, 특히 전철역까지 거리가 수익성을 결정한다. 지방 중소형 스테이는 유명 관광지로부터 차량으로 이동하기 편리해야 경쟁력을 갖는다. 해외 여행객을 타깃으로 한다면 공항에서 숙박시설까지 동선이 복잡해선 안 된다. 지방에 값싼 부지 중 숙박시설로 개발하기 좋은 여건을 갖춘 땅을 꼽자면 주유소 부지다. 기본적으로 자동차로 접근하기 좋고 대부분 지역 내 요충지에 있다. 무인호텔 등으로 개발하기 좋고, 숙박시설이 아닌 다른 부동산으로도 개발할 수 있어 괜찮은 선택지가 될 수 있다. 숙소 주변에 기본적인 인프라도 갖춰야 한다. 전망이 우수하고 조용한 휴양시설을 만든다면서 음식점 같은 편의시설이 전혀 없는 외딴 곳에 지어선 안 된다. 해당 부지가 자연재해 영향을 받는지 여부도 살펴야 한다. 최근 지방 펜션의 경우 산사태, 산불, 홍수, 태풍 피해를 입는 경우가 많다. 자연재해로 인한 피해는 원상복구가 어렵다.”
―중소형 숙박시설 운영에서 가장 중요한 점은.
“소규모일수록 숙박시설을 이용하는 타깃 고객을 명확하게 구분해 운영해야 한다. 규모가 큰 호텔이나 대형 리조트는 다양한 연령과 계층을 아우를 수 있는 시설이 많다. 입지가 우수하고 인테리어, 위생, 안전 측면에서 흠결이 없다면 특별한 운영 노하우가 없어도 수익을 거둘 수 있다. 중소규모 시설은 콘셉트를 확실히 잡아야 한다. 예컨대 유아를 동반한 가족단위 여행객을 겨냥할 것인지, 노키즈 존으로 운영할 것인지, 반려동물이 함께 숙박할 수 있는 곳으로 만들지, 외국인을 위한 한옥 콘셉트로 운영할지 등 구체적일수록 공실을 예방할 수 있다.”
―대형 호텔과 어떻게 차별화해야 하나.
“성수기에 수익을 극대화하고 비수기에 비용을 어떻게 절감할지 고민이 필요하다. 중소형 숙박시설 운영자 대부분은 예약 업무를 대행 업체에 맡긴다. 이 경우 객실 요금이 고정되는 단점이 있다. 대형 숙박시설일수록 요금을 탄력적으로 운영한다. 성수기, 축제나 행사가 있는 시기, 샌드위치 휴가시즌 등을 모두 고려해 몇 달 전부터 가격을 조정한다. 비수기엔 인근 호텔보다 더 저렴한 가격에 방을 내놓거나 할인 이벤트를 통해 경쟁력을 확보해야 한다.” /김리영 땅집고 기자 rykimhp206@chosun.com
<'스테이&숙박 콘텐츠 유치와 개발, 경영의 모든 것' 2기 모집>
땅집고 아카데미가 오는 5월17일 ‘스테이&숙박 콘텐츠 유치와 개발, 경영의 모든 것’ 2기 과정을 개강한다. 활용 가치가 낮은 중소형 건물이나 노후 주택, 유휴 부지 소유자 대상으로 호텔이나 스테이를 유치하고 개발해 자산 가치를 극대화할 수 있는 방안을 제시한다.
강의는 이론 교육 5회와 현장 스터디 1회 등 총 6회로 진행한다. 최근 숙박업 트렌드와 사업성 분석 기법, 운영 노하우 등에 대해 케이스 스터디 중심으로 알려준다.
강사진은 숙박시설 기획, 운영 뿐만 아니라 건축까지 해결해 줄 수 있는 전문가로 구성했다. 심영규 건축PD가 레지던스·스테이 등 숙박업 유형과 최근 트렌드를 소개한다. 김태연 피치매니지먼트 대표는 지역 상권이나 입지 조건을 고려한 숙박시설 개발 전략에 대해 강의한다.
김준하 더휴식 대표는 도심 레지던스 호텔, 저평가 모텔 운영방법, 수익률을 높일 수 있는 전략을 주제로 강의한다. 이진호 유에이치씨 이사는 최근 개발한 스테이를 찾아 현장에서 성공 노하우를 집중 분석한다. 이성범 포머티브건축사무소 소장은 숙박시설 건축 시 인허가 조건, 건축 예산 등과 함께 대중에게 호감을 얻을 수 있는 건축 디자인, 공간 활용 방법을 제시한다.
선착순 30명 안팎을 모집하며 수강료는 180만원이다. 강의는 서울 중구 태평로1가 태성빌딩 2층 땅집고 아카데미 교육장에서 진행한다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 신청하면 된다. (02)6949-6190.
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