"사기 당하면 어떡하지"…시공사 고를 때 이것만은 꼭 봐라

[땅집고] “초보 건축주에게 가장 큰 고민은 ‘어떻게 하면 사기 안 당하고 좋은 시공사 찾을 수 있을까’입니다. 시공사를 잘못 고르면 피해가 어마어마하기 때문이죠. 몇 가지 스텝만 잘 밟으면 시공사 고르는데 실패하지 않을 수 있습니다.”

단독주택과 상업용 건물 모두 풍부한 설계 노하우를 가진 현상일 구도건축 소장에게 ‘시공사 선정 어려움’을 토로하자 돌아온 답이다. 현 소장은 “한국건축가협회에서 매년 선정하는 ‘건축명장’ 시공사는 객관적으로 어느정도 검증된 곳”이라며 “건축명장 중심으로 고르되, 건축주가 원하는 건축물을 전문으로 하는지, 전문인력은 충분한지 등을 확인하면 좋다”고 했다. 그는 배우 이영애씨 자택을 설계한 건축가로 유명하다.

현 소장은 땅집고가 오는 4월18일 개강하는 ‘건축주대학 27기 과정’에서 ‘신축 빌딩 설계, 어떻게 차별화할 것인가’를 주제로 강의하고 수익형 건축물 현장에서 필드 스터디도 진행한다. 현 소장에게 시공사를 잘 선정해야 하는 이유와 좋은 시공사를 선정하는 꿀팁에 대해 미리 들었다.

－좋은 시공사를 골라야 하는 이유는.
“건축주는 아무래도 돈을 지불해야 하다보니 조금이라도 저렴한 견적을 뽑아주는 시공사에게 혹할 수 있다. 잘 따져보지 않고 저렴한 곳만 찾다보면 날림ㆍ부실 시공, 최악의 경우 시공사 부도 문제에 직면할 수 있다. 이 경우 건축주 피해는 엄청나다. 보완 공사를 해야 한다면 비용이 2배 이상 든다. 예컨대 인테리어의 경우 시공사는 협력업체가 있기 때문에 비용을 낮출 수 있다. 그러나 건축주가 갑자기 새 인테리어 업체를 찾아야 한다면 제값보다 비싼 돈을 지불할 가능성이 크다. 공사 기간도 늘어난다. 최악의 경우 손해배상소송까지 가게 되면 계획보다 시간이 배 이상 든다.”

―실패 사례를 꼽아본다면.
“건축주 A씨는 건물 인테리어 공사를 위해 두 곳에서 견적을 받았다. 한 곳은 24억원, 다른 한 곳은 22억원을 각각 제시했다. A씨는 2억원 저렴한 시공사를 선택했다. 실적이 다소 부족하고 견적이 명확하지 않았지만 조금이라도 비용을 줄이고 싶었던 것이다. 그런데 시공사가 일처리를 제대로 하지 않고 결국 잠적했다. A씨는 빨리 공사를 마무리해야 수익을 낼 수 있기 때문에 울며 겨자먹기로 직영 시공에 나섰다. 결국 총 비용은 38억원으로 불어났고, 시공기간도 처음 계획한 1년 반에서 2년 반으로 늘어났다. 2억원을 아끼려다가 16억원을 더 쓰고, 완공 날짜는 1년이나 밀린 것이다. 결국 A씨는 시공사 상대로 소송까지 벌여야 했다.”

―시공사 선정은 어떤 프로세스를 거치나.
“사업 규모가 작아도 시공사 선정은 공식적인 입찰 방식을 밟아야 한다. 여러 시공사와 접촉해 입찰을 진행해야 한다. 이 때 중요한 것이 공사형 도면이다. 도면을 제대로 작성하는 설계사무소를 잘 선정하는 것이 좋은 시공사를 찾는 첫 단추다. 공사형 도면을 가지고 최소한 3~5군데 시공사에 견적을 의뢰한다. 견적을 비교한 후 설계사와 함께 적정 공사비인지 항목별로 따져본다. 최종 내역표를 건네받아 각각 건설사별 포트폴리오, 신용등급, 전문인력 보유 상황 등을 따져본 후 시공사를 선정하면 된다.”

―시공사 후보군은 어떻게 추려낼 수 있나.
“후보군을 고를 때부터 최대한 안전하게 가야 한다. 한국건축가협회가 매년 주관하는 ‘건축명장’에 등록된 업체 리스트에서 7~8군데를 후보군으로 추리는 것이 좋다. 규모는 작지만 시공사로서 실력이나 신용이 괜찮다고 인증받은 업체들이다. 건축명장 책자를 보고 원하는 규모나 용도에 부합하는 건물을 많이 지어본 회사를 골라야 한다. 집을 짓고 싶은데 상가 실적이 많으면 의미가 없다. 10년 이상 업력을 유지한 회사인지도 중요하다. 현장소장 같은 전문 시공인력을 직접 고용형태로 많이 데리고 있는 업체가 추후 하자보수 같은 일처리를 제대로 해준다. 이런 과정을 거치면 자연스럽게 후보 업체는 3~5곳으로 압축된다.”

－시공사를 뽑을때 눈여겨봐야 하는 것은.
“후보 시공사를 추린 후에는 각각 회사로부터 구체적인 공사 내역표를 받아 비교해야 한다. 가급적 설계사무소와 함께 시공사를 만나 비싸거나 빠진 항목은 조율하며 최종 선택에 나선다. 이 과정에서 시공사의 재무재표, 은행신용등급표, 현장에 파견할 현장소장 등을 꼼꼼하게 체크해야 한다. 이렇게 산정한 최종 견적을 보고 시공사를 고르면 사기를 당하거나 시공사가 부당이익을 취하는 일은 없다. 처음부터 시공사를 잘 선택해야 비용도 아끼고 소송 등 불필요한 일을 겪지 않는다.”


<돈 버는 건축법 배워가세요…'건축주대학 27기' 18일 개강>

국내 최고 실전형 건축스쿨인 땅집고 건축주대학이 봄 건축 시즌을 앞두고 4월 18일 27기 과정을 개강한다. 이번 교육은 수익형 빌딩에 관심 있는 예비 건축주를 대상으로 한다. 건축주대학은 단순한 집짓기 기초 교육이나 건축 인문학 강의가 아니라 ‘돈 버는 건축’ 노하우에 초점을 맞춘다. 2017년 개설 이후 1500여명이 수강했고 실제 건축에 나선 건축주도 많다.

강의는 케이스 스터디 중심으로 총 12회 진행한다. 건축 성공 노하우를 눈으로 직접 보고 배우는 현장 스터디 2회를 포함한다. 심영규 프로젝트데이 건축PD가 성공하는 건축 기획 전략을 제시한다. 김종석 에이티쿠움파트너스 대표와 홍만식 리슈건축 소장은 건물 가치를 높이는 설계 노하우를 소개한다.

김형섭 마고퍼스종합건설 대표는 시공에서 놓치지 말아야 할 실전 노하우를 강의하며, 김예림 변호사가 건축 소송 및 부동산 분쟁 예방 포인트를, 조하림 세무사는 상속·증여·양도 세무 전략을 각각 알려준다.

수강료는 190만원이며 사전 신청하거나 부부가 함께 등록하면 할인한다. 수강 신청은 땅집고M 홈페이지(www.zipgobiz.com)에서 하면 된다. 문의 (02)6949-6190.


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